Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Что происходит с ценами жилье в Москве. Видео 16:10, Мнение Испанский клуб обвинил сотрудников «Зенита» в передаче файеров фанатам 16:01, Спорт Путин прокомментировал инициативу запрета абортов 16:00, Общество Disney купит у Руперта Мердока кинокомпанию Twentieth Century Fox 15:59, Бизнес Гендиректор Philips: Как развиваются новые технологии в здравоохранении 15:57, Партнерский материал В Думе отказались отменить новогодние каникулы из-за особенностей России 15:50, Политика Полицейские сняли с рейса Новосибирск — Москва пьяного авиадебошира 15:47, Общество В Китае в результате аварии на угольной шахте погибли пять человек 15:43, Общество Банкротство австрийской авиакомпании Niki затронуло 40 тыс. пассажиров 15:36, Бизнес В Петербурге оперативники достали 605 млн руб. из старого дивана 15:34, Общество Путин не увидел нарушений закона в неявке Сечина в суд 15:28, Общество Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 15:25, РБК и Mitsubishi Pajero Sport Списать нельзя обжаловать: что и сколько могут забрать со счета приставы 15:25, Деньги Путин сравнил Навального с «бегающим по площадям Саакашвили» 15:20, Политика Суд вынес приговор виновнику ДТП на Волоколамском шоссе 15:19, Общество В Ираке казнили 38 осужденных за терроризм 15:16, Общество Путин пообещал «трем-четырем регионам» дополнительную помощь по долгам 15:12, Экономика Путин рассказал о «предварительных идеях» насчет состава правительства 15:05, Политика 300 российских спортсменов заподозрили в употреблении допинга 15:04, Спорт Путин заявил о необходимости отстранения УК от денежного потока 15:02, Жилье Микрофинансы: как получить доход выше обычных процентов по вкладам 14:55, РБК и Русмикрофинанс Появилось видео возвращения российских бомбардировщиков Су-34 из Сирии 14:50, Политика Урбанизм и прокуроры: как сделать инициативу горожан ненаказуемой 14:46, Мнение Путин ответил на критику ЦБ за «огосударствление банковской системы» 14:44, Финансы Путин назвал действия Саакашвили плевком в лицо украинскому народу 14:38, Политика Путин рассказал об отставании строительства одного стадиона для ЧМ-2018 14:33, Общество «Транснефть» прокомментировала смену главы крупнейшего порта страны 14:29, Бизнес 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 14:26, РБК и Hankook
Наталья Шичанина: Цены на элитные квартиры приблизились к тем, что были на хорошие бизнес-дома до кризиса
22 июн, 2009 15:06
0
М2 Наталья Шичанина: Цены на элитные квартиры приблизились к тем, что были на хорошие бизнес-дома до кризиса
О рынке элитного городского жилья в Москве М2 рассказала руководитель продаж «Одиннадцать Станиславского» Наталья Шичанина. По словам эксперта, сейчас «входной порог» в «элитку» снизился с $2-3 млн для 3-комнатной квартиры до $1,2-1,5 млн, поэтому круг потенциальных покупателей, несмотря на пресловутый финансовый кризис, только расширился.

О рынке элитного городского жилья в Москве М2 рассказала руководитель продаж «Одиннадцать Станиславского» Наталья Шичанина. По словам эксперта, сейчас «входной порог» в «элитку» снизился с $2-3 млн для 3-комнатной квартиры до $1,2-1,5 млн, поэтому круг потенциальных покупателей, несмотря на пресловутый финансовый кризис, только расширился.

- Наталья, расскажите, что представляет собой рынок элитной недвижимости Москвы на данный момент.

- Рынок сейчас в большей степени, чем когда-либо, представлен готовыми либо завершающимися объектами; произошла некая трансформация рынка в более зрелый. На сегодняшний день на рынке московского элитного городского жилья представлено около 40 домов. Из этого количества порядка 30% домов уже завершены и сданы; 50% - дома, которые заявлены со сдачей до конца 2009 года, и совсем небольшой объем домов, около 20%, которые находятся на ранних стадиях строительства.

В целом рынок переместился в фазу готовности. Больше стал похож на европейский, поскольку раньше на московском рынке было более 50% объектов, находящихся на начальной стадии строительства, и до 90-95% объема квартир к моменту приемки дома госкомиссией уже реализовывались.

- Что происходит с продажами? С одной стороны, на «элитку» всегда есть покупатель, с другой стороны, цена на нее корректируется в самую последнюю очередь, то есть остается прежней... Есть ли покупатель?

- На рынке наблюдается оживление, объем сделок растет, хотя мы еще не вернулись к докризисным объемам реализации, но уже четко прослеживается положительная динамика. Я могу оценить это на моем объекте: мы вышли в конце сентября с продажами и прочувствовали все на себе (про уникальный московский жилой квартал «Одиннадцать Станиславского» мы напишем в самое ближайшее время в рубрике «Квартиры в Москве». - М2).

У меня формируется мнение, что рынка элитной недвижимости вплоть до марта не было как такового. Был полный хаос в плане ценообразования, цены зависели исключительно от финансовой ситуации продавца недвижимости, будь то физическое лицо или девелопер. Если была необходимость в срочном привлечении денежных средств, дисконты могли доходить в отдельных случаях до 60-70%.

Мы постоянно мониторим и анализируем рынок собственными ресурсами, отслеживаем, что пишут аналитики и риэлторские компании, которым мы доверяем. Мне кажется, что с середины марта начало возрождаться понимание рынка, стала появляться логика, когда «элитка» в центре Москвы вновь получила градацию по цене, стали «выстраиваться» районы.

Тенденция оживления рынка, наметившаяся в марте, сохраняется до сегодняшнего момента. Покупатели, подробно изучив предложения рынка, перешли из выжидательной позиции в фазу готовности принятия решений.

Подтверждение этому мы четко прослеживаем при реализации своего проекта «Одиннадцать Станиславского».

- Что это за продажи, какие они сейчас? Инвестиционные, как и прежде, или для жилья?

- В условиях стагнирующего и тем более отрицательного рынка интерес к инвестиционным покупкам резко падает, сводится практически к нулю. В начале 2000-х годов объем инвестиционных покупок составлял от 30 до 50%, т.к. застройщики выходили на продажи, имея минимальный пакет разрешительной документации и зачастую даже не согласованный окончательно проект, в основном строили на привлеченные средства физлиц. Риски были высокие, но они оправдывались минимальными ценами на начальном этапе, которые к окончанию строительства дома (1,5-2,5 года) отыгрывались в несколько раз. С принятием закона о долевом участии в строительстве количество инвестиционных покупок сократилось до 10-20%, т.к. к началу реализации проекта закон обязал застройщика иметь полный пакет документации, а это сроки и деньги, собственные или кредитные. Т.е. цены к началу реализации были уже не столь низкими, возможность сделать быстрые деньги существенно сократилась.

На сегодня по итогам уже реализованных объемов в нашем доме 100% покупок - для жизни.

Это логично, когда рынок находится в состоянии стагнации. Когда рынок не находится на подъеме, то инвестиционные покупки могут быть отчасти как вложение денег, альтернатива ценным бумагам и т.п., как сохранение денег, потому что рынок недвижимости законно исторически всегда отыгрывал.

Сейчас рынок не инвестиционный, 90-95% покупок совершается для себя и для семьи.

- Что социологически в настоящее время представляет собой покупатель «элитки»?

- Сейчас «входной порог» снизился с $2-3 млн для 3-комнатной квартиры до $1,2-1,5 млн, поэтому круг потенциальных покупателей на самом деле расширился. Люди, которые успели накопить или отложить средства для покупки к прошлому году, не реализовав это в покупку, получили возможность на сегодняшнем этапе вместо бизнес-класса купить себе «элитку». Падение цен в «элитке» составляет сейчас от 30-40 до 50%. Цены на элитные квартиры во многих домах приблизились сейчас к тем, что были на хорошие бизнес-дома до кризиса.

Традиционно покупатели «элитки» - это либо владельцы собственного крупного бизнеса, если речь идет о покупке квартир за $4-4,5 млн и выше, либо топ-менеджеры крупных сырьевых, инвестиционных, финансовых и госструктур. Если по возрасту - в основном от 35 до 50 лет. По семейному составу - в большинстве имеющие семью, детей. Преимущественно москвичи, число покупателей из других регионов не превышает 25-30%.

- Какой средней ценой вы оперируете? Есть ли она?

- Где-то в районе $16-18 тыс. за 1 кв. м, плюс-минус. Это в среднем по всем домам; опять же есть дома, которые в силу престижности районов отличаются по стоимости в два раза при одинаковом качестве.

- А что со скидками? Насколько продавцы готовы предоставлять скидки?

- Если мы вернемся к марту месяцу, то там были стандартные, заложенные в цену экспонирования скидки, от 20 до 30%. Сейчас рынок начал понемногу восстанавливаться и уже возникло некое понимание того, что происходит, и можно как-то его оценить. Поэтому ряд девелоперов, и мы в том числе, довольно четко определились с ценой, очистили ее от сидящих внутри скидок. Безусловно, как на любом цивилизованном рынке, торг уместен, но в пределах разумного, и зависит от ликвидности каждой конкретной квартиры и предполагаемого порядка платежей. В среднем по рынку сейчас можно рассчитывать на скидку от 5 до 30%.

- Вернемся к стоимости 1 кв. м в дорогих домах. По-вашему, сколько он будет стоить через год-два?

- Мне сейчас сложно фактически что-то предположить, но есть внешние объективные причины (стоимость нефти, укрепление рубля относительно доллара), позволяющие предположить, что мы либо достигли дна, либо практически достигли. Если не будет серьезных макроэкономических потрясений, то, думаю, рынок застагнируется к осени и уже со следующего года может пойти некое повышение. Я думаю, что резкого роста в любом случае не будет. Мое предположение: может быть, на уровне инфляции пойдет оттаивание. Кроме того, стоит отметить, что, несмотря на видимый существенный объем предложения, по факту предложение качественных завершенных или близких к завершению проектов сильно ограничено. Дальнейшие перспективы вывода на рынок новых объектов весьма туманные - большая часть проектов заморожена на начальной стадии, многие проекты серединной стадии строительства имеют существенные проблемы финансирования, т.к. девелоперы сосредоточили финансирование на проектах, находящихся на завершающем этапе. Все это, несомненно, приведет к дальнейшему сокращению предложения качественных объектов уже к осени. Большое количество проектов заморожено, а спрос остался на прежнем уровне - людям все равно надо где-то жить, и даже с уходом инвестиционных покупок спрос практически в полном объеме остался.

Надо сказать, что многие покупатели сейчас уже нащупали дно: они активизировались, они готовы к покупке. В январе-феврале к покупкам были готовы единицы, у которых была ситуация по жизни «сегодня можно купить, завтра - уже нельзя». Даже если судить о спросе по звонкам, по просмотрам - это количество возросло на 40%. И реальный, фактический спрос возрос так же, но, конечно, не в прежнем объеме. Люди уже готовы покупать. Возвращаются к нам клиенты, которые были в январе, в феврале, потому что все изучают плотно рынок, не принимают спонтанных решений, все очень взвешенно.

Вымываются наиболее ликвидные предложения, наиболее интересные квартиры, так как дома в общем-то завершенные.

С другой стороны, есть мнения, что недвижимость еще раза в два упадет осенью, будет второе дно, и люди с самыми крепкими нервами все еще ждут очередного обвала.

Те, кто хочет купить ликвидную недвижимость и жить там уже в ближайшее время, у кого есть такая потребность, сейчас готовы к покупкам и их осуществляют.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.