И.Шершнев: "На рынке коммерческой недвижимости наблюдается всеобщая эйфория"

По оценкам экспертов, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости в России радует небывалым ростом показателей: увеличивается количество новых объектов, расширяются их площади, в сегмент поступают новые потоки инвестиций, в том числе – из-за рубежа. О тенденциях на рынках офисной, торговой и складской недвижимости, возможном их перенасыщении и необходимости профессиональной оценки планируемых проектов редактору "РБК-Недвижимости" Наталье Копейченко рассказывает директор по развитию консалтинговой компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

- В конце года принято подводить итоги. Как Вы оцениваете нынешнее положение рынка коммерческой недвижимости?

- Рынок растет быстрее, чем кто бы то ни было мог ожидать. Происходит это, в том числе, из-за общего роста в экономике - высвобождается огромное количество денег, которые необходимо инвестировать. В таких объемах это можно сделать, либо купив акции "голубых фишек", которые стабильно росли на протяжении последних лет, либо вложив их в недвижимость. Почему люди не рассматривают другие варианты? Наверное, потому что все остальное – это бизнес, который предопределяет некоторые риски: ты можешь вложить деньги и легко потерять их. А недвижимость кажется людям достаточно надежным объектом для инвестиций.

- О привлекательности рынка говорят и увеличившиеся объемы инвестиций, в том числе – иностранных.

- Многие не разделяют вложения в недвижимость и в девелопмент: им кажется, что деньги идут в недвижимость, а на самом деле – в другой бизнес, сопряженный с определенным риском. Поэтому когда мы говорим об иностранных инвестициях, нужно иметь в виду, что очень малая их часть приходит на российский рынок для того, чтобы быть вложенными в девелопмент. Самый крупный пример – это IKEA: они инвестируют в девелопмент, который впоследствии превращается в недвижимость.

Традиционные инвесторы хотят просто прийти, купить то, что уже до них кто-то построил – и жить счастливо. Соответственно, инвесторы не всегда объективно оценивают риски: они не могут правильно провести инвестиционный анализ, оценить доходность с учетом всем факторов. Они не хотят думать и видеть ту динамику, которая существует на рынке. Развитие любого рынка можно изобразить в виде кривой, на которой будут отражены определенные циклы. Они могут растягиваться, увеличиваться во времени, но эти циклы есть всегда.

Люди не чувствуют насыщения рынка, того, что когда их объект выйдет на рынок (а происходит это, в среднем, через три-четыре года), ситуация будет совершенно иной. Это закономерно не только для российского рынка, но и для любого другого. Поэтому инвесторы оказываются в тупиковой ситуации, и бывают вынуждены резко снижать доходность. Когда она опускается ниже какого-то уровня, инвестор теряет все свои деньги и, если был взят кредит, отдает заложенное имущество банку. Что еще хуже: банки ведут себя так же неосмотрительно, кредитуя зачастую объекты, которыми заниматься не следует. Они берут на себя риски, которые не всегда являются очевидными.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается всеобщая эйфория, сопровождающаяся совершенно диким и неконтролируемым ростом цен. Могу сказать, что и мы приложили к этому свою руку – о чем сейчас жалеем. Хотя это было неизбежно.

- А Вы сами просчитываете, когда Ваши объекты выйдут на рынок?

- У нас нет исключительно наших проектов, во всех мы выполняем определенную роль. Могу сказать, что некоторая часть нашего портфеля (проекты, которые мы сейчас ведем) пока переоценена или находится на "высшей планке", поскольку многие объекты выходят в следующем году. Вполне вероятно, что через несколько лет ситуация скорректируется.

На сегодняшний день на рынке действительно отсутствует предложение качественных площадей, готовых к въезду. Именно недостаток предложения очень сильно подталкивает рынок вверх, но подтолкнуло его уже настолько, что многие арендаторы занимают выжидательную позицию. Мы, например, хотим сейчас снять новый офис, но осознаем, что для оправдания определенных издержек, чтобы окупить дорогой ремонт, необходимо заключать долгосрочный контракт – на пять лет. Но совершать такую сделку сегодня мне бы не хотелось, потому что, думаю, через два года я смогу сделать это на более выгодных условиях. И так же считают многие другие арендаторы, составляющие в настоящий момент планы на длительный срок. По этой причине, если говорить об офисных площадях, сейчас произошло некоторое снижение ликвидности на рынке.

В ритейле арендаторы тоже стали более избирательными: допустим, два года назад можно было легко сдать торговый центр, сейчас же покупателей в центре не так много, и арендаторы покидают ТЦ. Поэтому даже один раз сданные площади сегодня могут не пользоваться спросом. В итоге девелоперы и инвесторы несут колоссальные потери. В принципе, скоро это будет очень интересный сегмент рынка: дешево купив проекты, которые кто-то сделал неправильно, можно будет изменить их и превратить во что-то хорошее.

- Возможна ли в ближайшие годы такая ситуация, что проекты, которые сейчас только презентуют, перенасытят рынок и окажутся невостребованными?

- К 2008 году может сложиться опасная тенденция: выходит огромное число запланированных объектов, которые, по текущим расчетам, превышают потребности рынка в качественных площадях. Ведь если несколько лет назад проекты по площади не превышали 40 тыс. кв. м, то на сегодняшний день они "разрослись" до 100-200 тыс. кв. м. Нам страшно иногда даже брать на себя ответственность за такой проект, потому что мы не можем быть уверены в том, что сможем гарантированно его реализовать. Увеличение формата объектов, на мой взгляд, вызвано ростом цен на землю, а они увеличиваются из-за того, что огромное число инвесторов ищут участок, площадку. Следовательно, для того чтобы снизить удельную стоимость земли в каждом кв. метре, непрофессиональные девелоперы пытаются выжать максимум из каждого метра. На самом-то деле, решая одну проблему и делая проект более эффективным, они совершенно не учитывают другие риски, которые возникают в связи с этим: они могут потерять все свои деньги, потому что такие площади просто не нужны рынку.

Для правильной оценки положения на рынке необходимо либо самому иметь образование, связанное с вложением денег в недвижимость, либо обращаться к консультантам. Кстати, мало обратиться – надо еще слушать то, что тебе говорят. Мы открыты клиентам и всегда озвучиваем свою точку зрения. Может быть иногда мы ведем себя консервативно в этом отношении, стараемся избежать рисков, но, на мой взгляд, лучше сейчас перестраховаться, чем потом иметь серьезную проблему. Мы лучше упустим какую-то возможность, чем совершим ошибку, которая приведет к фатальным последствиям. У нас есть определенные правила и ограничения, за пределами которых рисковать уже не стоит.

- Сейчас Вы мало занимаетесь регионами – проекты, которые Вы разрабатываете, находятся в Москве и в Подмосковье.

- Не совсем так. Все зависит от рынка и от сегмента, то есть мы ведем большое количество объектов и в регионах, но там это, в основном, ритейл, немного логистика – но она только начинается, достаточно активно реализуем гостиничные проекты. Если говорить об офисном рынке, то это преимущественно столица – реализация офисных проектов в регионах очень сложна. К нам часто обращаются люди с какими-то большими региональными проектами, и заниматься ими бывает страшно.

- Риски пугают?

- Пугает понимание этих рынков. Стоимость земли в регионах пока не очень высока, особенность менталитета дает возможность любым компаниям, которые могли бы себе позволить снимать качественные, хорошие площади, построить собственный бизнес-центр или офисное здание – на свой вкус и цвет. По этой причине из арендаторов вымывается самый платежеспособный спрос. Необходимо либо строить хорошее здание и продавать его по кускам, либо не делать большие и дорогие проекты, потому что они могут оказаться не очень успешными. Это характерно для любого города, кроме Москвы, – даже в Санкт-Петербурге ставки аренды на лучшие площади держатся на уровне 500 долл. за кв. м в год. Несмотря на появление новых проектов, таких как "Газпром-Сити", и крупных арендаторов, рынок не растет. В Москве ставки за последний год поднялись на 30%, а в Петербурге они практически не изменились.

- Будут ли региональные рынки постепенно нагонять Москву, повторяя развитие рынка?

- Они в любом случае будут нагонять столицу, дело лишь в том, что каждый рынок имеет свои законы. Ритейл из столицы уже активно переместился в регионы – это один сегмент. Есть складской рынок, который обусловлен развитием ритейла в том числе: для ритейла нужна логистика, необходимо товары где-то хранить, как-то поставлять – потому склады идут за ритейлом. Офисы – это все-таки признак компаний, работающих в сфере услуг. Это раз. Два – это ожидания рынка: когда компания принимает решение об аренде офиса, это характеризует не текущий фактор деятельности, а ожидание будущего периода развития данной компании.

- Последнее время власти "радуют" новыми заявлениями – вспомним слова Ю.Лужкова о том, что офисы будут выселять из центра города. Все это делает офисный рынок Москвы непредсказуемым. Насколько тяжело работать на нем?

- Рынок достаточно предсказуемый: популистские заявления надо четко отделять от реальных проблем. Если бы Лужков заявил, что количество эвакуаторов увеличится в пять раз и будут увозить все машины из переулков в центре, то на офисный рынок это оказало бы гораздо большее влияние: что мне с этого офиса, если мои сотрудники не могут поставить здесь автомобиль? На сегодняшний день процесс идет эволюционно: я понимаю, что припарковаться уже сложно и принимаю решение снимать офис в районе Третьего кольца или МКАД – там появляются хорошие площади, проекты будут построены как раз в 2007-2008 годах. Если первая "ласточка" – "Кантри Парк" – практически не была востребована рынком, то на сегодняшний день и ее, и все будущие проекты на МКАД, скорее всего, минует эта печальная участь .

- Обратимся к недавно анонсированному Вашему проекту – бизнес-центру класса "А" Napmen Club. Почему для его реализации был выбран именно Китай-город?

- Правильнее сказать не "почему Китай-город", а почему Napmen Club. Китай-город потому, что там есть участок, значит, там есть и проект. В России не принято выбирать земли. А почему Napmen Club? Потому что для каждого проекта мы пытаемся создать какое-то лицо". В некоторых случаях это бывает сделать сложно, когда здание изначально делалось без какой-то идеи. Причем лицо должно реализовываться и в интерьере, и в архитектуре, и в позиционировании здания. Все должно быть конфеткой, завернутой в фантик, но сама конфетка еще должна быть вкусной. К сожалению, иногда нам приходится делать красивую обертку для не самой лучшей конфеты. В тех проектах, в которых мы участвуем от начала до конца, "вкусными" должны быть и конфетка, и фантик.

В данном случае нам удалось помимо названия и идеи воплотить атмосферу НЭПа. Вообще НЭП, нэпман – слова, в советское время носившие негативный оттенок. Для нас нэпман – это лицо, которое после революции могло позволить себе жить в роскоши, бывшей до революции. Мы решили в данном проекте воссоздать атмосферу того времени: как за счет интерьеров, так и ресторанов, которые планируются внутри.

Сейчас заключаются контракты с первыми арендаторами. Отмечу, что некоторые из них хотят сохранить обозначенную стилистику и во внутренних интерьерах офисов – в этом компании никто не ограничивает. Кто-то любит более современные проекты, а кого-то – как нас в случае с Napmen Club - наоборот, привлекает романтика ушедшего в прошлое времени.

- Вы проводите какой-то отбор компаний-арендаторов?

Я думаю, что отбор здесь очень простой – финансовый, потому что ставка аренды очень высока – от 1000 долл. за кв. метр в год, и этот "фильтр" предопределяет множество других факторов. Если компания готова платить эти деньги, то предполагается, что она соответствует и другим критериям.

Верхние этажи бизнес-центра, предназначенные для VIP-компаний, уже арендованы – наши партнеры займут их самостоятельно. Часть этажей сдается сейчас, но мы не спешим, поскольку после Нового года уже будут готовы интерьеры и их можно будет увидеть. Люди, принимая решение, будут уверены в том, какой продукт они покупают. Это здание выходит на рынок не через год и не через два – фактически уже в начале следующего года можно будет заниматься внутренней отделкой, и мы не просим заключать контракты, принимая решение заранее. Наверное, это и объясняет достаточно высокую ставку аренды.

- Что необходимо для успешности объекта коммерческой недвижимости? Есть ли какие-то секреты, или каждый проект и работа над ним сугубо индивидуальны?

- Через две недели будет объявлено об определенном ребрэндинге, который мы проводим: у нас появляется второй зарегистрированный товарный знак, который отражает концепцию наших обязательств перед клиентами. Он звучит как Ideas – Knowledge – Experience. Действительно, любой проект, который мы делаем, это идеи, знания и опыт.

Идеи – это нечто уникальное, что создает определенный антураж для проекта, что его выделяет – как Napmen. Действительно, мы создаем какую-то идею, которую рынок может разделять или относиться к ней негативно. Идея зависит от тех целей, которые мы перед собой ставим.

Знания нужны для того, чтобы просто сделать это правильно. К сожалению, в России собственных знаний практически нет, поэтому рынок вынужден полагаться на международный опыт, преимущественно американский, потому что европейский не всегда применим к нашей действительности.

И опыт – это более локальная вещь, поскольку мы в действительности знаем, как создать этот проект хорошо здесь. Просто взять американскую книжку и сделать, как написано там – это потеря денег с очень большой вероятностью. Нельзя в России исследовать рынок так, как это делается на Западе, нельзя реализовывать проект так, как он делается и структурируется там. Можно сказать, что написанное в учебниках зачастую может погубить проект: есть какие-то полезные и нужные вещи, а есть рекомендации, которым в нашей стране ни в коем случае нельзя следовать. А неподготовленному человеку понять, как их можно разделить, практически невозможно.