Расследование "земельных" дел ведет к коллапсу самарского рынка

Инициатива областной прокуратуры оспорить законность выделения в Самаре более чем 100 земельных участков под строительство может обернуться серьезными проблемами для всех участников строительного рынка, дольщиков или собственников жилья, купивших квартиры в "незаконных" домах, и областных властей. Снижение объемов строительства, резкое сокращение продаж, застой в отрасли, угроза возникновения социального взрыва со стороны многочисленных дольщиков "проблемных" строительных компаний - это только малая часть пессимистических прогнозов, что дают специалисты относительно данной ситуации. В свою очередь, представители строительных компаний заявляют, что не хотят быть жертвами "политических разборок" и готовы отстаивать свои права в суде.

"Земельное" дело в Самаре набирает обороты. Вслед за управлением Федеральной антимонопольной службы (УФАС), выявившим 11 нарушений антимонопольного законодательства в выделении земельных участков, за строителей взялась областная прокуратура, обнаружившая уже 111 нарушений. В районные суды Самары направлены иски о признании незаконными постановлений на проектирование и строительство. Под удар попали крупные стабильные компании, деятельность которых всегда вызывала доверие дольщиков, особенно на фоне скандалов с проблемными участниками строительного рынка, такими как ООО АПРСФ "Содействие", ЗАО "Проспект-Инвестстрой" и ООО "Виктор-С". Сейчас под сомнение поставлена законность работы СК "Портал", групп "Берег", "Амонд", СК "Град" и ряда других известных организаций.

Желание представителей областной прокуратуры навести порядок в строительном комплексе города можно только приветствовать. Вопрос лишь в том, что данная инициатива наносит если не сокрушительный, то весьма болезненный удар по всем структурам строительной отрасли, которую, собственно, и собирались избавить от преследующих ее пережитков прошлого.

В случае удовлетворения исковых требований прокуратуры строительным компаниям запрещается вести строительство данных объектов, осуществлять продажи квартир, офисных площадей. Как следствие - срыв сроков строительства, перспектива судебных разбирательств с дольщиками либо покупателями. Владельцам квартир в "незаконных" домах не позавидуешь. Жилье до окончания разбирательств так и останется неоформленным, про ипотеку можно забыть, как, впрочем, про продажу, залог под кредиты… Вероятно, что начатые разбирательства в очередной раз отпугнут потенциальных покупателей жилья от сделок по квартирам в новостройках, и они пойдут на вторичный рынок, где цены выросли за последний год-два на 50-70%.

Вполне возможно, что дольщики "незаконных" объектов решат высказать недовольство ситуацией областным властям, например, в форме стихийных митингов и иных акций протеста. Когда только-только урегулировали ситуацию с клиентами "Содействия", повторение истории вряд ли будет нужно областному правительству.

Как заметил один из авторитетных самарских строителей, "вполне возможно, что следствие не разобралось в происходящем и на всякий случай причесало всех под одну гребенку, устроив громкий скандал на ровном месте". "Да, действительно, в Самаре несколько участков, в том числе так называемый "Сад-город" в районе Центрального автовокзала, были выделены при разных обстоятельствах, - поясняет он, - и об этом много говорилось несколько месяцев назад. Но при чем здесь все строители?". Другой владелец крупной строительной компании на условиях анонимности сообщил, что ситуация с незаконными домами очень напоминает ту, что возникла в 2001 году, когда директор областной Регистрационной палаты Ольга Гальцова при поддержке областной прокуратуры отказалась оформлять права собственности на незаконно построенные объекты. "У строителей случилось дежавю. Я вижу, как сейчас развиваются события, и, на мой взгляд, они на 100% повторяют сценарий 2001 года. Аналогичные претензии - незаконное выделение земельных участков, незаконное строительство", – говорит топ-менеджер.

Такого же мнения придерживается генеральный директор ООО СК "Спектр" Ольга Явкина. "Строительные компании не могут сами себе устраивать тендеры, по закону этим должны заниматься муниципальные органы, – рассказывает она. – Строители же подавали заявки на оформление разрешительной документации в том порядке, который им предлагался муниципальными органами. Причем многие заявки годами ждали подписей. По одному нашему участку оформление документов шло в течение года, по другому – почти четыре года. Кто виноват в такой ситуации? И почему в результате должны страдать строительные компании и дольщики?".

Руководитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Ольга Гальцова заявила "Времени": "Я не думаю, что застройщики сознательно избирают для себя такой сложный путь. Очевидно, что если бы каждый на своем месте (органы местного самоуправления и контролирующие инстанции) с самого начала процесса делал то, что положено по закону, и в надлежащие сроки, ничего подобного в Самаре не произошло бы. Эта полная бесконтрольность, полная безответственность и полная безнаказанность. В Тольятти нет ни одного дома, который был бы возведен без разрешения и без проектно-сметной документации. На моей памяти единственный случай, когда в городе начали строительство без разрешения. Надзирающие органы и органы местного самоуправления тут же вмешались. А у нас в Самаре это приняло массовый характер. Застройщиков ставят в такую ситуацию, когда им приходится искать обходные пути. Субъективно, проследив путь с начала строительства, их понять можно. Что получается? Земельный участок, выделенный под строительство, не подготовлен. Необходимо отселить с площадки граждан, подготовить проектно-сметную документацию, подвести коммуникации. И на все нужны деньги. Поэтому застройщики тут же привлекают инвесторов, заключают с гражданами договоры долевого участия, получив только постановление на проектирование".

Строители, опрошенные "Временем", подчеркнули, что документы на осваиваемые ими площадки были оформлены в том порядке, который предлагался органами, ответственными за распределение земли. От такой практики убытки понесут прежде всего строители. По мнению Ольги Явкиной, сейчас "в прессу выплеснется волна негативной информации", и именно ее в первую очередь будут воспринимать потенциальные покупатели строящегося жилья.

По словам заместителя генерального директора компании "RBC" Виктора Рящина, "в связи с многочисленными скандалами вокруг проблемных компаний доверие потребителей к первичному рынку недвижимости оказалось подорвано". "Однако у них оставался ориентир на крупных и стабильных застройщиков, выполняющих свои обязательства перед дольщиками. Теперь в числе подозреваемых прокуратурой оказались и корифеи строительного рынка. Может наступить полная дезориентация потребителя", - предполагает он. По его мнению, объекты крупных и устойчивых застройщиков, располагающих полным пакетом разрешительной документации, наиболее интенсивно росли в цене (до 50% годовых) и пользовались наибольшей популярностью. Сегодня многие аналитики считают, что число сделок со строящимся жильем резко сократится и в связи с этим строители не смогут повышать цены на квадратные метры адекватно росту себестоимости жилья. Кроме того, как заявил один из самарских строителей, "наверняка застройщикам будет предписано остановить работы до выяснения всех обстоятельств". Эта остановка, а также снижение количества продаж может ощутимо сказаться на состоянии строительного бизнеса Самары.

Участники рынка пока не готовы оценивать потенциальный ущерб. По мнению аналитиков, вызванная таким образом стагнация строительного рынка приведет к переориентации потребителей на вторичный рынок и, соответственно, ценовому взрыву в этом сегменте. По итогам 2005 года рост цен на вторичном рынке обгонял рост цен на первичном: до 70% годовых против максимум 50% (по данным журнала "Зеленая площадь"). В дальнейшем, если ситуация не изменится, диспропорция цен может увеличиться еще более значительно, особенно в случае с наиболее ликвидными 1-2-комнатными квартирами.

Но, помимо строительной, пострадают и другие отрасли экономики, связанные с недвижимостью. Так, по мнению аналитиков, взрыв цен на вторичном рынке, скорее всего, затормозит ипотеку в этом сегменте. Что же касается ипотеки на первичным рынке, то банки могут временно отказаться от этого направления работы. Одной из причин, тормозящих ее развитие сейчас, является отсутствие всей разрешительной документации на строящееся жилье у застройщиков, в то время как кредиты могут быть выданы только на покупку полностью легитимных объектов недвижимости. Поэтому ипотечное кредитование предлагали своим потребителям в основном крупные и стабильные компании. Если сегодня легитимность их объектов поставлена под сомнение, кредитные структуры, скорее всего, просто откажутся от сотрудничества с ними.

Впрочем, по информации "Времени", ни одному застройщику еще не поступало каких-либо распоряжений от прокуратуры, поэтому пока они не могут сделать выводы о конкретике обнаруженных нарушений. Ольга Явкина заявила "Времени": "Мне очень интересно узнать, что именно противозаконного нашла прокуратура в наших документах. Я подозреваю, что у нее возникли претензии к нескольким определенным фирмам, а остальных она привлекает "на всякий случай". Мы в любом случае готовы отстаивать свои интересы и интересы наших дольщиков в суде". Но остается шанс, что судебные разбирательства, инициированные областной прокуратурой, завершатся конструктивным диалогом с участием правоохранителей, представителей правительства, администрации города и строительных компаний. В конце концов, никто не заинтересован в эскалации конфликта, страдают от которого обычные граждане.

Напомним, что это не первый скандал на самарском строительном рынке, и его можно рассматривать как второй акт "земельного дела", имевшего место в 2001 году, когда Самарская областная регистрационная палата отказалась регистрировать порядка 50 новостроек. Действовавший тогда Земельный кодекс предусматривал два способа выделения земельного участка под строительство: путем предварительного согласования места размещения объекта с органами местного самоуправления и путем проведения конкурсов и аукционов. С точки зрения закона, ни один из этих способов не имел приоритета перед другим. Однако, по мнению руководителя регистрационной службы Ольги Гальцовой, разрешена государственная регистрация только тех площадок, которые были выделены в результате аукциона или конкурса. Эта нестыковка и стала причиной массовых отказов в регистрации земельных участков. Если в Клявлинском, Шенталинском, Похвистневском районах земельные участки выделяются по результатам аукциона, то в Самаре и Чапаевске - только методом предварительного согласования места размещения объекта. В результате новостройки регистрировались только в судебном порядке.

В конце сентября 2005 года на координационном совещании руководителей правоохранительных органов Ольга Гальцова сообщила о решении, которое позволит осуществить государственную регистрацию земельных участков, выделенных с 2001 года по октябрь 2005 года, независимо от того, были ли они получены в результате торгов или по предварительному согласованию с органами местного самоуправления. Таким образом, нарушенные права были восстановлены: строительные компании смогли зарегистрировать построенные объекты, а дольщики - оформить квартиру в собственность и получить регистрацию по месту жительства. Но это касалось только тех объектов, на которые имелся полный пакет разрешительной документации. Сегодня регистрация этих новостроек происходит, но пока не завершена. Ольга Гальцова объяснила такое решение общественной значимостью регистрации права собственности на вновь построенное жилье и большой социальной напряженностью.

Елена Чеченина