Наталья Шичанина: Цены на элитные квартиры приблизились к тем, что были на хорошие бизнес-дома до кризиса
О рынке элитного городского жилья в Москве М2 рассказала руководитель продаж «Одиннадцать Станиславского» Наталья Шичанина. По словам эксперта, сейчас «входной порог» в «элитку» снизился с $2-3 млн для 3-комнатной квартиры до $1,2-1,5 млн, поэтому круг потенциальных покупателей, несмотря на пресловутый финансовый кризис, только расширился.
- Наталья, расскажите, что представляет собой рынок элитной недвижимости Москвы на данный момент.
- Рынок сейчас в большей степени, чем когда-либо, представлен готовыми либо завершающимися объектами; произошла некая трансформация рынка в более зрелый. На сегодняшний день на рынке московского элитного городского жилья представлено около 40 домов. Из этого количества порядка 30% домов уже завершены и сданы; 50% - дома, которые заявлены со сдачей до конца 2009 года, и совсем небольшой объем домов, около 20%, которые находятся на ранних стадиях строительства.
В целом рынок переместился в фазу готовности. Больше стал похож на европейский, поскольку раньше на московском рынке было более 50% объектов, находящихся на начальной стадии строительства, и до 90-95% объема квартир к моменту приемки дома госкомиссией уже реализовывались.
- Что происходит с продажами? С одной стороны, на «элитку» всегда есть покупатель, с другой стороны, цена на нее корректируется в самую последнюю очередь, то есть остается прежней... Есть ли покупатель?
- На рынке наблюдается оживление, объем сделок растет, хотя мы еще не вернулись к докризисным объемам реализации, но уже четко прослеживается положительная динамика. Я могу оценить это на моем объекте: мы вышли в конце сентября с продажами и прочувствовали все на себе (про уникальный московский жилой квартал «Одиннадцать Станиславского» мы напишем в самое ближайшее время в рубрике «Квартиры в Москве». - М2).
У меня формируется мнение, что рынка элитной недвижимости вплоть до марта не было как такового. Был полный хаос в плане ценообразования, цены зависели исключительно от финансовой ситуации продавца недвижимости, будь то физическое лицо или девелопер. Если была необходимость в срочном привлечении денежных средств, дисконты могли доходить в отдельных случаях до 60-70%.
Мы постоянно мониторим и анализируем рынок собственными ресурсами, отслеживаем, что пишут аналитики и риэлторские компании, которым мы доверяем. Мне кажется, что с середины марта начало возрождаться понимание рынка, стала появляться логика, когда «элитка» в центре Москвы вновь получила градацию по цене, стали «выстраиваться» районы.
Тенденция оживления рынка, наметившаяся в марте, сохраняется до сегодняшнего момента. Покупатели, подробно изучив предложения рынка, перешли из выжидательной позиции в фазу готовности принятия решений.
Подтверждение этому мы четко прослеживаем при реализации своего проекта «Одиннадцать Станиславского».
- Что это за продажи, какие они сейчас? Инвестиционные, как и прежде, или для жилья?
- В условиях стагнирующего и тем более отрицательного рынка интерес к инвестиционным покупкам резко падает, сводится практически к нулю. В начале 2000-х годов объем инвестиционных покупок составлял от 30 до 50%, т.к. застройщики выходили на продажи, имея минимальный пакет разрешительной документации и зачастую даже не согласованный окончательно проект, в основном строили на привлеченные средства физлиц. Риски были высокие, но они оправдывались минимальными ценами на начальном этапе, которые к окончанию строительства дома (1,5-2,5 года) отыгрывались в несколько раз. С принятием закона о долевом участии в строительстве количество инвестиционных покупок сократилось до 10-20%, т.к. к началу реализации проекта закон обязал застройщика иметь полный пакет документации, а это сроки и деньги, собственные или кредитные. Т.е. цены к началу реализации были уже не столь низкими, возможность сделать быстрые деньги существенно сократилась.
На сегодня по итогам уже реализованных объемов в нашем доме 100% покупок - для жизни.
Это логично, когда рынок находится в состоянии стагнации. Когда рынок не находится на подъеме, то инвестиционные покупки могут быть отчасти как вложение денег, альтернатива ценным бумагам и т.п., как сохранение денег, потому что рынок недвижимости законно исторически всегда отыгрывал.
Сейчас рынок не инвестиционный, 90-95% покупок совершается для себя и для семьи.
- Что социологически в настоящее время представляет собой покупатель «элитки»?
- Сейчас «входной порог» снизился с $2-3 млн для 3-комнатной квартиры до $1,2-1,5 млн, поэтому круг потенциальных покупателей на самом деле расширился. Люди, которые успели накопить или отложить средства для покупки к прошлому году, не реализовав это в покупку, получили возможность на сегодняшнем этапе вместо бизнес-класса купить себе «элитку». Падение цен в «элитке» составляет сейчас от 30-40 до 50%. Цены на элитные квартиры во многих домах приблизились сейчас к тем, что были на хорошие бизнес-дома до кризиса.
Традиционно покупатели «элитки» - это либо владельцы собственного крупного бизнеса, если речь идет о покупке квартир за $4-4,5 млн и выше, либо топ-менеджеры крупных сырьевых, инвестиционных, финансовых и госструктур. Если по возрасту - в основном от 35 до 50 лет. По семейному составу - в большинстве имеющие семью, детей. Преимущественно москвичи, число покупателей из других регионов не превышает 25-30%.
- Какой средней ценой вы оперируете? Есть ли она?
- Где-то в районе $16-18 тыс. за 1 кв. м, плюс-минус. Это в среднем по всем домам; опять же есть дома, которые в силу престижности районов отличаются по стоимости в два раза при одинаковом качестве.
- А что со скидками? Насколько продавцы готовы предоставлять скидки?
- Если мы вернемся к марту месяцу, то там были стандартные, заложенные в цену экспонирования скидки, от 20 до 30%. Сейчас рынок начал понемногу восстанавливаться и уже возникло некое понимание того, что происходит, и можно как-то его оценить. Поэтому ряд девелоперов, и мы в том числе, довольно четко определились с ценой, очистили ее от сидящих внутри скидок. Безусловно, как на любом цивилизованном рынке, торг уместен, но в пределах разумного, и зависит от ликвидности каждой конкретной квартиры и предполагаемого порядка платежей. В среднем по рынку сейчас можно рассчитывать на скидку от 5 до 30%.
- Вернемся к стоимости 1 кв. м в дорогих домах. По-вашему, сколько он будет стоить через год-два?
- Мне сейчас сложно фактически что-то предположить, но есть внешние объективные причины (стоимость нефти, укрепление рубля относительно доллара), позволяющие предположить, что мы либо достигли дна, либо практически достигли. Если не будет серьезных макроэкономических потрясений, то, думаю, рынок застагнируется к осени и уже со следующего года может пойти некое повышение. Я думаю, что резкого роста в любом случае не будет. Мое предположение: может быть, на уровне инфляции пойдет оттаивание. Кроме того, стоит отметить, что, несмотря на видимый существенный объем предложения, по факту предложение качественных завершенных или близких к завершению проектов сильно ограничено. Дальнейшие перспективы вывода на рынок новых объектов весьма туманные - большая часть проектов заморожена на начальной стадии, многие проекты серединной стадии строительства имеют существенные проблемы финансирования, т.к. девелоперы сосредоточили финансирование на проектах, находящихся на завершающем этапе. Все это, несомненно, приведет к дальнейшему сокращению предложения качественных объектов уже к осени. Большое количество проектов заморожено, а спрос остался на прежнем уровне - людям все равно надо где-то жить, и даже с уходом инвестиционных покупок спрос практически в полном объеме остался.
Надо сказать, что многие покупатели сейчас уже нащупали дно: они активизировались, они готовы к покупке. В январе-феврале к покупкам были готовы единицы, у которых была ситуация по жизни «сегодня можно купить, завтра - уже нельзя». Даже если судить о спросе по звонкам, по просмотрам - это количество возросло на 40%. И реальный, фактический спрос возрос так же, но, конечно, не в прежнем объеме. Люди уже готовы покупать. Возвращаются к нам клиенты, которые были в январе, в феврале, потому что все изучают плотно рынок, не принимают спонтанных решений, все очень взвешенно.
Вымываются наиболее ликвидные предложения, наиболее интересные квартиры, так как дома в общем-то завершенные.
С другой стороны, есть мнения, что недвижимость еще раза в два упадет осенью, будет второе дно, и люди с самыми крепкими нервами все еще ждут очередного обвала.
Те, кто хочет купить ликвидную недвижимость и жить там уже в ближайшее время, у кого есть такая потребность, сейчас готовы к покупкам и их осуществляют.
Беседовал Игнат Бушухин
