Заводы — хипстерам: какие офисы выбирают творческие индустрии
С начала 2000-х в Москве сложилось несколько креативных кластеров, в которых сосредоточены представители креативных индустрий: архитектурные бюро, дизайн-студии, редакции СМИ, рекламные агентства, продакшен-компании, IT-стартапы.
Рассказываем, сколько стоит аренда в самых популярных лофт-кварталах.
Бывшие промзоны
В большинстве случаев речь идет о проектах редевелопмента бывших промышленных зон, выполненных в стиле лофт: «Винзавод», «Даниловская мануфактура», Artplay, «Флакон», «ЛеФОРТ», «Платформа», «Красный Октябрь», «Арма», «Трехгорная мануфактура», «Большевик», перечисляет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Все эти проекты сосредоточены преимущественно в районе Третьего транспортного кольца и за его пределами, исключение составляют лишь «Красный Октябрь» и «Трехгорная мануфактура», расположенные внутри Бульварного кольца и Садового кольца соответственно.
Фабрики вместо небоскребов
В середине 2000-х часть бывших производственных зданий перепрофилировали в культурные пространства, которые включают в себя не только офисные площади, но и выставочные залы, творческие мастерские, образовательные центры и площадки для мероприятий. «Представители творческих профессий, как правило, располагаются в так называемых креативных пространствах, или арт-кластерах, где сочетаются аутентичные мануфактурные здания и современные дизайнерские решения, отличающиеся оригинальным оформлением и обилием стрит-арта», — говорит руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеся Дзюба.
Одним из первых проектов преобразования производственных зданий в офисные стал деловой квартал «Красная Роза», реконструкция которого длилась почти десять лет и завершилась в 2012 году, вспоминает управляющий партнер компании Colliers International Николай Казанский. Сейчас многие крупные компании размещают свои офисы в бывших заводских цехах. Так, «Яндекс» арендует 53,5 тыс. кв. м в деловом квартале «Красная Роза», «ВымпелКом» — 17 тыс. кв. в «Большевике», BBDO — 11 тыс. кв. м в бизнес-центре «Новоспасский».
В прошлом году международная сеть коворкингов WeWork арендовала 4,3 тыс. кв. м в бизнес-центре «Савин» на территории делового квартала «Красная Роза» в Хамовниках. Московский WeWork откроется уже в этом году и станет одним из крупнейших в Центральной и Восточной Европе.
Как правило, такие бизнес-центры состоят из нескольких сдаваемых в аренду корпусов, расположенных на обособленном, часто закрытом от города участке. Именно поэтому такие кластеры имеют хорошо проработанную концепцию развития собственной территории и взаимодействия с арендаторами. Так, первые этажи обычно отдаются под объекты торговли. «Арендаторы могут быть стандартными для всех подобных бизнес-центров (кофейни, пиццерии, кафе) или же являются якорем, который привлекает посетителей не только рассматриваемого бизнес-центра и ближайшего окружения, но и со всей Москвы, как многочисленные рестораны в Трехгорной мануфактуре», — приводит пример Константин Лосюков.
Цены
Спрос на такие офисы высок, констатируют аналитики: по данным Knight Frank, общая доля вакантных площадей в перечисленных кластерах составляет 6-7% — это ниже среднерыночных показателей по офисам класса В, где доля свободных помещений по итогам первого квартала 2019 года составляет около 9%. При этом в отдельных проектах, например на Бадаевском заводе, во «Флаконе», Artplay и Трехгорной мануфактуре, вакансия не превышает 1%.
По данным JLL, совокупный объем предложения офисных площадей в креативных пространствах сегодня составляет 65 тыс. кв. м, спрос на некоторые из них превышает предложение. Причиной тому не только функциональный дизайн (высокие потолки и панорамные окна обеспечивают естественное освещение, необходимое, к примеру, архитекторам), но и меньшая по сравнению с традиционными офисами стоимость аренды.
Средние арендные ставки в московских лофт-кварталах находятся в диапазоне 13–20 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. По данным компаний Knight Frank и Colliers International, максимальные ценники предлагаются на «Винзаводе» и «Трехгорной мануфактуре» — в диапазоне 19–21 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и ОРЕХ.
Самые низкие ставки — на дизайн-заводе «Флакон», 13 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и ОРЕХ. При этом аренда коворкинга, распложенного на территории таких бизнес-центров, обойдется еще дешевле. Если офис площадью 56 кв. м на дизайн-заводе «Флакон» стоит в среднем в 1,1 млн руб. в год, то годовая аренда четырех рабочих мест в коворкинге там же составляет вдвое меньше — 576 тыс. руб. в год, отмечают в Knight Frank.