Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Лукашенко исключил гражданскую войну и хаос после выборов Политика, 15:01 Совладелица June & July: как успевать жить, работать и воспитывать Стиль, 14:39 МВД завело дело на полицейских из-за подброса наркотиков Общество, 14:39 В Минске задержали журналистов «Дождя» Политика, 14:28 Во время стрельбы в Вашингтоне погиб человек Общество, 14:21 Лукашенко посоветовал Путину беречься от коронавируса Политика, 14:19 Собянин сообщил о миллионе живущих в предаварийном жилье москвичей Общество, 14:01 МЧС завершило поисково-спасательные работы в Бейруте Общество, 13:46 На чем собираются зарабатывать операторы мобильной связи РБК и Сбербанк, 13:31 Полиция обезвредила взрывное устройство в центре Киева Общество, 13:29 Неизвестные сообщили о минировании аэропорта Южно-Сахалинска Общество, 13:10 Глава ЦИК Белоруссии назвала глупостью лозунг «голосуй сердцем» Политика, 12:59 ЦИК Белоруссии признала выборы президента состоявшимися Политика, 12:57 Macy's рухнул на 91% за 5 лет. Сеть уничтожили онлайн-ретейл и COVID-19 Инвестиции, 12:56
Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать
Мнения ,  
0 
Александр Волик

Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать

В этой статье объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.

Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.

Как недвижимость помогает диверсифицировать риски

Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.

У недвижимости есть три особенности:

  1. Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
  2. У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
  3. Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.

Прямое владение объектом

Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.

Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.

Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.

Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.

Доли в портфеле траста, REIT

REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.

Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.

Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.

Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.

Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.

Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.

Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.

Фонд прямых инвестиций, REPE

REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.

Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.

Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.

Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.

Краудфандинг

Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:

Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%
Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%

Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.

Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.

Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.

Минусы: инвестор не влияет на проект.

Сравнение инвестиций в недвижимость

Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.

Параметр Прямое владение REIT траст REPE фонд Краудфандинг
Низкая корреляция с рынком ценных бумаг 5 Цена на объект не связана с широким рынком 4 На котировки акций влияет настроение рынка 5 Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта 5 Проектная доходность
Предсказуемость денежных потоков 4 Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор 4 Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно 3 Выход из проекта дает большую часть прибыли и большой доход, но это сложно прогнозировать 3 При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект
Хеджирование страновых рисков 5 Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции 3 Физически доходы возвращаются в юрисдикцию брокера-инвестора 3 Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора 2 Инвестор получает доходы через крауд. платформу на счета, открытые в определенной юрисдикции
Защита от потерь и убытков 5 Физический объект в полном владении инвестора 4 Диверсифицированный портфель объектов дает дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остается 3 Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной 1 Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу
Гражданство и ВНЖ 5 Дает возможность 1 Нет 1 Нет 1 Нет
Влияние на проект 5 Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат 1 Инвестор не выбирает объект и выплаты 3 Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда 3 Инвестор выбирает объекты в рамках платформы
Простота инвестирования 1 Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект 5 Все проходит онлайн через терминал брокера 3 Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию 5 Все проходит онлайн на крауд. платформе
Ликвидность 2 Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес. 5 Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке 1 Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору 1 Нельзя перепродать свою долю другому инвестору
Потенциал доходности 4 Гросс доходность: 3–15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлеченности инвестора в проект 3 Гросс доходность по дивидендной части: 3–5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10% 5 Инвестор однозначно получает доходность 5–8% годовых. Распределение остальной прибыли дает инвестору суммарно 15% годовых 3 Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями

Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость

Прямое владение недвижимостью:

  • наибольшая защита от потерь и убытков;
  • доходность 5–6%, иногда больше;
  • инвестору нужно вкладывать в проект много усилий;
  • масштабировать эту стратегию довольно сложно, так как объектов с интересной доходностью на рынке мало.

Трасты:

  • простое инвестирование;
  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • минимальная вовлеченность инвестора;
  • доходность: 3–5%; есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%.

Клубные сделки через фонды прямых инвестиций:

  • меньшая защита от потерь и убытков;
  • меньшая вовлеченность инвестора;
  • большая доходность — до 15%;
  • есть потенциал к масштабированию.

Краудфандинг:

  • простое инвестирование;
  • в сравнении с прямым владением объекта — большая доходность, до 12%;
  • инвестор напрямую не связан с проектом и не может никак повлиять на него.
Об авторах
Александр Волик Александр Волик, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.