Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Генсек ООН назвал самую угнетенную группу из 40 млн жертв рабства Политика, 03:48 СМИ назвали возможного единого поставщика вакцин от COVID-19 Бизнес, 03:32 В Латвии продлили режим чрезвычайного положения из-за COVID до 11 января Общество, 03:08 Вирусологи объяснили, когда можно говорить о «пиле» коронавируса в России Общество, 03:07 Готовы ли вы к ипотеке. Тест РБК и ВТБ, 03:02 Власти утвердили первые проекты нового инвестиционного режима Бизнес, 02:35 В Пуэрто-Рико рухнул отправивший сообщение инопланетянам радиотелескоп Технологии и медиа, 02:26 Автомобиль-трансформер для бизнеса: где купить, как оборудовать РБК и VW коммерческие автомобили, 01:50 Следующий саммит G20 пройдет в Риме Политика, 01:37 СМИ узнали о плане региона Германии «перехитрить» США по Nord Stream 2 Бизнес, 01:33 Первый глава Казахстана опроверг данные о переносе столицы в Туркестан Политика, 01:01 Главный тренер «Локомотива» рассказал о тактической ошибке в матче ЛЧ Спорт, 00:49 Какие часы носят Роналду, Месси и Вирджил Абло РБК Стиль и Jacob & Co, 00:45 Баста и Шнуров поспорили из-за концерта в Петербурге Общество, 00:44
Покупатели и власти: к жилью какого качества будут стремиться девелоперы
Отрасль ,  
0 

Покупатели и власти: к жилью какого качества будут стремиться девелоперы

Требования властей и покупателей к качеству жилых проектов и городской среды растут год от года. На что ориентируются застройщики, проектируя жилые кварталы?
Фото:Гавриил Григоров/ТАСС
Фото: Гавриил Григоров/ТАСС

Покупатели жилья в новостройках с каждым годом становятся все требовательнее не только к его качеству, благоустройству жилого комплекса и инфраструктуре, но и в целом к комфортной среде для жизни в микрорайоне. В Москве и крупных российских городах с высококонкурентным рынком жилья повышенные требования покупателей становятся нормой при проектировании новостроек. В коммерческих проектах такие стандарты и требования закладываются изначально, а регулятором выступает рынок.

Минстрой, «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» разработали Стандарт комплексного развития территорий. Пока он носит рекомендательный характер, но в будущем должен стать нормативно-законодательным актом — это поможет усовершенствовать нормативно-правовую базу градостроительного регулирования и архитектурного проектирования, считают авторы стандартов.

Игроки рынка первичного жилья и «Дом.РФ» рассказали, на что ориентируются девелоперы в проектах, что требуют власти от застройщиков и что покупатели ожидают от современных новостроек.

Стандарт комплексного развития территорий

Минстрой разработал шеститомный рекомендательный документ — Стандарт комплексного развития территорий. Он регулирует организацию территорий для жилищного строительства, дворовых пространств, парковок, общественно-деловых зон, входных групп, а также планировки квартир. Обязательные стандарты качества решают три вопроса: безопасность (это главное), а также доступность объекта для маломобильных граждан и энергоэффективность.

По оценке Минстроя, большинство новостроек в России до сих пор воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменения в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Одно из важных требований к современным новостройкам — многофункциональность жилого комплекса, существенная доля общественно-деловой инфраструктуры, которая должна составлять в проектах средне- и многоэтажной застройки более 20% от общего объема недвижимости, пояснил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.

Второй важный элемент стандарта, по словам Финогенова, — высокая плотность улично-дорожной сети. «Нарезка кварталов должна быть не очень крупной, чтобы не допускать ситуации, что сверхкрупные кварталы создают пробки даже внутри себя. Обеспеченность озеленением, разнообразие застройки — тоже важные факторы комфортного городского пространства. Важно, чтобы высотные здания перемежались со среднеэтажными, типология квартала была разнообразной. И высотные здания должны быть в виде акцентов, видовых доминант, а не доминирующей частью проекта», — рассказал сотрудник «Дом.РФ».

«Пока стандарт носит рекомендательный характер для застройщиков, но мы активно работаем над его включением в нормативно-законодательные акты», — уточнил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ». В соответствии с федеральным проектом «Жилье» до 30 июля 2021 года на основе Стандарта должна быть произведена актуализация нормативно-технических документов. Стандарт позволит принять изменения в СНиПы, ГОСТы и СанПиНы, подготовить методические рекомендаций по проектированию жилья.

«Стандарт комплексного развития территорий — это не набор жестких требований, но гибкий и современный документ. Он определяет зону действий при планировании застройки, в рамках которой можно учесть региональные особенности и экономические возможности субъектов России. Стандарт должен быть включен в действующее федеральное законодательство, Фонд «Дом.РФ» ведет работу в этом направлении», — отметил Антон Финогенов.

Некоторые проекты в регионах уже соответствует Стандарту комплексного развития территории. По данным «Дом.РФ», кроме столиц, они есть также в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске. Как показывает практика, без учета этих рекомендаций застройщики не смогут создавать востребованный покупателями продукт. Поэтому изучение Стандарта и применение его основ в своих проектах — гарантия рентабельности и популярности у покупателей, считают в «Дом.РФ».

«Стандарт рекомендует переходить преимущественно на малоэтажное и среднеэтажное строительство, создавать рекреационные зоны, следить за шириной проездов, делать холлы на первых этажах и даже гостевые туалеты. Первый этаж предлагается проектировать нежилым с высокими потолками. Многие застройщики внедряют нормы стандарта, это увеличивает комфорт городской среды, хотя и удорожает строительство», — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

На какие стандарты ориентируются сами девелоперы

В коммерческих проектах требования, похожие на принятые в Стандарте комплексного развития территорий, закладываются изначально, а регулятором выступает рынок — качество должно соответствовать сегменту и цене, считает вице-президент ГК «Инград» Григорий Звенигородский. Невыполнение минимальных требований несет риск, что девелопер не сможет его продать и даже ввести в строй, а увеличить прибыль можно за счет улучшения качества продукта, отмечает эксперт.

Нормы становятся все строже за счет роста потребностей покупателей. «Сейчас жители предъявляют очень высокие требования к качеству новых квартир. Большинство дольщиков приходят на приемку квартир со специалистами, которые оказывают такие услуги. Они пользуются большим набором различных приборов, ищут малейшие дефекты, царапины, сколы и выступы. Их требования намного выше любых СНиПов. Поэтому застройщики уделяют большое внимание контролю за качеством», — отмечает Звенигородский.

«Процесс переосмысления подходов к выбору жилья начался еще в середине 2010-х годов. Семь-восемь лет назад у большинства потребителей было всего два критерия: цена и локация. Сегодня их вес заметно снизился, а для некоторых людей они и вовсе перестали быть определяющими. Им на смену пришли качественные параметры: эргономичность планировки, продуманность, красота двора и интерьера подъезда, инклюзивность пространства, транспортная доступность, разнообразие инфраструктуры, цифровые решения», — говорят в компании «Брусника».

Пандемия стала катализатором переосмысления требований к функциям квартиры, дома, в целом территории жилого комплекса. Сегодня это не просто место проживания, но и место отдыха — в том числе на свежем воздухе, — занятий спортом, работы.

«Запрос на новые сценарии увеличился кратно, а потребительские предпочтения существенно трансформировались. Стали востребованы квартиры с палисадником, отдельным входом с улицы, несколькими балконами или лоджиями, двух- и трехуровневые квартиры с террасами», — отмечают в пресс-службе «Брусники».

Тон стандартам качества задают застройщики, заинтересованные в привлечении спроса, который создают требовательные современные покупатели, говорит директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Пока в компании ФСК пользуются Стандартом комплексного развития территорий в справочном режиме, чтобы учитывать собранные рекомендации, которые отражают самые передовые градостроительные идеи. По мнению Кирилловского, эти рекомендации в значительной степени ориентированы на средне- и малоэтажную застройку, для плотной городской застройки они требуют адаптации.

Многие критерии по градостроительным решениям уже давно являются стандартной практикой, во всяком случае на московском рынке. «Девелоперы, заинтересованные в привлекательности своего продукта, применяют эти решения в рамках конкурентной борьбы. Ситуация отличается только в тех городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших домостроительных комбинатов», — отмечает директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев.

«Покупатели, выбирающие квартиру, зачастую бывают требовательнее любого инспектора. Их интересуют буквально все аспекты — от планировочных решений и фактической доступности инфраструктуры до инженерного наполнения домов. Очень много вопросов поступает о наполнении детских и спортивных зон во дворах. В процессе приемки объекта после завершения строительства для проверки качества работ часто привлекаются профессиональные строители», — говорит Гурьев.

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Рейтинги ЕРЗ по потребительским качествам новостроек показывают, насколько комфортным будет проживание в строящемся доме. Оценка новостроек производится более чем по 100 параметрам, большинство которых заимствовано из Стандартов Минстроя России. Мы видим положительную динамику по большинству параметров. Например, доля проектов с дворами без машин в новостройках за пару последних лет выросла с 20% до 40%.

В нацпроекте есть такой показатель, как индекс качества городской среды. Он не так замкнут на стройку, как рейтинг ЕРЗ, поскольку определяется для всех городов, в том числе где нет строительства вообще. Например, в нем учитывается уровень преступности, медицинского обслуживания и т. п. В то же время повышение требований к новостройкам является одним из важнейших инструментов создания принципиально нового состояния городской среды в крупных городах в долгосрочной и среднесрочной перспективе. И динамика изменения среднего рейтинга ЕРЗ в этих городах является важным индикатором, определяющим, куда движется город — к комфортной среде или просто к расширению жилой площади.

Три стандарта

В компании «Брусника» при проектировании и строительстве дома, квартала или микрорайона учитывают критерии и нормы, закрепленные в федеральных документах. Но регулирующими в области качества для компании являются три внутренних стандарта. Первый касается непосредственно процесса возведения домов. Он содержит базу применяемых технологий и материалов. Контролирует его исполнение инженер по качеству, который соотносит данные, внесенные в BIM-модель с реальностью.

Второй стандарт описывает организацию строительной площадки и строительных работ. Он содержит требования к изготовлению спецодежды, созданию помещений строительного городка, схему складирования материалов и порядок работы с мусором.

Третий свод правил регулирует область проектирования продукта. Создавая его, в компании «Брусника» опирались в том числе и на Стандарт комплексного освоения территории, разработанный Минстроем России совместно с «Дом.РФ» и КБ «Стрелка». Но в основу документа легли многолетние изыскания архитекторов компании, их опыт сотрудничества с лучшими западноевропейскими бюро.

Главное Найти квартиру Лента