Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Наследники — в очередь: как разделить недвижимость без завещания Недвижимость, 12:44 Новостройки будут подключать к сетям по-новому. Что это даст стройотрасли Недвижимость, 10:48 Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих Недвижимость, 10:10 Как поднять стоимость жилья и выделиться с помощью ремонта Недвижимость, 09:59 В Москве резко сократилось число сделок в элитных новостройках Недвижимость, 09:32 Сочи и Кемерово обогнали Москву по росту цен на жилье Недвижимость, 17 окт, 14:21 Остекление балкона: материалы, нюансы и советы экспертов Недвижимость, 17 окт, 13:03 Все о роботах-пылесосах: кому пригодятся и как выбрать подходящую модель Недвижимость, 16 окт, 15:35 Шпаклевка стен: для чего нужна, как выбрать и пользоваться Недвижимость, 16 окт, 08:39 Риелторы назвали районы центра Москвы с самой дешевой арендой жилья Недвижимость, 15 окт, 16:58 Столичный бизнес-центр с портретом ученого победил в европейском конкурсе Недвижимость, 15 окт, 15:47 Два года без банкротств: как девелоперы оценивают переход на счета эскроу Недвижимость, 15 окт, 14:49 Аналитики назвали районы Москвы с наименьшим ростом цен на жилье Недвижимость, 15 окт, 12:32 Как выбрать кадастрового инженера и во сколько обойдутся его услуги Недвижимость, 15 окт, 10:19
"Самовольные" строители могут искать защиты в суде
Городская недвижимость ,  
0 

"Самовольные" строители могут искать защиты в суде

Для строителей "самоволок" и архитекторов-любителей, перепланировавших родную квартиру, отказ в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества означает невозможность стать полноправными хозяевами своего жилья. Выход в этом случае один – писать исковое заявление в суд: если он признает право собственности, у регистрирующего органа появится необходимое основание для проведения госрегистрации.

Для строителей "самоволок" и архитекторов-любителей, перепланировавших родную квартиру, отказ в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества означает невозможность стать полноправными хозяевами своего жилья. Выход в этом случае один – писать исковое заявление в суд: если он признает право собственности, у регистрирующего органа появится необходимое основание для проведения госрегистрации.

Вопросы судебной практики, связанной со строительством объектов недвижимого имущества, осветила начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты ГУ ФРС СО Ирина Корепина в ходе юридического семинара "Регистрация прав на недвижимое имущество при отношениях по договору строительного подряда, договору о долевом участии в строительстве, иным договорам, используемым в строительстве", проведенного Фондом правового просвещения в сфере недвижимости на прошлой неделе. Всегда актуальные темы, а также авторитет и профессионализм лекторов делают такие семинары популярной площадкой для получения эксклюзивной информации и обмена опытом работы на рынке недвижимости и строительства.

К вопросу о "самоволках"

По словам Ирины Корепиной, существует судебная практика, когда застройщики обращаются в суд за признанием по ст. 222 Гражданского кодекса права собственности на практически готовый объект, который по каким-либо причинам не может быть введен в эксплуатацию. Объект приравнивается к самовольной постройке, хотя фактически основание для иска совершенно другое – одно дело застройщики, которые не имеют никаких разрешительных документов, в том числе и прав на землю, другое – люди, оформившие большинство документов и не получившие в департаменте архитектуры и строительства последней необходимой бумаги, что, собственно, и препятствует благополучному вводу дома в эксплуатацию. В последнем случае Арбитражный суд признает за застройщиком право собственности на самовольно построенный объект, как это произошло с ныне обанкротившимся ООО "Созидатель". Для вынесения судебного решения собираются те же самые заключения, что и для "стандартной" "самоволки": заключения пожарных, СЭС, природоохранных органов и департамента архитектуры и строительства.

Причем в некоторых исках не принимается во внимание даже наличие прав на землю и признается право общедолевой собственности застройщика и инвесторов на самовольную постройку. Такое судебное решение хорошо тем, что для застройщика отпадает необходимость обращаться в городскую администрацию за вводом объекта в эксплуатацию. Но как быть в этом случае дольщикам, которые получают право не на отдельные квартиры, а на равные доли?

Возникает тупиковая ситуация: дольщик приходит в регистрационную службу со своим договором долевого участия в строительстве, где указаны параметры конкретной квартиры, но право на нее как отдельный объект недвижимости зарегистрировать невозможно, поскольку уже зарегистрировано право общедолевой собственности – возникает противоречие между заявленными и зарегистрированными правами. Это и является основанием для отказа в госрегистрации. Дольщику ничего не остается делать, как обращаться в суд того района, в котором находится его квартира, и признавать свое право на нее в судебном порядке. "Такие прецеденты уже были, и дольщики отстояли в суде свои права на квартиры, - говорит Ирина Корепина, - но эта судебная практика негативна, поскольку нарушаются права инвесторов строительства: люди хотели получить не "дольки", а конкретные объекты недвижимости".

Право на землю

Для того чтобы совершить госрегистрацию договора аренды земельного участка, необходимо, чтобы в постановлении главы города о землеотводе были отражены четыре основных момента: утвержден акт выбора земельного участка, утвержден проект его границ, предварительно согласовано место размещения объекта, земельный участок поставлен на кадастровый учет. Практика на территории города Самары сложилась таким образом, что сейчас готовятся два постановления – сначала утверждается акт выбора земельного участка и разрешается проектирование, а после того как готова проектно-сметная документация, утверждается проект границ и предварительно согласовывается место размещения объекта. Законодатель буквально не рассматривал случаи предоставления земельных участков под проектирование, поэтому этот момент можно считать спорным, так же как и само предоставление земли с предварительным согласованием места размещения объекта вместо проведения торгов и аукционов.

Однако насчет последнего есть весомый аргумент: в Самаре нет ни Генерального плана застройки, ни ряда документов, требуемых к принятию Градостроительным кодексом РФ, поэтому участки могут выделяться и с предварительным согласованием. На это в свое время обратил внимание Президиум Высшего арбитражного суда, который постановил 15 июня 2005 года, что согласно п.1 ст.30 Земельного кодекса предоставление земельных участков может производиться по предварительному согласованию, правда, речь шла не конкретно о Самаре, а о Воронеже, где сложилась приблизительно та же ситуация, что и у нас.

Что интересно, постановление мэра о землеотводе может быть оспорено в суде – для этого достаточно доказать, что население близлежащих домов не было информировано о возможном или настоящем предоставлении участка под строительство. Отсутствие данных об оповещении населения в материалах дела как раз и является таким доказательством. Речь идет, конечно, не о каких-нибудь изолированных стройплощадках, а о тех участках, где строительство будет осуществляться после изменения вида разрешенного использования – если дом будет возводиться, например, на бывшей детской или спортивной площадке, обязательно должны проводиться публичные слушания. В соответствии с п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ информировать население должны сами органы местного самоуправления городских поселений.

Прекратить право на землю иногда бывает еще сложнее, чем признать его. Если застройщик захочет зарегистрировать договор аренды на земельный участок, обремененный домами, находящимися в частной собственности, госрегистрация будет приостановлена до тех пор, пока не будут прекращены записи в ЕГРП о правах на эти дома. Чтобы прекратить право, требуется заявление правообладателя. В идеале бывший собственник дома должен прийти в филиал регистрационной службы и написать заявление, либо предоставив договор об отселении, либо просто отказавшись от своего права. Ст. 235 ГК содержит информацию о том, что снос объекта прекращает право на него, но если в ФРС придет сам застройщик с требованием прекратить право на дом на основании его сноса, госрегистрация будет приостановлена до тех пор, пока не будет найден сам правообладатель.

Однако в отдельном случае право может успешно прекратить и застройщик – если речь идет о выкупе объекта частной собственности. Когда заказчик-застройщик освобождает площадку, выполняя обязанности администрации по отселению, и предоставляет договор купли-продажи, это расценивается как переход к застройщику права на объект недвижимости.

Юлия Ягупова

РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента