Антикризисная пилюля для девелопера
Некоторые игроки рынка еще осенью с оптимизмом говорили о том, что их бизнес кризис практически не затронет. Сегодня можно совершенно точно сказать, что кризис затронул всех участников рынка недвижимости. Даже прежде оптимистично настроенные девелоперы, считавшие, что антикризисным иммунитетом для них станет отсутствие заемных средств, не могут безболезненно существовать сегодня на рынке.
"Сейчас действительно не лучшее время для девелоперов, и единственный путь выхода из кризисной ситуации - поиск любых средств для поддержания текущей деятельности компании", - говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора ОАО "Пересвет-Девелопмент". По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора брокерско-консалтинговой компании Tweed, в новых экономических условиях самое главное для девелоперов - правильно рассчитать свои финансовые возможности в соответствии с условиями рынка и перестать надеяться на деньги покупателей от продажи объектов на начальной стадии строительства. "Далее следует составить новый бизнес-план с учетом коррективов, которые внес кризис. Стоит решить, какие объекты должны быть построены, а какие отложены на будущее. Но не нужно рассчитывать, что покупатели бросятся скупать недвижимость на начальной стадии строительства, даже если цены упадут", - советует она.
Конечно, единого решения, как свести последствия кризиса для компаний к минимуму, не существует - каждый девелопер должен искать свои индивидуальные антикризисные меры. "Кто-то уже практически завершает проект, и здесь правильным решением будет предоставить покупателям скидки, продать необходимые для финансирования завершения проекта квадратные метры, а оставшиеся продавать уже по более высоким ценам: ведь спрос на готовое жилье сегодня не только не сократился, но и в ряде случаев даже вырос", - считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Если рассматривать проект, находящийся на самой ранней стадии, то, по ее мнению, скидки тут не помогут. "Здесь, если есть уверенность в "правильности" проекта, можно попробовать привлечь соинвестора, но в этом случае скидки будут существенно большими, чем в случае с конечным покупателем. Это что касается финансовых вопросов", - говорит она.
Если возможности найти соинвестора нет, многие эксперты советуют замораживать объекты на ранней стадии строительства, что уже и сделали многие застройщики. К примеру, как рассказывает Ирина Могилатова, ОПИН заморозил объект "Мартемьяново". Связано это с тем, что компания решила сосредоточить свое финансирование на поселке "Павлово-2". "С моей точки зрения, это был очень правильный маркетинговый ход, так как в связи с трудностями в привлечении дополнительного финансирования в форме кредитов лучше сосредоточить свои усилия на строительстве одного объекта и выполнить свои обязательства, чем распылять средства и оказаться в сложных финансовых условиях", - считает она. Однако достраивать в будущем имеет смысл только ликвидные объекты. Ольга Широкова советует девелоперам забыть на время, а может быть, даже и навсегда, о реализации не очень качественных проектов и сконцентрировать свое внимание на проектах, успех которых не вызывает опасений ни при полугодовом, ни при годовом, ни при еще более длительном кризисе.
Сергей Баранов называет несколько путей для девелопера, как погасить кредиты и вести дальнейшее строительство объектов. "Во-первых, девелопер может отдать за долги банку часть квартир в новостройках, во-вторых, он может расплачиваться с подрядчиками будущими квадратными метрами в новостройках. Своеобразный бартер встречался в 90-е годы, но подобный обмен никак нельзя назвать рыночными отношениями. Кроме того, девелопер может продать часть активов либо долю в текущих проектах, либо уменьшить часть своих расходов за счет сокращения штата, заработной платы сотрудников, расходов на рекламу, социальных программ, праздничных мероприятий и т. д. и за счет экономии погасить часть кредита", - говорит Сергей Баранов. Однако, по его мнению, данные меры помогут девелоперу решить текущие задачи, но вряд ли будут действенными в долгосрочной перспективе.
В сегодняшней тяжелой ситуации возможность девелопера удержаться на рынке будет зависеть в основном от того сможет ли он принимать быстрые и, главное, правильные решения. К сожалению, сейчас любая ошибка может стать для застройщика билетом на выход из строительного бизнеса.
Ольга Петрова