Д.Кафтаранов: "К 2008-2009 гг. столичные отели начнут серьезную борьбу за клиентов"

Возведение гостиниц в столице – один из приоритетных градостроительных проектов московского Правительства. Акцент властей сделан на расширение сети доступных отелей. О перспективах развития гостиничного бизнеса в сегменте "три звезды" корреспонденту "РБК-Недвижимости" Елене Прогоновой рассказывает генеральный директор компании "Сити-Отель" Дамир Кафтаранов.

- Проект современного московского отеля сегодня неизменно включает в себя и бизнес-центр. Это общемировая тенденция или особенности столичного субрынка?

- Строительство многофункциональных комплексов – общемировая тенденция, пришедшая на российский рынок. Концепция комплексов связана с дефицитом и высокой стоимостью участков. Земля должна составлять от 10% до 15% от общей стоимости отеля. В Москве, если строить отдельно гостиницу, этот показатель будет гораздо выше.

Далеко не все проекты отелей включают бизнес-центры. В столице сейчас реализуется масса гостиничных проектов без офисной составляющей - обычно это отели premium-сегмента. Мы работаем в нише гостиниц "три звезды", и из-за высокой стоимости земли наши объекты в столице долго окупаются. Бизнес-центры начинают приносить прибыль раньше отелей. Включая в проект офисную составляющую, мы сохраняем (а зачастую и увеличиваем) то количество гостиничных номеров, которое было запланировано на данном участке Правительством Москвы.

- Если бизнес-центры окупаются быстрее, тогда почему Вы строите гостиницы? На рынке офисной недвижимости сейчас бум, а Вы, сталкиваясь со сложностями окупаемости отелей, продолжаете заниматься гостиницами, а не бизнес-центрами.

- Несмотря на огромный потенциал, гостиничный сектор сейчас совершенно не развит. Мы строим и бизнес-центры, но в приоритете для нас по-прежнему остаются отели. Непрофильные площади – офисные, развлекательные и торговые зоны – мы продаем во время строительства или после него.

В апреле 2006 года компания "Сити-Отель" получила мастер-франшизу BEST WESTERN INC. На Ваш взгляд, развитие под именем всемирно известного бренда – это требование рынка для развития гостиничного бизнеса в России? Или создание сети национальных отелей возможно без поддержки западных игроков?

- Покупка франшизы и развитие собственного бренда – два пути развития, каждый из которых имеет право на жизнь. Выбор делается в зависимости от стратегии развития и специфики активов. Многие владельцы гостиниц идут по третьему пути – не приобретая франшизу, организуют "прямое управление" приглашая для решения оперативных задач менеджеров крупных гостиничных сетей. Это свойственно отелям категории 4 или 5 звезд.

В сегменте "3 звезды", на мой взгляд, приоритетна покупка франшизы. Мы планируем построить гостиничную сеть в короткие сроки и используем опробованные технологии и опыт, накопленный отельерами других стран. Франшиза дает право использовать авторитетный гостиничный бренд. Все отели компании входят в глобальную систему бронирования, объединяющую десятки тысяч гостиниц во всем мире. Также франшиза решает проблему обучения персонала – BEST WESTERN INC. предоставляет программы тренингов для сотрудников гостиниц. Обладателю франшизы передаются программы продвижения отелей, системы контроля качества и проверенные технологии управления.

- Насколько высока сегодня конкуренция в гостиничном секторе в Москве, в регионах?

- Конкуренции сейчас практически нет. В регионах не хватает гостиниц всех категорий. Конкурентная среда начинает складываться в сегменте premium-отелей Москвы и Петербурга. Средняя стоимость номера в Москве составляет 290 долл., в Европе гостиницы дороже только в Лондоне и Париже. Доходность гостиничных проектов вызывает высокую активность рынка, в столице сейчас заявлена масса проектов, думаю, к 2008-2009 гг. столичные отели начнут серьезную борьбу за клиентов. Позднее конкуренция возникнет в городах-"миллионниках", где сейчас также строится и открывается много новых гостиниц. Второй волной, обостряющей конкуренцию в регионах, станет реконструкция старых советских гостиниц, как правило, очень удачно расположенных.

- Москва стоит на пороге гостиничного бума – об этом говорят все: чиновники, экономисты, девелоперы. Как обстоят дела в регионах? Каков средний срок окупаемости проектов на периферии?

- Адекватный период окупаемости трехзвездочной гостиницы колеблется в районе 7 лет. Цифры индивидуальны и зависят от параметров проекта – цены вхождения в проект и эффективности управления отелем. В регионах цена вхождения в проект обычно ниже, чем в столице, хотя и стоимость номеров более низкая.

- С какими основными трудностями пришлось столкнуться при выходе на региональный рынок?

- Длительный срок выделения земли, ставший общей тенденцией и присущий не только регионам. Кроме того, сложно решается вопрос подключения к внешним сетям.

- Этим летом компания объявила о запуске еще одного проекта – бизнес-центра "Шерризон". В свое время этот проект задумывался как бизнес-инкубатор для развития малого бизнеса. Реалии рынка скорректировали задумку? Или льготные условия для подобного рода компаний сохранены?

- Наш бизнес-центр не был ориентирован на малый бизнес. В зоне Sherrizone, где находится объект, сосредоточены офисы множества компаний, в том числе представителей малого бизнеса. Наш объект в настоящий момент сдан, идет набор арендаторов. Бизнес-центр расположен в районе Шереметьево, и основные наши арендаторы – это логистические и транспортные компании, а также фирмы, обслуживающие деятельность аэропорта.

- "Сити-Отель" занимается проектированием, строительством гостиниц и управлением ими. Из этих сфер деятельности, какая сегодня вызывает наибольшие затруднения?

- Как и в любом бизнесе, наибольшие сложности вызывают трудоемкие и затратные проекты. В нашем случае это строительные проекты, требующие массы разрешений, непрерывности процесса, оперативного решения возникающих вопросов. Проектирование отелей – относительно молодое, еще не развитое в России направление. Отечественные архитекторы только изучают современные методы и технологии проектирования гостиничной недвижимости, поэтому мы пока привлекаем западных специалистов.