Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Новый российский рейтинг вузов возглавили три американских университета 18:11, Общество Генпрокуратура уличила «Роскосмос» в нарушениях прав предпринимателей 18:06, Общество Болгария предложила РСК «МиГ» отремонтировать 15 истребителей своих ВВС 18:06, Общество Песков рассказал о форме выдвижения Путина в президенты 17:57, Политика ЦБ стал владельцем банка «ФК Открытие» 17:57, Бизнес РФПЛ откажется от титульного спонсорства 17:49, Спорт Четыре человека пострадали при взрыве в Нью-Йорке 17:40, Общество В Москве открыли мемориальную доску Солженицыну 17:35, Общество ОКР опубликовал заявление спортсменов о согласии ехать на Олимпиаду 17:28, Общество В Федерации керлинга рассказали о переговорах ОКР со спортсменами 17:26, Общество СМИ опубликовали видеозапись момента взрыва в Нью-Йорке 17:22, Общество Звягинцев прокомментировал номинирование «Нелюбви» на «Золотой глобус» 17:19, Технологии и медиа AliExpress стал официальным партнером Xiaomi в России 17:18, Технологии и медиа В центре Нью-Йорка произошел взрыв. Фоторепортаж 17:17, Фотогалерея  Соколов допустил возобновление авиасообщения с Египтом в феврале 17:14, Общество Forbes узнал о тяжбе Дерипаски и экс-главы ВЭБа из-за «Трехгорки» 17:11, Бизнес НОВАТЭК назвал покупателя первой партии газа с «Ямала СПГ» 17:07, Бизнес Путин заявил о готовности к открытию авиасообщения с Каиром 16:58, Бизнес Петр Толстой прокомментировал решение спортсменов ехать на Олимпиаду 16:56, Общество СМИ сообщили о попытке смертника подорваться на автовокзале Нью-Йорка 16:50, Общество «Нелюбовь» Звягинцева номинировали на «Золотой глобус» 16:49, Общество Власти Москвы рекомендовали таксистам выучить английский язык к ЧМ-2018 16:41, Общество В России назвали регионы с самыми дорогими автомобилями 16:40, Авто 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 16:32, РБК и Hankook Трампу доложили о взрыве в Нью-Йорке 16:26, Политика 5 вещей, с которыми стоит попрощаться перед новым годом 16:25, Спецпроект РБК PINK Льгота на газ: как налогоплательщики помогли построить «Ямал СПГ» 16:24, Мнение РЖД назвало число запущенных в обход Украины поездов 16:22, Общество
Аналитики выступают против "первички"
24 авг, 2006 11:01
0
Аналитики выступают против "первички"
Традиционное разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты, в сущности, нелогично. На деле первичный рынок недвижимости является инвестиционным сегментом real estate, а клиент строительной компании – не покупатель жилья, а инвестор, вкладывающий средства в стройку с целью извлечения прибыли. Аналитики предлагают сместить акценты и начать называть вещи своими именами.

Традиционное разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты, в сущности, нелогично. На деле первичный рынок недвижимости является инвестиционным сегментом real estate, а клиент строительной компании – не покупатель жилья, а инвестор, вкладывающий средства в стройку с целью извлечения прибыли.

Аналитики предлагают сместить акценты и начать называть вещи своими именами: привычную "первичку" заменить более понятным и прозрачным термином "рынок строящегося жилья", а операции с вторичными объектами (к категории которых относятся в том числе и реализованные квартиры в зарегистрированных новостройках) "рынок готового жилья".

Лучше поздно, чем никогда

"Привычное для потребителя разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты по сути является не вполне корректным, - анализирует ситуацию директор представительства "Московское" РК "Центр недвижимости" Галина Мыльникова. ­- Объект недвижимости – это прежде всего объект, который становится таковым после момента его регистрации в Федеральной регистрационной службе. В свою очередь, любой строящийся дом де­юре не является объектом недвижимости. И говорить о покупке жилья на этом этапе нелогично по причине отсутствия предмета сделки купли­продажи. Таким образом, правильнее было бы говорить о том, что внутри рынка real estate есть сегмент готового жилья (помимо жилья "с историей" ­"брежневок", "хрущевок", "сталинок" и так далее ­к нему принадлежат и только что зарегистрированные квартиры во вчерашних новостройках). Также на рынке недвижимости присутствует и инвестиционный сегмент, к которому относятся строящиеся объекты и предлагаемые схемы инвестирования этих проектов. Проблема дольщика имеет психологический аспект. И виной тому – некорректная терминология. Он считает, что "покупает долевку" и, заключая инвестиционный договор, уверен, что купил квартиру. На самом же деле речь идет об инвестировании в строительство. Таким образом, подразумевая одно, он получает несколько иное".

Этой точки зрения придерживается и генеральный директор СРП "Дисса" Максим Хвостов. "Сегмент рынка недвижимости, который потребитель привык называть первичным по сути является инвестиционным направлением отрасли", -­ отмечает он.

Вместе с тем не все операторы рынка разделяют позицию о некорректности существующей на рынке недвижимости терминологии. "Согласно официальному определению, вторичный рынок – это рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в Регистрационной службе прав на недвижимость владельцев. Первичный рынок недвижимости ­ рынок, на котором осуществляются сделки со строящимися и вновь построенными объектами. Есть ли смысл менять терминологию? – задается вопросом генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин. -­ Ведь ключевая юридическая разница между квартирами первичного и вторичного рынков – это наличие у принадлежащей к "вторичке" квартиры бывших владельцев и, как правило, цепи сделок с недвижимостью. Готовое зарегистрированное жилье – по сути, это тот же первичный рынок, поскольку у квартир еще не было владельца. Однако в этом подсегменте действуют законы рынка вторичного – это готовая для проживания и прописки квартира, и в ценовом диапазоне она будет как минимум равна "вторичке".

Есть и другие мнения на этот счет. Директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов считает, что многое зависит от того, как понимать нюансы значений слов "первичный" и "вторичный". "Во многом сегодняшняя трактовка – это не более чем привязка к терминам. По сути, различные сегменты рынка недвижимости можно называть как угодно: строящееся – сданное, зарегистрированное – незарегистрированное и т.д. На мой взгляд, это всего лишь внутриотраслевая полемика – не более. На одном из заседаний Торгово­Промышленной палаты уже были определены четыре этапа строительства объектов недвижимости. Думаю, профессиональным операторам рынка целесообразнее было бы просто объяснить потребителям, какой этап что означает, чем менять терминологию. И вот еще нюанс: в период, когда документы по объекту находятся в регистрационной службе, это уже как бы не "первичка", но еще и не готовое жилье. Возникает вопрос: как обозначать такие объекты?"

"Квартиры во вновь построенных зарегистрированных домах ­ это отдельный участок рынка жилой недвижимости, который на сегодняшний день практически не представлен. Будущие квартиры (вернее ­ право их требования по договору долевого участия) раскупаются на ранних стадиях строительства, -­ констатирует Евгений Поберезкин. -­ Инвесторы финансируют строительство в объеме, установленном в договоре, и по окончании строительства получают право на приобретение в собственность указанной в договоре квартиры. Однако ситуация складывается таким образом, что схема долевого участия в строительстве может исчезнуть, застройщики будут достраивать дома, сдавать госкомиссии и продавать новые квартиры по ценам вторичного рынка. И под термином "первичный рынок" будут пониматься квартиры во вновь построенных домах, впервые выставленные в продажу".

По оценке респондентов "Новостей рынка недвижимости", в новой терминологии важно учитывать законодательные нюансы. Причину, по которой столь важна юридическая подоплека терминов, поясняет генеральный директор АН "Чек" Сергей Мелентьев: "Согласно новому законодательству рынок разумнее разделить на жилье, которое прошло госрегистрацию, и то, которое ее не прошло. Ведь на сегодняшний день госрегистрации подлежат в том числе и новостройки с нуля. Иными словами, квартира может быть еще не построенной, но будущий хозяин уже имеет на руках документы на нее". К слову, пока таких случаев – единицы. Ни для кого не секрет: на сегодняшний день более 90% региональных жилищных строек ведется в рамках действия прежнего законодательства. Строители же, рассуждая о некорректности привычных терминов, в большинстве своем склоняются к мысли о том, что не так уж и важно, как что называется. "На мой взгляд, вряд ли стоит отказываться от привычных и понятных для потребителя терминов "первичное" и "вторичное" жилье и переименовывать покупателя квартир в строящихся объектах в инвестора. Тем более что, например, наша компания не практикует подписания с клиентами инвестиционных договоров – мы заключаем с ними договоры долевого участия в строительстве", -­ отмечает генеральный директор ООО "Берег­Риэлт" Игорь Филиппов.

"С одной стороны, мнение о некорректности разделения рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты абсолютно логично, -­ комментирует ситуацию президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрий Яковенко. -­ С другой ­ есть понятие обычного оборота, когда термином "первичный рынок" обозначают не только строящиеся объекты (потребитель привык именовать их долевками), но и уже завершенные, но не имеющее государственной регистрации. Таким образом, не совсем правы и те, кто против разделения на "первичку" и "вторичку".

По оценке г-­на Яковенко, вопрос градации объектов на завершенные и незавершенные логичнее рассматривать не с физической, а с юридической точки зрения. "Если объект не имеет правоустанавливающих документов, даже тот факт, что дом построен, не означает, что его можно заселять и использовать для проживания. На мой взгляд, согласно нынешней ситуации можно разделить жилье на объекты, у которых есть правоустанавливающие документы, и объекты, у которых подобная документация отсутствует", – отмечает Д.Яковенко.

Между тем, как ни крути, клиенты строительных компаний не являются покупателями квартир: какое бы название ни носили договоры о сотрудничестве, их суть сводится к одному – лицо не приобретает тот или иной объект (в данном случае квартиру или дом), а вкладывает средства в его создание (в данном случае строительство жилья).

Не покупатель, а инвестор

Для того чтобы что­то приобрести, нужно, чтобы это что­то имелось в наличии. В момент, когда так называемый покупатель "приобретает" квартиру, в сегменте строящегося жилья недвижимости ее как таковой еще нет. Но есть, как минимум, ее проект (если речь идет о начальной стадии возведения дома) и, как максимум, почти конечный результат ­ достроенный, но не зарегистрированный объект, что, как отмечалось выше, также нельзя относить к категории готового товара. А значит, и лицо, вкладывающееся в строительство жилья, нелогично называть покупателем.

"В данном случае весомую роль играет психология, -­ отмечает Максим Хвостов. ­ Тот факт, что клиент строительной компании с самого начала сотрудничества осознает, что он не покупатель готового товара, а соинвестор проекта, меняет его отношение к процессу: партнерские взаимоотношения по типу "продавец ­- покупатель" трансформируются в схему "партнер + партнер", подразумевающую соответствующее разделение ответственности".

"Любые манипуляции с терминологией тормозят процессы придания рынку цивилизованных форм и прозрачности отношений, -­ солидарна с ним Галина Мыльникова. ­- Стало быть, участие в строительных проектах подразумевает не покупку жилья, а инвестиционные вложения в возведение объекта недвижимости. К слову, в условиях цивилизованного рынка обеспечением инвестиционных средств являются ценные бумаги, обладающие определенным номиналом, – в данном случае это жилищные сертификаты".

Понятно, что инвестиции в любую отрасль так или иначе связаны с рисками: ценные бумаги имеют свойство как расти в цене, так и падать. Не случайно квадратный метр в стоящихся объектах оценивается гораздо дешевле его аналога в готовых домах. "Любые инвестиционные вложения сопряжены с рисками, которые могут быть более или менее высокими. Именно в связи с этим квадратный метр на рынке строящегося жилья оценивается ниже рыночной стоимости готовых объектов недвижимости, - ­ отмечает Галина Мыльникова. – Задача же операторов инвестиционного сегмента рынка – свести риски инвестора к минимуму".

Другое дело, что пока в инвестиционном сегменте рынка недвижимости механизм действия ценных бумаг существует в большей степени в теории, нежели на практике, – в основном их выпускают лишь крупные столичные операторы. В нашем регионе такого опыта еще нет. В целом аналитики склоняются к тому, что это временное явление и в будущем ситуация изменится. Правда, сами застройщики, а также представители риэлторских агентств и операторы финансового рынка склоняются к мысли, что даже в таком развитом регионе, как Самарский, выпуск ценных бумаг осилят в лучшем случае 4­5 компаний. Хотя теоретически выпуск сертификатов компаниями – операторами рынка real estate смог бы поспособствовать продвижению ипотеки на рынок строящегося жилья.

Различие терминов "строящееся" и "готовое" жилье ­и без того весьма понятное ­ становится еще более ощутимым, если его анализировать сквозь призму механизмов, работающих в банковском сегменте. Ни для кого не секрет: на сегодняшний день ипотека, активно развиваясь в сегменте готового жилья, заметно пробуксовывает, а если смотреть правде в глаза, так и вовсе не работает в секторе строящихся объектов. Причина явления многократно озвучивалась: отсутствие обеспечения по кредиту ­ ведь недострой по­прежнему фактически не используется в качестве залога. Зато банки активно кредитуют заемщиков под ценные бумаги. Вопрос в том, при каких условиях жилищные сертификаты строительных компаний смогут стать полноценным залоговым инструментом. Впрочем, это тема другой полемики.

Татьяна Воронова  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости