Миллионерам нечего покупать
С начала 2006 года на рынке элитного жилья произошло резкое, практически до нуля, сокращение объемов предложения квартир площадью более 400 кв. м. В результате рост цен на ряд объектов сейчас составляет уже 5–10% в неделю, а ценообразование на рынке приняло спекулятивный характер: некоторые квартиры предлагаются уже по 30–40 тыс. долл. за кв. м. Эксперты называют ситуацию патовой: с сохранением объемов спроса новых квартир с большим метражом на первичном рынке жилья практически не появляется, следовательно цены продолжат свой бурный рост.
По данным компании Penny Lane Realty, общее количество квартир площадью более 400 кв. м в элитном сегменте сегодня составляет около 5%. Тем не менее, несмотря на стабильный спрос на этот сегмент жилья, его предложение в начале года практически сошло на нет. "Еще недавно на рынке всегда оставалось семь–восемь вакантных квартир такого метража. Сейчас же предложение исчезло вовсе", — уверяет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Взрывной рост цен
"Рост цен на жилье больших площадей сейчас очень существенный — ряд объектов дорожает на 5–10% в неделю. На первичном рынке рост цен не так велик, однако продажи стартуют с высоких цен. Еще в прошлом году стоимость 10 тыс. долл. за 1 кв. м на Остоженке показалась бы нонсенсом, но сегодня это уже норма", — говорит заместитель генерального директора Kalinka-Realty Алексей Сидоров. По его словам, на вторичном рынке владельцы выставляют квартиры по запредельной планке. "Жилье с ремонтом, в хорошем доме уже редко предлагается по цене менее 15 тыс. долл. за кв. м", — признает Сидоров.
Эксперты отмечают, что в элитном сегменте квартир больших площадей процесс рыночного ценообразования практически отсутствует. Общепринятые нормы существуют только на этапе строительства: дифференцированные цены от нижнего этажа к верхнему в связи с лучшими видами и инсоляцией. Кроме того, многое зависит от месторасположения квартир и вида из окон. "Сегодня к большим квартирам скорее относится понятие бюджета объекта. Все-таки такое жилье не пользуется высоким спросом, другое дело, что предложения еще меньше", — говорит консультант по элитной недвижимости Kirsanova Realty Ирина Егорова.
Нередки случаи, когда владельцы квартир существенно завышают цены. В частности, на рынке уже есть примеры, когда в центре города за 1 кв. м квартиры большого метража просили 35–40 тыс. долл. "Предпосылок к изменению ситуации пока не видно. Несмотря на то, что для девелоперов реализация таких проектов перспективна, строить квартиры исключительно больших площадей неразумно. В частности, реализовать такое жилье на втором-третьем этажах довольно сложно", — отмечает Зиминский. С ним соглашается Алексей Сидоров: "Дефицит будет ужесточаться. Напротив, в ближайшие полгодадевять месяцев можно ожидать серьезного увеличения стоимости — рынок будет расти спекулятивно". По его словам, тенденция напрямую связана со снижением объемов выхода на рынок нового жилья больших площадей.
Системный дефицит предложения
Возникший дефицит — закономерный итог развития рынка. В принципе сегодняшний дефицит можно было предсказать еще два года назад. "Именно тогда девелоперы отказались от планирования таких квартир. Учитывая сроки строительства элитного дома в полтора–два года, неудивительно, что дефицит стал ощутим именно сейчас", — говорит Ирина Егорова. По ее словам, в последнее время девелоперы придерживаются практики строительства вариативных проектов, которые предусматривают возможность объединения соседствующих квартир. "Застройщик предусматривает конструктивную возможность объединения. Технически на определенном этапе строительства это возможно, так как у девелопера есть возможность изменений в документации. В результате после сдачи дома госкомиссии документы на собственность подаются, уже учитывая объединенный вариант планировки, а БТИ измеряет новый продукт", — говорит Егорова. "Тем не менее покупатель с деньгами хочет квартиру сейчас, причем на вторичном рынке и, по возможности, с ремонтом. А на строительство и процесс объединения необходимо время", — не соглашается Александр Зиминский. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что объединенное пространство не всегда удобно в эксплуатации, а застройщику значительно проще реализовать две квартиры по 200 кв. м, чем одну, но большой площади.
Активный рост цен на жилье сказался и на сокращении предложения квартир среднего метража. Зависимость тут следующая. Если раньше в риэлтерские компании поступали заявки на площади более 350 кв. м, то теперь покупателей интересуют квартиры около 300 кв. м, что напрямую связано с увеличением цены за кв. м. "Предположим, что у покупателя есть бюджет в 5 млн долл. При стоимости 1 кв. м на Остоженке в 13 тыс. долл. метраж квартиры составит около 380 кв. м, при увеличении цены до 18 тыс. долл. за кв. м речь идет уже о 280 кв. м", — говорит Ирина Егорова.
Антон Павлов