С.Колегов: "Деловые районы сформируются в Москве не ранее 2015 года"

Вместе с развитием московского рынка офисной недвижимости в обиход профессиональных девелоперов вошло понятие "деловой район". Характерная особенность такого района – концентрация комфортабельных офисов и инфраструктуры, необходимой для работающих людей и их деловых партнеров. Сейчас деловые районы активно формируются и застраиваются, а в данный сегмент привлекаются серьезные инвестиции. Об особенностях этого рынка и перспективах его развития корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Prime City Properties Сергей Колегов.

- Что, на Ваш взгляд, сегодня вкладывают специалисты рынка офисной недвижимости в понятие "деловой район"?

- Понятие "деловой район", или "деловая зона", означает определенный район города, в котором исторически сформировался офисный кластер с относительно однородным уровнем цен, а предложение обычно сконцентрировано вокруг нескольких станций метро. Эксперты выделяют деловые районы для улучшения анализа рыночной ситуации и работы с клиентскими запросами.

- Насколько это понятие соответствует западному термину "субрынок" (sub-market)?

- Ряд участников рынка переносят западную терминологию в российские условия, что позволяет провести аналогии рыночных процессов и более четко структурировать предложение. Однако российский рынок еще не достиг западного уровня развития коммерческой недвижимости, где субрынок воспринимают как сформировавшийся район, с четко определенными характеристиками. В Москве же рынок сейчас подвижен и изменчив, деловые районы порой пересекаются, ряд районов переживает этап становления. Поэтому на данный момент мы предпочитаем использовать более соответствующее московским реалиям понятие "деловой район".

- Когда начали формироваться первые деловые районы в Москве? С чем связано их появление?

- Если говорить о первых офисных зданиях, предназначенных для сдачи в аренду, то они начали строиться еще в конце 1980-х годов. Эти проекты были малочисленны и сконцентрированы внутри Садового кольца, где располагались правительственные учреждения, и местоположение было наиболее престижным. Пожалуй, этот период можно назвать началом формирования Центрального делового района. Появление коммерческой недвижимости тогда отражало меняющуюся экономическую ситуацию в стране – развитие отечественного бизнеса, приход иностранных компаний на российский рынок. Таким образом, появился спрос на офисные помещения иного уровня, соответствующие международным стандартам. К слову, аренда в первых качественных бизнес-центрах оплачивалась на несколько лет вперед, что наглядно иллюстрировало уровень спроса.

Некоторые ранние офисные проекты находились и за Садовым кольцом, в основном в западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Эта тенденция сохранилась до сих пор – в западной части Москвы офисный рынок сегодня более развит, чем в восточной. Такое разделение обусловлено изначальным планированием развития районов Москвы. Если в восточных частях города расположено большое количество промышленных предприятий, то западные более комфортны, там лучше транспортная доступность.

- Какие здания можно назвать "первыми ласточками" в этих районах?

- Из ранних проектов в центре можно выделить комплекс офисных особняков в Большом Палашевском пер., 11-13 (общая площадь 8200 кв. м), офисное здание в Большом Гнездниковском пер., 7/28 (общая площадь 2600 кв. м), бизнес-центр "Форум" на Николоямской, 13, стр. 2 и ряд других проектов. Отдельного внимания заслуживает Центр Международной Торговли на Краснопресненской наб., 12, построенный еще в 1979 году. До начала перестройки это был практически единичный пример качественных офисных площадей в городе.

- Продолжается ли процесс формирования деловых районов? Когда, по Вашим прогнозам, он может завершиться?

Пока рынок находится в стадии подъема, а спрос превышает существующее предложение, девелоперы будут осваивать все новые территории для строительства офисных зданий. Ряд деловых зон сейчас только формируются, в определенных точках города они только намечаются. Благо, в Москве есть еще много земли, которую, с большими или меньшими вложениями, можно использовать для девелопмента. Хороший потенциал, в этом плане, у промзон, которые занимают около пятой части территории Москвы. Говорить о полностью сформированном рынке можно будет не раньше, чем через 10-15 лет.

- Чем отличаются между собой деловые зоны? Есть ли у них негласная репутация на рынке?

- Характер застройки каждой деловой зоны определяется рядом факторов: расположением на карте города, временем формирования, преобладающим типом проектов (реконструкция или новое строительство). Например, Таганский район застраивался офисными зданиями в 1990-х годах, и в тот период уровень зданий был самым высоким на рынке. Но технологии строительства постоянно развиваются, и сегодняшние проекты обладают более совершенными параметрами, чем 5-10 лет назад. Поэтому акцент сегодня сместился в сторону районов современной застройки, таких как "Москва-Сити", Белорусский. Возводимые там здания – "Набережная Тауэр", "Северная Башня", "Капитал Плаза" и другие – относятся к высшему сегменту класса А.

Центральный район внутри Садового кольца, несмотря на общую децентрализацию рынка, остается лидером. В сознании как девелоперов, так и арендаторов центральное местоположение все еще означает высокий статус. Это позволяет владельцам недвижимости поднимать арендные ставки до уровня, немыслимого в других районах. Тип застройки здесь сильно зависит от конкретного расположения и исторического контекста, таким образом, он получается смешанным – реконструированные особняки сочетаются здесь со вновь построенными комплексами. Схожая ситуация наблюдается в Замоскворечье, особенно ближе к Кремлю.

Есть районы, в которых офисное предложение представлено в основном реконструированными комплексами на месте бывших производственных территорий. Как правило, здесь преобладает класс "В", что обусловлено как общим уровнем проектов, так и местоположением, и характером окружающей застройки. Классическими примерами таких районов можно назвать Бауманский и Шаболовский.

- В каких районах девелоперы предпочитают реализовывать свои проекты сегодня?

- Строительная активность сегодня охватывает многие районы столицы, но в авангарде находятся "Москва-Сити", Белорусский, Курский. Также можно отметить район станции метро Павелецкая, где ведется реорганизация ряда промзон. В центре довольно сложно найти участок под застройку, но и здесь ведется новое строительство. Из-за большого дефицита вакантных помещений новым объектам гарантирована востребованность, и девелоперы даже идут на значительные издержки, связанные с получением участка, его подготовкой и существующими обременениями.

- Назовите деловые зоны, пользующиеся наибольшим спросом у арендаторов.

- Как я уже отмечал, это центр в пределах Садового кольца, а также западное направление – Кутузовский, Ленинский проспекты. Проекты в этих районах реализуются быстро, и у владельцев есть возможность выбрать наиболее статусных арендаторов, повышающих инвестиционную стоимость здания. Однако в условиях недостатка предложения арендаторам зачастую приходится рассматривать и другие районы, не входившие в их первоначальный запрос.

- Какие районы, по вашим прогнозам, будут активно развиваться в ближайшие 5 лет?

- В силу децентрализации рынка все больше офисных проектов будет концентрироваться в поясе Третьего транспортного кольца. Большой потенциал у районов, насыщенных промышленными территориями – Бауманского, Шаболовского и других. Ну и, разумеется, высокая строительная активность ожидается в таких крупных проектах городского значения, как "Москва-Сити", "Большой Сити", "Нагатино-ЗИЛ".

- Есть ли на офисном рынке районы-аутсайдеры?

- Да, несмотря на децентрализацию рынка, существуют районы, еще не востребованные арендаторами и, соответственно, не привлекающие девелоперов. К ним можно отнести спальные районы, расположенные около МКАД, восток и юго-восток, отчасти север. В ближайшие несколько лет их положение на рынке вряд ли изменится.

- Как Вы оцениваете перспективы появления высококлассных офисов в Подмосковье?

- Офисная недвижимость в Подмосковье пока слабо развита. Есть несколько проектов, расположенных с внешней стороны МКАД, однако их скорее можно отнести к московскому рынку, поскольку они ориентированы на компании, ведущие свой бизнес в столице. Рост офисной недвижимости здесь можно прогнозировать скорее в долгосрочной перспективе, вместе с развитием инфраструктуры подмосковных городов и расширением сети складских комплексов