Падение спроса и заморозка строек: что будет с ценами на квартиры
В Москве 12 мая после месячного перерыва восстановили работу застройщики. По оценкам девелоперов, они смогут наверстать отставание от графика в течение одной-двух недель. Как пояснил мэр Москвы Сергей Собянин, возобновление работы строительных и промышленных организаций наименее опасно в условиях пандемии. В отличие от работников торговли и сферы услуг строители и сотрудники промышленных предприятий практически не контактируют с потребителями.
Выяснили у экспертов и девелоперов, как 30-дневный перерыв повлияет на стоимость квартир в московских новостройках.
Падение спроса до 70%
Апрель на московском рынке новостроек характеризовался не только полной остановкой строек, но и серьезным падением спроса. Из-за действующего режима самоизоляции совершать сделки можно было только онлайн. Такой формат не смог полноценно заместить реальные сделки — многие участники рынка не были готовы к работе в режиме реального времени.
По данным ЦИАН, в апреле на первичном рынке Москвы, включая присоединенные территории, было заключено 3,65 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Относительно марта падение составило 46,7%, в годовой динамике — 52,7%.
«Из-за действующего на протяжении всего апреля режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года — тогда на рынке было подписано 3,44 тыс. ДДУ. В старых границах спрос упал на 45,1%, в Новой Москве — на 52%», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Серьезное снижение отметили в «Миэль». По их оценкам, в апреле спрос на первичную недвижимость в разных сегментах снизился до 70%. Запросы на предложение стандарт- и комфорт-класса упали до 50%. Однако они не только сохранили, но и увеличили свою долю в сравнении с другими сегментами. Квартирами в проектах стандарт-класса интересовались примерно 35% покупателей, комфорт-класса — 45%, отметил руководитель департамента продаж компании «Миэль-Новостройки» Василий Богачев.
В агентстве недвижимости «Бон Тон» назвали более оптимистичные данные по продажам квартир. В среднем снижение спроса составило порядка 25–30%. Речь идет о полностью закрытых сделках, в том числе с привлечением ипотечных средств, пояснила гендиректор компании Наталия Кузнецова.
«По значительной части проектов комфорт-класса отмечается перетекание объемов реализованного спроса с одного месяца на другой. Покупатели, вышедшие на рынок в марте, закрывали сделки в апреле. В результате целый ряд застройщиков не ощущал катастрофического падения спроса», — заявила она.
При этом потенциальный спрос к новым квартирам в апреле оставался на высоком уровне. Несмотря на карантин, люди продолжали мониторить и бронировать жилье.
Расчеты девелоперов
Застройщики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», подтвердили падение продаж в своих проектах. В ГК ФСК заявили о 25%-ном снижении. В апреле уменьшение количества заключенных сделок было относительно несущественным за счет забронированных квартир в марте, рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Крупнейший застройщик Новой Москвы ГК «А101» сообщил о падении спроса в апреле более чем на 50% относительно марта. Основная причина этого — снижение деловой активности в Москве в связи с валютными колебаниями и режимом самоизоляции. «Многие люди воспользовались им как временем для повторной оценки своих возможностей в новых реалиях. Кроме того, клиенты столкнулись со сложностями при оформлении ипотечного кредита в онлайн-формате», — пояснила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
В московских проектах ГК «Инград» спрос на квартиры в апреле показал снижение на 18%. «При этом мы наблюдаем восстановление интереса к проектам компании в конце апреля — начале мая», — отметил директор по продажам «Инграда» Константин Тюленев.
В MR Group заявили, что оценить результаты апреля можно будет чуть позже — так как цикл конверсии из обращения в сделку составляет около месяца. При этом там отметили стабильный уровень первичных обращений. «В отдельные дни были аномальные всплески интереса к жилым комплексам. Основной спрос обеспечивали жители Москвы, однако интерес к жилью в качестве инвестиции или сохранения средств проявляли и регионы», — сказала директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
В ГК «ПИК» заявили, что спрос на квартиры в проектах компании сохраняется вне зависимости от экономической ситуации и других внешних факторов. «После запуска программы с субсидированной ставкой по сравнению с первой половиной апреля число ипотечных заявок увеличилось в четыре раза, а доля ипотеки возросла с традиционной 60–65% до 93%. При этом две трети сделок составила именно ипотека с господдержкой», — рассказали в пресс-службе застройщика.
Что будет с ценами на квартиры
Главный вопрос, который волнует потенциального покупателя квартир в текущих реалиях, — что будет с ценами. Аналитики заверяют, что увеличения стоимости жилья в ближайшее время не прозойдет. По их мнению, рост возможен только в рамках строительной готовности. «В условиях снижающегося платежеспособного спроса и продолжающихся карантинных мер застройщики не будут перекладывать свои издержки на потребителей. Это экономически целесообразно в условиях необходимости реализовать отложенный спрос и нарастить потенциальный», — считает Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Остановка строек несет для застройщиков определенные издержки. Однако перекладывать эти убытки на плечи покупателей девелоперы не будут, добавила она.
Четырехнедельный простой значительно на ценах не скажется, согласился Алексей Попов из ЦИАН. По его словам, в своем ценообразовании девелоперы гораздо сильнее ориентируются на динамику спроса и макроэкономическую конъюнктуру. В Москве себестоимость строительства не является решающим фактором в динамике цен. «Мы подтверждаем наш прогноз на снижение цен реальных сделок на 8–10% к концу года. При этом цены предложения упадут не так заметно или даже будут колебаться на текущих уровнях», — сказал главный аналитик ЦИАН.
В «Миэль-Новостройках» также не видят предпосылок для роста цен. «Учитывая комплекс мер, принятых государством для поддержки строительной отрасли, сильных изменений в ценовой политике застройщиков мы не увидим. Будет стандартный рост в соответствии с готовностью проектов и уровнем инфляции», — пояснил Василий Богачев.
Тем временем застройщики продолжают поднимать цены предложения. По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы в начале мая 2020 года составила 205,8 тыс. руб. Рост к марту — +1,3% к марту, в годовом выражении — +11%.
Девелоперы пока не планируют повышений
Застройщики заверили, что в текущих экономических и эпидемиологических условиях не планируют повышать цены. При этом снижение цен они исключили.
По мнению Ольги Тумайкиной из ГК ФСК, цены на квартиры в новостройках будут расти в зависимости от стадии готовности проекта. «Однако снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит. Сейчас нет условий для этого. На застройщика ложатся все антикоронавирусные меры, которые влияют на себестоимость строительства. Кроме того, после отмены режима самоизоляции число желающих приобрести квартиру из-за отложенного спроса увеличится», — сказала она.
Анна Боим из ГК «А101» считает, что в подобной ситуации рост цен на квартиры маловероятен. Девелоперам вне зависимости от схемы работы нужно поддерживать продажи. По ее мнению, даже с учетом запуска новых дистанционных сервисов и льготной ипотеки спрос начнет восстанавливаться в начале лета.
«Эпидемиологическая ситуация и введение ограничительных мер не оказали влияния на стоимость квартир в наших проектах. Традиционно она зависит только от готовности объекта. В среднем цены могут вырасти не более чем на 2–3% от предыдущего этапа», — сказал Константин Тюленев из ГК «Инград».
«После снятия ограничительных мер по передвижению мы прогнозируем наращивание оборотов по сделкам за счет реализации отложенного спроса за последние два месяца, а также не исключаем возможности выполнения запланированных показателей продаж к четвертому кварталу 2020 года. Стимулированию спроса способствуют также сезонные акции, но уже в июне мы планируем повышение цен согласно установленному графику финансовой модели», — уточнил управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар.
Аналогичную позицию озвучила Евгения Старкова из MR Group: цены будут расти от стадии строительства. В ГК «ПИК» заявили, что пока наблюдают за ситуацией на рынке.
Скидки и бонусы
На восстановление спроса до докризисного уровня может потребоваться от полугода до года, считают аналитики. Чтобы реанимировать продажи и адаптироваться к новому уровню дохода, застройщики будут запускать акции, предлагать покупателям скидки и бонусы.
«Программа льготной ипотеки — правильна и своевременна, но она не решает полностью проблему снижения реальных доходов и увеличения числа безработных. По этой причине для стимулирования падающего спроса застройщики будут вынуждены корректировать цены, распространение получат акции от застройщиков», — сказал Алексей Попов.
Уже сегодня девелоперы предлагают покупателям различные преференции — отсрочку платежа, дополнительное снижение по ипотеке с господдержкой. Наравне со стандартными преференциями действуют и новые, самые распространенные — это скидки на сделки, проведенные онлайн, добавил Василий Богачев. Если в апреле у покупателей еще наблюдался скепсис относительно подобной схемы приобретения, то с начала мая мы видим сильный прирост в удаленной покупке жилья.
К примеру, в ГК ФСК запустили специальную акцию для медработников. При покупке квартиры они могут получить скидку до 10%. В начале апреля ГК «ПИК» и ВТБ дали старт программе «Берем на себя проценты». До конца года покупатель не выплачивает проценты по ипотеке (без переноса платежей на следующие периоды). Таким образом, ставка в первый год обслуживания кредита получается практически нулевой.
«Программа быстро стала пользоваться популярностью среди наших клиентов, поэтому мы приняли решение продлить ее до 15 мая», — отметили в пресс-службе ГК «ПИК».
В «Инграде» тоже готовят для покупателей различные акции. В основном они будут направлены на привлечение новой аудитории, пояснил представитель застройщика. Сейчас при покупке квартиры с отделкой в двух ЖК «Инграда» клиент может получить дизайн-проект и сертификат на обустройство квартиры от ИКЕА.