Лента новостей
Все новости Недвижимость
Схватывают на лету: как подобрать арендаторов в аутлет-центр 10:09, PRO В Абакане назначили день траура из-за гибели мэра в ДТП 10:08, Общество Bitcoin подешевел на 25% за три месяца 09:59, Крипто СК сообщил об обысках в штабах ФБК в 30 регионах и аресте счетов 09:58, Политика МИД заявил о работе над предотвращением столкновения армий Сирии и Турции 09:55, Политика «Магнит» решил отказаться от доставки продуктов в магазины фурами 09:49, Бизнес Эксперты оценили законопроект о новых правилах работы скорой помощи 09:40, Общество Шесть историй: как построить успешный бизнес в эпоху социальных сетей 09:39, РБК Стиль и Henderson Координаторы штабов ФБК сообщили о новых обысках в регионах 09:31, Общество 5 причин перестать сравнивать себя с другими людьми 09:30, Pink Глава Nike Марк Паркер: баланс ближних и дальних планов — это хореография 09:25, PRO На месте обрушения дома в Приморье не обнаружили следов взрывчатки 09:22, Общество Сербские СМИ сообщили о попытке США лишить Россию права на Севморпуть 09:14, Политика Антитрадиционный туризм: как получить абсолютно новый опыт и переживания 09:09, РБК и Райффайзенбанк Зачем группа ПИК выходит на вторичный рынок недвижимости 09:06, PRO Группа ПИК запустила сервис по срочному выкупу квартир на вторичном рынке 09:00, Бизнес СМИ узнали об отзыве правительства на закон о единой платежке за ЖКУ 08:59, Общество Число жертв тайфуна в Японии выросло до 66 08:59, Общество Глава соколиного центра сообщил о подаренном Путиным королю кречете 08:52, Политика Чек-лист: готов ли ваш автомобиль к зимнему сезону 08:40, РБК и Dunlop ЦБ оценит риски клиентов банков по принципу «светофора» 08:03, Финансы Зачем ЦБ и банкам новый способ оценки российских компаний 08:02, PRO Сколько стоит построить личный бренд и как его монетизировать 07:52, PRO Что случилось за ночь. Главные новости РБК 07:50, Общество Наташа Королева попросила у Зеленского разрешения на въезд на Украину 07:26, Общество Отношение россиян к Украине резко улучшилось с избранием Зеленского 07:00, Политика NYT сообщила об обсуждении в США вывоза ядерного оружия из Турции 06:57, Политика СМИ узнали о деле из-за миллиардного хищения на рынке форекс 06:23, Общество
Иван Терехин: Моя рекомендация – приобретать в условиях кризиса дома в готовых коттеджных поселках
0
М2 Иван Терехин: Моя рекомендация – приобретать в условиях кризиса дома в готовых коттеджных поселках
Директор по развитию CITY Consulting Group Иван Терехин рассказывает в интервью М2 о современном положении дел на рынке коттеджных поселков. По словам эксперта, «загородка» скорее жива, чем мертва. Более того, это один из самых перспективных сегментов недвижимости в России.

Директор по развитию CITY Consulting Group Иван Терехин рассказывает в интервью М2 о современном положении дел на рынке коттеджных поселков. По словам эксперта, «загородка» скорее жива, чем мертва. Более того, это один из самых перспективных сегментов недвижимости в России.

- Каковы на данный момент основные тенденции рынка загородной недвижимости?

- Рынок загородной недвижимости по-прежнему востребован. Аналитики не фиксируют здесь значительного спада. Как говорится, рынок скорее жив, чем мертв, поскольку это один из самых перспективных сегментов недвижимости в России. Основными тенденциями этого рынка в кризис стали следующие направления: создание эконом-проектов, развитие коттеджного строительства в регионах страны, снижение издержек, освоение новых технологий строительства, разработка оригинальной концепции проекта, предоставление минимального пакета инфраструктуры и уход от агрессивных рекламных кампаний, анонсирующих новые объекты.

- Расскажите, по каким схемам сегодня строятся и реализуются коттеджные поселки.

- Строятся коттеджи, как правило, на привлеченные средства. Существует два пути развития проектов загородной недвижимости. Первый - строительство полностью готового объекта, который затем продается под ключ. И второй вариант - приобретение земли в собственность, ее межевание, активное анонсирование проекта, без предварительных вложений в него, который затем выставляется на продажу. Компании, выбравшие первые путь, продают свои проекты на протяжении нескольких лет. Во многих таких построенных под ключ поселках не продано на сегодняшний день и трети домов. Поскольку их проекты уже построены, им сложно что-либо изменить. Единственная возможность - существенное снижение цены и пересмотр позиционирования. Ведь сегодня в нашей стране не существует закона о долевом инвестировании, что позволяет использовать данные схемы работы снова и снова.

И те, кто идет по второму пути развития, находятся в более выигрышной ситуации - продажи выше, несмотря на то что все фактически существует лишь на бумаге. Может быть и такое, что продана лишь часть объектов данного проекта или совсем ничего не продано. Даже в этом случае застройщик может получить хорошую коммерческую прибыль, реализовав обещанное лишь той части, которая выкупила дома, или предложить покупателям абсолютно новый и актуальный вариант в период кризиса, несколько переориентировав бизнес. Можно изменить подход к застройке нераспроданных участков. Например, из коттеджного поселка сделать проект лейнхаусов: объем продаваемых площадей увеличится в два раза, а цены при этом можно снизить процентов на тридцать-сорок. В результате рентабельность получится практически та же, а оборачиваемость проекта будет выше.

- Приведите пример.

- Например, уже в 2006-2007 годах новорижское направление было перенасыщено предложениями о продаже домов в коттеджных поселках. В тот период треть поселков уже простаивала с коэффициентом практически нулевых продаж. Это объясняется тем, что на рынке было сформировано слишком много одинаковых предложений в едином ценовом сегменте. Другими словами, предложение опережало спрос еще до кризиса. Основными источниками финансирования таких объектов оставались кредиты и прямые инвестиции, которые достаточно широко использовались. Ведь строительство загородной недвижимости с использованием качественных материалов, с развитой инфраструктурой и созданием всех коммуникаций является удовольствием дорогостоящим, поэтому кредиты брали на большие суммы. Есть еще один негативный фактор для покупателя: более 130 коттеджных проектов запущено сегодня на Новорижском шоссе. Если представить, что все они будут реализованы, несмотря на то что эта трасса является скоростной, проблему пробок и загруженности дорог не избежать.

- За какими форматами загородных поселков будущее?

- Сейчас приобретение загородной недвижимости интересно лишь в том случае, когда стоимость на нее эквивалентна стоимости квартиры в Москве или даже ниже. То есть мы имеем достаточно большую потребность в строительстве объектов эконом-класса, развитие которых актуально и для регионов России. Если говорить о конкретных цифрах, то интересен ценовой сегмент коттеджных поселков в интервале от 5 млн до 8 млн. руб. Именно поэтому востребованной остается недвижимость в виде таунхаусов и лейнхаусов. Кстати, последний вариант, заимствованный у коллег из Великобритании и представляющий собой строительство домов с общей стеной, уже применяется в Подмосковье. А объекты, позиционирующие себя в сегменте премиум-класса, не могут продаваться на бумаге. Потенциальные покупатели такой недвижимости более требовательны в своем выборе, они желают познакомиться со своими будущими домами вживую, а не приезжать на объект смотреть на безграничные земельные поля, за которые застройщик просит миллионы долларов. Именно поэтому такие проекты плохо продаются, тем более в современных экономических условиях.

Простой объектов - проблема, которая в период кризиса приобрела более яркие окраски. Ведь раньше об этом никто не задумывался, считая, что любой проект будет достаточно быстро и легко продан. Порой застройщики не утруждали себя строительством объектов из качественных материалов, отдавая предпочтение более дешевым и быстровозводимым технологиям, акцентируя внимание на дорогой отделке, что позволяло продавать проекты практически втридорога. Сейчас, в период экономического кризиса, когда покупатель сталь более внимательным и требовательным к каждой покупке, технологиям строительства нужно уделить особое внимание. Сегодня, когда прогресс не стоит на месте, качественно не значит дорого, при этом проекты могут быть быстровозводимыми. Прекрасный пример - строительство домов из сэндвич-панелей.

Хорошо продаваемый коттеджный поселок должен обладать какой-то оригинальной идеей, которая позволит выделить его на рынке среди конкурентов. Кроме того, должна быть продумана минимальная инфраструктура. Причем инфраструктура - это не всегда дорогостоящее строительство. Здесь важен правильный маркетинговый ход, который любую информацию может преподнести в выгодном свете. Согласитесь, создание элементарной детской площадки не требует больших финансовых вложений, зато для покупателя это может стать дополнительным аргументом при покупке. Или, например, места общего пользования в поселках, такие как зона барбекю или пруд, которые также не относятся к затратным статьям бюджета, но являются хорошими преимуществами проекта. Все это как повышает инвестиционную привлекательность поселка, так и привлекает клиента. Вообще коттеджный поселок - это формирование вокруг него какой-то определенной тусовки: коллега купил здесь дом, друг, теперь должен и я. Законы формирования социальных групп также необходимо учитывать при привлечении покупателей.

- Если читатели М2 решатся на покупку загородного дома сейчас, на что следует обращать внимание?

- Моя рекомендация - приобретать в условиях кризиса дома в готовых коттеджных поселках, хотя они могут стоить и несколько дороже проектов на нулевой стадии строительства. Сегодня, когда ситуацию в экономике предсказать практически невозможно и в связи с отсутствием соответствующей законодательной базы, которая позволит при форс-мажорах защитить права покупателей, покупать что-то неопределенное вдвойне рискованно. Или стоит обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Есть и другие варианты: покупать проекты в поселках, ставшие популярными и востребованными, которые увеличивают свою территорию за счет возведения новых объектов. Безусловно, при выборе будущего дома стоит обращать внимание и на удаленность поселка от Москвы. Также не всегда стоит реагировать на красочную и завлекающую рекламу. Помните, что самые хорошие предложения с точки зрения цены и качества не раскручены. В связи с этим очень перспективными направлениями остаются Ярославское и Дмитровское шоссе. После строительства развязки в Королеве Ярославское шоссе стало бессветофорным. А дмитровское направление, как известно, предлагает интересную горнолыжную инфраструктуру. Анализируйте информацию, изучайте данные и статистику в Интернете, ищите и смотрите. Обращайте внимание на договоры по обслуживанию владений. Рекламируются те объекты, которые плохо продаются. А ни для кого не секрет, что стоимость рекламы закладывается в стоимость товара, поэтому нужно быть готовым к тому, что придется переплачивать. 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.