Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Синоптики предупредили о ледяном дожде в Москве 11:16, Общество FA открыла дело после драки игроков и тренеров «МЮ» и «Манчестер Сити» 11:14, Спорт «Роскосмос» перенес третий запуск с космодрома Восточный на 2018 год 11:12, Технологии и медиа «Система» и РКИФ продали 6,3% акций «Детского мира» 11:01, Бизнес Bloomberg узнал о возможном переезде ЦБ в «Москва-сити» 10:55, Общество Сбербанк рассказал о подготовке банкоматов к купюрам на 200 и 2 тыс. руб. 10:42, Финансы ФСБ объявила о предотвращении терактов на Новый год 10:40, Общество С новым домом: в ЖК Silver начались рождественские скидки 10:39, Жилье Совладельцы Evraz инвестируют в производство фруктовых батончиков 10:31, Бизнес 5 вещей, с которыми стоит попрощаться перед новым годом 10:13, Спецпроект РБК PINK Стартапы стали избирательнее на фоне стабилизации венчурного рынка 10:04, Технологии и медиа ЦБ ввел временную администрацию в крымском банке ВВБ 10:00, Финансы «Ведомости» узнали о предложении Путину отказаться от налоговой реформы 09:43, Экономика Следствие завело новое дело на совладельца «ВИМ-Авиа» 09:41, Бизнес СК посчитал авиакомпанию «ВИМ-Авиа» пирамидой 09:34, Бизнес Суд зарегистрировал иск АФК «Система» на 330 млрд руб. к «Роснефти» 09:17, Бизнес СКР приостановил дело о хищениях на реставрации Изборской крепости 09:09, Общество Карго-культовая фигура: приведет ли «дело Саакашвили» к новому Майдану 09:08, Мнение «Роскосмос» назвал причину неудачного запуска с космодрома Восточный 09:03, Политика Один из районов Каракаса ввел собственную валюту 08:59, Экономика У острова Ольхон на Байкале произошло землетрясение 08:48, Общество Правительство выделило 20 млрд руб. на поощрение успешных регионов 08:39, Общество Отец главы Минпромторга стал совладельцем виноградников в Геленджике 08:32, Бизнес Porsche изнутри: виртуальный тест-драйв на мобильном 08:29, РБК и Porsche New Yorker узнал о готовности Трампа мириться с Асадом до 2021 года 08:14, Политика СК проверит заклеивавшую детям рты воспитательницу детсада в Якутии 08:05, Общество Второй новейший эсминец ВМС США сломался во время испытаний 07:57, Политика Стали известны подробности нового тренинга претендентов в губернаторы 07:11, Политика
"Самовольные" строители могут искать защиты в суде
21 фев, 2006 10:32
0
"Самовольные" строители могут искать защиты в суде
Для строителей "самоволок" и архитекторов-любителей, перепланировавших родную квартиру, отказ в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества означает невозможность стать полноправными хозяевами своего жилья. Выход в этом случае один – писать исковое заявление в суд: если он признает право собственности, у регистрирующего органа появится необходимое основание для проведения госрегистрации.

Для строителей "самоволок" и архитекторов-любителей, перепланировавших родную квартиру, отказ в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества означает невозможность стать полноправными хозяевами своего жилья. Выход в этом случае один – писать исковое заявление в суд: если он признает право собственности, у регистрирующего органа появится необходимое основание для проведения госрегистрации.

Вопросы судебной практики, связанной со строительством объектов недвижимого имущества, осветила начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты ГУ ФРС СО Ирина Корепина в ходе юридического семинара "Регистрация прав на недвижимое имущество при отношениях по договору строительного подряда, договору о долевом участии в строительстве, иным договорам, используемым в строительстве", проведенного Фондом правового просвещения в сфере недвижимости на прошлой неделе. Всегда актуальные темы, а также авторитет и профессионализм лекторов делают такие семинары популярной площадкой для получения эксклюзивной информации и обмена опытом работы на рынке недвижимости и строительства.

К вопросу о "самоволках"

По словам Ирины Корепиной, существует судебная практика, когда застройщики обращаются в суд за признанием по ст. 222 Гражданского кодекса права собственности на практически готовый объект, который по каким-либо причинам не может быть введен в эксплуатацию. Объект приравнивается к самовольной постройке, хотя фактически основание для иска совершенно другое – одно дело застройщики, которые не имеют никаких разрешительных документов, в том числе и прав на землю, другое – люди, оформившие большинство документов и не получившие в департаменте архитектуры и строительства последней необходимой бумаги, что, собственно, и препятствует благополучному вводу дома в эксплуатацию. В последнем случае Арбитражный суд признает за застройщиком право собственности на самовольно построенный объект, как это произошло с ныне обанкротившимся ООО "Созидатель". Для вынесения судебного решения собираются те же самые заключения, что и для "стандартной" "самоволки": заключения пожарных, СЭС, природоохранных органов и департамента архитектуры и строительства.

Причем в некоторых исках не принимается во внимание даже наличие прав на землю и признается право общедолевой собственности застройщика и инвесторов на самовольную постройку. Такое судебное решение хорошо тем, что для застройщика отпадает необходимость обращаться в городскую администрацию за вводом объекта в эксплуатацию. Но как быть в этом случае дольщикам, которые получают право не на отдельные квартиры, а на равные доли?

Возникает тупиковая ситуация: дольщик приходит в регистрационную службу со своим договором долевого участия в строительстве, где указаны параметры конкретной квартиры, но право на нее как отдельный объект недвижимости зарегистрировать невозможно, поскольку уже зарегистрировано право общедолевой собственности – возникает противоречие между заявленными и зарегистрированными правами. Это и является основанием для отказа в госрегистрации. Дольщику ничего не остается делать, как обращаться в суд того района, в котором находится его квартира, и признавать свое право на нее в судебном порядке. "Такие прецеденты уже были, и дольщики отстояли в суде свои права на квартиры, - говорит Ирина Корепина, - но эта судебная практика негативна, поскольку нарушаются права инвесторов строительства: люди хотели получить не "дольки", а конкретные объекты недвижимости".

Право на землю

Для того чтобы совершить госрегистрацию договора аренды земельного участка, необходимо, чтобы в постановлении главы города о землеотводе были отражены четыре основных момента: утвержден акт выбора земельного участка, утвержден проект его границ, предварительно согласовано место размещения объекта, земельный участок поставлен на кадастровый учет. Практика на территории города Самары сложилась таким образом, что сейчас готовятся два постановления – сначала утверждается акт выбора земельного участка и разрешается проектирование, а после того как готова проектно-сметная документация, утверждается проект границ и предварительно согласовывается место размещения объекта. Законодатель буквально не рассматривал случаи предоставления земельных участков под проектирование, поэтому этот момент можно считать спорным, так же как и само предоставление земли с предварительным согласованием места размещения объекта вместо проведения торгов и аукционов.

Однако насчет последнего есть весомый аргумент: в Самаре нет ни Генерального плана застройки, ни ряда документов, требуемых к принятию Градостроительным кодексом РФ, поэтому участки могут выделяться и с предварительным согласованием. На это в свое время обратил внимание Президиум Высшего арбитражного суда, который постановил 15 июня 2005 года, что согласно п.1 ст.30 Земельного кодекса предоставление земельных участков может производиться по предварительному согласованию, правда, речь шла не конкретно о Самаре, а о Воронеже, где сложилась приблизительно та же ситуация, что и у нас.

Что интересно, постановление мэра о землеотводе может быть оспорено в суде – для этого достаточно доказать, что население близлежащих домов не было информировано о возможном или настоящем предоставлении участка под строительство. Отсутствие данных об оповещении населения в материалах дела как раз и является таким доказательством. Речь идет, конечно, не о каких-нибудь изолированных стройплощадках, а о тех участках, где строительство будет осуществляться после изменения вида разрешенного использования – если дом будет возводиться, например, на бывшей детской или спортивной площадке, обязательно должны проводиться публичные слушания. В соответствии с п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ информировать население должны сами органы местного самоуправления городских поселений.

Прекратить право на землю иногда бывает еще сложнее, чем признать его. Если застройщик захочет зарегистрировать договор аренды на земельный участок, обремененный домами, находящимися в частной собственности, госрегистрация будет приостановлена до тех пор, пока не будут прекращены записи в ЕГРП о правах на эти дома. Чтобы прекратить право, требуется заявление правообладателя. В идеале бывший собственник дома должен прийти в филиал регистрационной службы и написать заявление, либо предоставив договор об отселении, либо просто отказавшись от своего права. Ст. 235 ГК содержит информацию о том, что снос объекта прекращает право на него, но если в ФРС придет сам застройщик с требованием прекратить право на дом на основании его сноса, госрегистрация будет приостановлена до тех пор, пока не будет найден сам правообладатель.

Однако в отдельном случае право может успешно прекратить и застройщик – если речь идет о выкупе объекта частной собственности. Когда заказчик-застройщик освобождает площадку, выполняя обязанности администрации по отселению, и предоставляет договор купли-продажи, это расценивается как переход к застройщику права на объект недвижимости.

Юлия Ягупова  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости