Стабильность-2010: минимум жилья для минимума покупателей

В 2010 году рынок столичной недвижимости начал постепенно оживать. Причиной этому послужило возвращение на рынок покупателей. Проснувшийся спрос на жилье, появление привлекательных ипотечных продуктов, все еще ничтожный объем предложений на первичном рынке, политическая конъюнктура и пр. обусловили хоть и медленный, но неуклонный рост цен. С начала года стоимость на кв. м в столице выросла со 120 тыс. до 138 тыс. рублей.

Несмотря на то, что летний период традиционно скорректирует ценник в сторону уменьшения, по итогам года рост неизбежен. Средняя цена новостроек в Москве и Московской области может вырасти на 15-20%.

На фоне возрождения рынка эксперты аналитического центра "СУ-155" подробно рассмотрели каждый из факторов, влияющих на стоимость квадратного метра.

Хотим покупать!

По опросу, проведенному ВЦИОМ, в ближайшее время 23% граждан нашей страны намерены улучшить свои жилищные условия. Одна из причин для подобных решительных действий заключается в том, что у большинства населения исчерпан потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость. Если в марте 2009 года, по данным ВЦИОМ, надеялись на продолжение снижения 15% опрошенных, то год спустя - только 4%. В Москве и Санкт-Петербурге перемены планируют около 15% респондентов, а в населенных пунктах с численностью менее 100 тыс. человек этот показатель составляет 24%. Немалая часть из них планирует решать свой квартирный вопрос в столице и прилегающих к ней городах.

Покупка, строительство или обмен жилья среди всех способов улучшения жилищных условий составляют 21% от числа респондентов. При этом 42% жителей Москвы и Санкт-Петербурга заявили, что готовы воспользоваться кредитом в качестве источника средств для улучшения жилищных условий.

Это означает, что граждане от пассивного ожидания обвала цен перешли к активным действиям - а именно покупке жилья по тем ценам, которые еще есть, справедливо опасаясь, что завтра может быть дороже. Так, по итогам мая в столице зарегистрировано на 5% больше сделок купли-продажи квартир, чем в апреле, и на 75% больше, чем год назад: 8336 против 7930 и 4768 соответственно. Таковы данные Росреестра по Москве.

Рост числа сделок всегда стимулирует и рост цен. В Москве цены начали отыгрывать свое кризисное падение. Пока динамика невелика: ценник колеблется от нуля до двух процентов. Однако за год рост стоимости квадратного метра будет значительным. Так, если год назад средний показатель стоимости кв. м в столице был в пределах 110-117 тыс. руб., то к концу мая 2010 года ценник вырос уже практически до 140 тыс. руб. за кв. м. В Московской области этот показатель увеличился на 0,9% и составил 67 800 рублей за квадрат.

Стоит отметить, что со стороны потенциальных покупателей жилья в Московской области отмечена еще большая активность, чем со стороны "москвичей". Количество обращений в мае 2010 года в полтора раза превысило показатели апреля 2009 года, фактически достигнув докризисных значений.

Большинство сделок наблюдается в сегменте новостроек эконом-класса: около 70% в Москве и 98% в Московской области. "Это позволяет сделать вывод, что на рынок вышли, в первую очередь, не инвестиционные покупатели, а граждане, которым квартиры нужны для жизни. Это - более основательная публика, которая надолго задержится на рынке", - отмечают эксперты "СУ-155".

Из данных по стоимости жилья видно, что ежемесячный прирост цены кв. м в Москве и Московской области уже опережает рост инфляции (она, по итогам мая, согласно данным Минфина, составила 0,3-0,4%). Следовательно, на рынок давят уже не только внешние факторы, он начинает функционировать самостоятельно, реагируя на свои собственные факторы роста.

Если ситуация в экономике будет оставаться стабильной, а спрос на новостройки - расти, к концу года цены на первичном рынке могут увеличиться на 15-20%.

Даешь ипотеку?!

Покупательская активность заставила работать прочие факторы роста цен на жилье, которые долго время находились в "замороженном" состоянии. Один из них - ипотечное кредитование.

В данном сегменте с начала года наблюдается положительная динамика. Так, за I квартал доля покупок квартир с привлечением заемных средств составила около 12%, что в 4-5 раз выше за аналогичный период 2009 года (2%-3%). Объем ипотечных сделок пока еще не дотягивает до исторического максимума, отмеченного в 2007-2008 г.г. (18% от числа всех сделок), однако до конца года имеет все шансы приблизиться к старому рекорду.

Необходимо признать, что в мае количество ипотечных сделок уменьшилось по сравнению с апрелем (таковая тенденция, скорее всего, сохранится на летний период), но в целом тренд изменился - рынок ожил, покупатели перестали ждать милостей от "природы" и стали брать кредиты по тем ставкам, которые есть.

А они (ставки) весьма привлекательны. Так, например, банк ВТБ24 предлагает своим клиентам ипотеку под 11% годовых на приобретение жилья после завершения строительства (с оформленным правом собственности). Чуть выше ставка у МДМ-Банка - 12,9-13,8% и у Банка Сосьете Женераль Восток - 13,5% годовых в рублях. Выгодную процентную ставку теоретически можно получить и при покупке жилья в проектах, в которых участвует Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), ставший в последнее время одним из основных игроков строительного рынка. В среднем на конец мая средняя плавающая ставка по ипотечным кредитам (в рублях) составила 12% (данные АИЖК) с устойчивой тенденцией к плавному снижению.

Во всем этом есть только один "минус": на первичном рынке сейчас просто нет такого числа предложений, которое могло бы удовлетворить растущий спрос с участием ипотечных покупателей. "Ситуация, при которой стимулируется спрос на ипотечные сделки при отсутствии роста строительства, может привести к дефициту жилья и росту цен на него" - полагают в Аналитическом центре "СУ-155".

Дорогая русская земля

Следующий фактор, стимулирующий рост цен - это отсутствие земельных участков под застройку. Оценка земли, произведенная в большинстве регионов России в 2007-2008 годах, была сделана по завышенной кадастровой стоимости, так как до кризиса всем экспертам, участвовавшим в оценке земельных участков, казалось, что они будут дорожать вечно. В итоге, 1 кв. м московской земли, например, стоит сейчас примерно 135 тыс. руб. И по действующему законодательству кадастровая переоценка может быть проведена не ранее, чем через 3 года после предыдущей оценки, то есть для многих регионов, в том числе и для Москвы, не ранее 2011 года. В результате, с приходом кризиса, прекращением реального кредитования строительного сектора и снижением цен на жилье (примерно на 30%), строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно, т.к. себестоимость строительства на таких участках очень высока - около 112,5 тыс. рублей за кв.м (данные IRN.RU).

Проводимые московскими властями тендеры по закупке жилья у строителей на городские программы, предполагают совсем иную стоимость кв. м - не более 60 тыс. за кв. м. И это при том, что с 2009 года главным покупателем на рынке новостроек стало государство в лице различных структур, ведомств и бюджетов различного уровня.

Фонд РЖС также пока не очень может помочь застройщикам со сбытом. Причина - снова в цене выкупа жилья. За ее основу принимается утвержденная Министерством регионального развития для каждого региона так называемая среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади, уменьшенная на 15%. Так, на второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73 800 рублей за кв. м. Таким образом, в столице фонд сейчас имеет право заключать соглашение о выкупе по цене на 15% ниже - 62 730 рублей. Для сравнения: даже по официальным данным Росстата, в 4-м квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96 077 рублей за кв. м. Что же касается реальных цен, то по данным аналитического центра "СУ-155", средний уровень цен на жилье в Москве в мае составил 140 тыс. рублей за 1 кв. м.

Взлет цен: законно или закономерно?

Еще одно обстоятельство, влияющее на дефицит предложения на первичном рынке, идет со стороны законодательства. Недавно Закон о недопустимости иных схем продаж квартир в новостройках,  чем по 214-ому Федеральному Закону о долевом строительстве, прошёл третье чтение в Государственной Думе. Как только Закон будет принят, со столичного рынка, уйдут новостройки, которые продавались по альтернативным схемам, теперь попадающим за рамки законодательства. Пока девелоперы перестроятся под новые правила игры, первичный сегмент заметно опустеет. Осенью (когда на Законе появится президентская подпись) на первичном рынке жилья наступит дефицит. В результате вместо нынешних 700-800 тыс. кв. метров новостроек в столице останется 30-60 тыс. кв. метров, которые оформлены по 214-ому ФЗ.

И так будет всегда

Подводя итоги первого квартала 2010 года, необходимо напомнить, что рынок жилья в Москве как до кризиса не работал как потребительский, так не станет таковым и в ближайшие годы. В столице покупают квартиры только 10% желающих это сделать. Остальные лишь издалека наблюдают за процессом, так как цена "входного билета" слишком высока. Но те немногие, кому она по карману, и будут определять стоимость жилья. А учитывая тенденцию к резкому сокращению объектов недвижимости, рынок постепенно сформируется строго "для своих". Жилье будет строиться и продаваться либо под конкретного заказчика (которым в большинстве случаев будет выступать государство), либо под граждан, которые смогут оплатить его по тем ценам, которые есть или будут. А такие найдутся всегда.

"Для этой узкой группы покупателей того незначительного количества жилья (в первую очередь, новостроек), которое окажется на рынке к концу года, будет вполне достаточно. В этом смысле, нас ожидает долгожданная стабильность. Правда, в своеобразной форме: минимальные колебания цен на минимальное число квадратных метров для минимального числа покупателей", - утверждают эксперты "СУ-155".