Лента новостей
Все новости Недвижимость
Президент Румынии осудил слова премьера о переносе посольства в Иерусалим 05:00, Политика Как полюбить овощи и питаться правильнее 04:46, РБК и Philips Суд ликвидировал Камчаткомагропромбанк 04:16, Финансы В S7 Space подтвердили планы отменить контракт по украинским ракетам 04:07, Бизнес Патрушев сообщил о предотвращении 19 терактов в 2018 году 03:59, Общество Комитет сената США представит собственный доклад по «российскому делу» 03:33, Политика Telegram разрешил полностью удалять переписку у себя и собеседника 03:17, Технологии и медиа В Польше объяснили отказ пригласить Путина на годовщину Второй мировой 02:53, Политика Президент Сербии заявил о нежелании вступать в НАТО 02:18, Политика Российский Ту-154 совершит наблюдательный полет над США 01:28, Политика Трамп прокомментировал итоги расследования Мюллера 01:11, Политика Сборная Германии на последней минуте вырвала победу в игре с Нидерландами 01:06, Спорт Патрушев назвал закон о суверенном Рунете вынужденной мерой 01:06, Общество Экс-главу владевшей «Зимней вишней» фирмы задержали в Польше 00:19, Общество Более 360 беженцев покинули сирийский лагерь «Эр-Рукбан» 00:09, Политика Доставка сравняла счет 00:00, PRO Средние траты россиян на доставку еды сравнялись с чеком в ресторанах 00:00, Бизнес Кремль счел актом агрессии заявление НАТО о бомбардировках Югославии 24 мар, 23:27, Политика Мюллер не нашел доказательств сговора Трампа с Россией 24 мар, 22:57, Политика Эрдоган предложил обсудить вопрос Голанских высот на Генассамблее ООН 24 мар, 22:50, Политика Отборочный турнир Евро-2020. Голландия — Германия. Онлайн 24 мар, 22:45, Спорт Тутберидзе поделилась деталями об уходе Медведевой и болезни матери 24 мар, 22:34, Общество Джано Ананидзе оказал первую помощь футболисту сборной Швейцарии 24 мар, 22:30, Спорт Нацбанк назвал причину замедления роста экономики на Украине 24 мар, 22:24, Экономика Черчесов объяснил крупную победу сборной России над Казахстаном 24 мар, 21:43, Спорт МИД Израиля анонсировал подписание Трампом распоряжения по Голанам 24 мар, 21:41, Политика СМИ узнали о визите двух транспортников Минобороны России в Венесуэлу 24 мар, 21:21, Политика В Москве мужчина выжил после падения под поезд в метро 24 мар, 20:39, Общество
С.Колегов: "Деловые районы сформируются в Москве не ранее 2015 года"
0
С.Колегов: "Деловые районы сформируются в Москве не ранее 2015 года"
Вместе с развитием московского рынка офисной недвижимости в обиход профессиональных девелоперов вошло понятие "деловой район". Характерная особенность такого района – концентрация комфортабельных офисов и инфраструктуры, необходимой для работающих людей и их деловых партнеров. Сейчас деловые районы активно формируются и застраиваются, а в данный сегмент привлекаются серьезные инвестиции.

Вместе с развитием московского рынка офисной недвижимости в обиход профессиональных девелоперов вошло понятие "деловой район". Характерная особенность такого района – концентрация комфортабельных офисов и инфраструктуры, необходимой для работающих людей и их деловых партнеров. Сейчас деловые районы активно формируются и застраиваются, а в данный сегмент привлекаются серьезные инвестиции. Об особенностях этого рынка и перспективах его развития корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Prime City Properties Сергей Колегов.

- Что, на Ваш взгляд, сегодня вкладывают специалисты рынка офисной недвижимости в понятие "деловой район"?

- Понятие "деловой район", или "деловая зона", означает определенный район города, в котором исторически сформировался офисный кластер с относительно однородным уровнем цен, а предложение обычно сконцентрировано вокруг нескольких станций метро. Эксперты выделяют деловые районы для улучшения анализа рыночной ситуации и работы с клиентскими запросами.

- Насколько это понятие соответствует западному термину "субрынок" (sub-market)?

- Ряд участников рынка переносят западную терминологию в российские условия, что позволяет провести аналогии рыночных процессов и более четко структурировать предложение. Однако российский рынок еще не достиг западного уровня развития коммерческой недвижимости, где субрынок воспринимают как сформировавшийся район, с четко определенными характеристиками. В Москве же рынок сейчас подвижен и изменчив, деловые районы порой пересекаются, ряд районов переживает этап становления. Поэтому на данный момент мы предпочитаем использовать более соответствующее московским реалиям понятие "деловой район".

- Когда начали формироваться первые деловые районы в Москве? С чем связано их появление?

- Если говорить о первых офисных зданиях, предназначенных для сдачи в аренду, то они начали строиться еще в конце 1980-х годов. Эти проекты были малочисленны и сконцентрированы внутри Садового кольца, где располагались правительственные учреждения, и местоположение было наиболее престижным. Пожалуй, этот период можно назвать началом формирования Центрального делового района. Появление коммерческой недвижимости тогда отражало меняющуюся экономическую ситуацию в стране – развитие отечественного бизнеса, приход иностранных компаний на российский рынок. Таким образом, появился спрос на офисные помещения иного уровня, соответствующие международным стандартам. К слову, аренда в первых качественных бизнес-центрах оплачивалась на несколько лет вперед, что наглядно иллюстрировало уровень спроса.

Некоторые ранние офисные проекты находились и за Садовым кольцом, в основном в западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Эта тенденция сохранилась до сих пор – в западной части Москвы офисный рынок сегодня более развит, чем в восточной. Такое разделение обусловлено изначальным планированием развития районов Москвы. Если в восточных частях города расположено большое количество промышленных предприятий, то западные более комфортны, там лучше транспортная доступность.

- Какие здания можно назвать "первыми ласточками" в этих районах?

- Из ранних проектов в центре можно выделить комплекс офисных особняков в Большом Палашевском пер., 11-13 (общая площадь 8200 кв. м), офисное здание в Большом Гнездниковском пер., 7/28 (общая площадь 2600 кв. м), бизнес-центр "Форум" на Николоямской, 13, стр. 2 и ряд других проектов. Отдельного внимания заслуживает Центр Международной Торговли на Краснопресненской наб., 12, построенный еще в 1979 году. До начала перестройки это был практически единичный пример качественных офисных площадей в городе.

- Продолжается ли процесс формирования деловых районов? Когда, по Вашим прогнозам, он может завершиться?

Пока рынок находится в стадии подъема, а спрос превышает существующее предложение, девелоперы будут осваивать все новые территории для строительства офисных зданий. Ряд деловых зон сейчас только формируются, в определенных точках города они только намечаются. Благо, в Москве есть еще много земли, которую, с большими или меньшими вложениями, можно использовать для девелопмента. Хороший потенциал, в этом плане, у промзон, которые занимают около пятой части территории Москвы. Говорить о полностью сформированном рынке можно будет не раньше, чем через 10-15 лет.

- Чем отличаются между собой деловые зоны? Есть ли у них негласная репутация на рынке?

- Характер застройки каждой деловой зоны определяется рядом факторов: расположением на карте города, временем формирования, преобладающим типом проектов (реконструкция или новое строительство). Например, Таганский район застраивался офисными зданиями в 1990-х годах, и в тот период уровень зданий был самым высоким на рынке. Но технологии строительства постоянно развиваются, и сегодняшние проекты обладают более совершенными параметрами, чем 5-10 лет назад. Поэтому акцент сегодня сместился в сторону районов современной застройки, таких как "Москва-Сити", Белорусский. Возводимые там здания – "Набережная Тауэр", "Северная Башня", "Капитал Плаза" и другие – относятся к высшему сегменту класса А.

Центральный район внутри Садового кольца, несмотря на общую децентрализацию рынка, остается лидером. В сознании как девелоперов, так и арендаторов центральное местоположение все еще означает высокий статус. Это позволяет владельцам недвижимости поднимать арендные ставки до уровня, немыслимого в других районах. Тип застройки здесь сильно зависит от конкретного расположения и исторического контекста, таким образом, он получается смешанным – реконструированные особняки сочетаются здесь со вновь построенными комплексами. Схожая ситуация наблюдается в Замоскворечье, особенно ближе к Кремлю.

Есть районы, в которых офисное предложение представлено в основном реконструированными комплексами на месте бывших производственных территорий. Как правило, здесь преобладает класс "В", что обусловлено как общим уровнем проектов, так и местоположением, и характером окружающей застройки. Классическими примерами таких районов можно назвать Бауманский и Шаболовский.

- В каких районах девелоперы предпочитают реализовывать свои проекты сегодня?

- Строительная активность сегодня охватывает многие районы столицы, но в авангарде находятся "Москва-Сити", Белорусский, Курский. Также можно отметить район станции метро Павелецкая, где ведется реорганизация ряда промзон. В центре довольно сложно найти участок под застройку, но и здесь ведется новое строительство. Из-за большого дефицита вакантных помещений новым объектам гарантирована востребованность, и девелоперы даже идут на значительные издержки, связанные с получением участка, его подготовкой и существующими обременениями.

- Назовите деловые зоны, пользующиеся наибольшим спросом у арендаторов.

- Как я уже отмечал, это центр в пределах Садового кольца, а также западное направление – Кутузовский, Ленинский проспекты. Проекты в этих районах реализуются быстро, и у владельцев есть возможность выбрать наиболее статусных арендаторов, повышающих инвестиционную стоимость здания. Однако в условиях недостатка предложения арендаторам зачастую приходится рассматривать и другие районы, не входившие в их первоначальный запрос.

- Какие районы, по вашим прогнозам, будут активно развиваться в ближайшие 5 лет?

- В силу децентрализации рынка все больше офисных проектов будет концентрироваться в поясе Третьего транспортного кольца. Большой потенциал у районов, насыщенных промышленными территориями – Бауманского, Шаболовского и других. Ну и, разумеется, высокая строительная активность ожидается в таких крупных проектах городского значения, как "Москва-Сити", "Большой Сити", "Нагатино-ЗИЛ".

- Есть ли на офисном рынке районы-аутсайдеры?

- Да, несмотря на децентрализацию рынка, существуют районы, еще не востребованные арендаторами и, соответственно, не привлекающие девелоперов. К ним можно отнести спальные районы, расположенные около МКАД, восток и юго-восток, отчасти север. В ближайшие несколько лет их положение на рынке вряд ли изменится.

- Как Вы оцениваете перспективы появления высококлассных офисов в Подмосковье?

- Офисная недвижимость в Подмосковье пока слабо развита. Есть несколько проектов, расположенных с внешней стороны МКАД, однако их скорее можно отнести к московскому рынку, поскольку они ориентированы на компании, ведущие свой бизнес в столице. Рост офисной недвижимости здесь можно прогнозировать скорее в долгосрочной перспективе, вместе с развитием инфраструктуры подмосковных городов и расширением сети складских комплексов  

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости