Иван Терехин: Моя рекомендация – приобретать в условиях кризиса дома в готовых коттеджных поселках
Директор по развитию CITY Consulting Group Иван Терехин рассказывает в интервью М2 о современном положении дел на рынке коттеджных поселков. По словам эксперта, «загородка» скорее жива, чем мертва. Более того, это один из самых перспективных сегментов недвижимости в России.
- Каковы на данный момент основные тенденции рынка загородной недвижимости?
- Рынок загородной недвижимости по-прежнему востребован. Аналитики не фиксируют здесь значительного спада. Как говорится, рынок скорее жив, чем мертв, поскольку это один из самых перспективных сегментов недвижимости в России. Основными тенденциями этого рынка в кризис стали следующие направления: создание эконом-проектов, развитие коттеджного строительства в регионах страны, снижение издержек, освоение новых технологий строительства, разработка оригинальной концепции проекта, предоставление минимального пакета инфраструктуры и уход от агрессивных рекламных кампаний, анонсирующих новые объекты.
- Расскажите, по каким схемам сегодня строятся и реализуются коттеджные поселки.
- Строятся коттеджи, как правило, на привлеченные средства. Существует два пути развития проектов загородной недвижимости. Первый - строительство полностью готового объекта, который затем продается под ключ. И второй вариант - приобретение земли в собственность, ее межевание, активное анонсирование проекта, без предварительных вложений в него, который затем выставляется на продажу. Компании, выбравшие первые путь, продают свои проекты на протяжении нескольких лет. Во многих таких построенных под ключ поселках не продано на сегодняшний день и трети домов. Поскольку их проекты уже построены, им сложно что-либо изменить. Единственная возможность - существенное снижение цены и пересмотр позиционирования. Ведь сегодня в нашей стране не существует закона о долевом инвестировании, что позволяет использовать данные схемы работы снова и снова.
И те, кто идет по второму пути развития, находятся в более выигрышной ситуации - продажи выше, несмотря на то что все фактически существует лишь на бумаге. Может быть и такое, что продана лишь часть объектов данного проекта или совсем ничего не продано. Даже в этом случае застройщик может получить хорошую коммерческую прибыль, реализовав обещанное лишь той части, которая выкупила дома, или предложить покупателям абсолютно новый и актуальный вариант в период кризиса, несколько переориентировав бизнес. Можно изменить подход к застройке нераспроданных участков. Например, из коттеджного поселка сделать проект лейнхаусов: объем продаваемых площадей увеличится в два раза, а цены при этом можно снизить процентов на тридцать-сорок. В результате рентабельность получится практически та же, а оборачиваемость проекта будет выше.
- Приведите пример.
- Например, уже в 2006-2007 годах новорижское направление было перенасыщено предложениями о продаже домов в коттеджных поселках. В тот период треть поселков уже простаивала с коэффициентом практически нулевых продаж. Это объясняется тем, что на рынке было сформировано слишком много одинаковых предложений в едином ценовом сегменте. Другими словами, предложение опережало спрос еще до кризиса. Основными источниками финансирования таких объектов оставались кредиты и прямые инвестиции, которые достаточно широко использовались. Ведь строительство загородной недвижимости с использованием качественных материалов, с развитой инфраструктурой и созданием всех коммуникаций является удовольствием дорогостоящим, поэтому кредиты брали на большие суммы. Есть еще один негативный фактор для покупателя: более 130 коттеджных проектов запущено сегодня на Новорижском шоссе. Если представить, что все они будут реализованы, несмотря на то что эта трасса является скоростной, проблему пробок и загруженности дорог не избежать.
- За какими форматами загородных поселков будущее?
- Сейчас приобретение загородной недвижимости интересно лишь в том случае, когда стоимость на нее эквивалентна стоимости квартиры в Москве или даже ниже. То есть мы имеем достаточно большую потребность в строительстве объектов эконом-класса, развитие которых актуально и для регионов России. Если говорить о конкретных цифрах, то интересен ценовой сегмент коттеджных поселков в интервале от 5 млн до 8 млн. руб. Именно поэтому востребованной остается недвижимость в виде таунхаусов и лейнхаусов. Кстати, последний вариант, заимствованный у коллег из Великобритании и представляющий собой строительство домов с общей стеной, уже применяется в Подмосковье. А объекты, позиционирующие себя в сегменте премиум-класса, не могут продаваться на бумаге. Потенциальные покупатели такой недвижимости более требовательны в своем выборе, они желают познакомиться со своими будущими домами вживую, а не приезжать на объект смотреть на безграничные земельные поля, за которые застройщик просит миллионы долларов. Именно поэтому такие проекты плохо продаются, тем более в современных экономических условиях.
Простой объектов - проблема, которая в период кризиса приобрела более яркие окраски. Ведь раньше об этом никто не задумывался, считая, что любой проект будет достаточно быстро и легко продан. Порой застройщики не утруждали себя строительством объектов из качественных материалов, отдавая предпочтение более дешевым и быстровозводимым технологиям, акцентируя внимание на дорогой отделке, что позволяло продавать проекты практически втридорога. Сейчас, в период экономического кризиса, когда покупатель сталь более внимательным и требовательным к каждой покупке, технологиям строительства нужно уделить особое внимание. Сегодня, когда прогресс не стоит на месте, качественно не значит дорого, при этом проекты могут быть быстровозводимыми. Прекрасный пример - строительство домов из сэндвич-панелей.
Хорошо продаваемый коттеджный поселок должен обладать какой-то оригинальной идеей, которая позволит выделить его на рынке среди конкурентов. Кроме того, должна быть продумана минимальная инфраструктура. Причем инфраструктура - это не всегда дорогостоящее строительство. Здесь важен правильный маркетинговый ход, который любую информацию может преподнести в выгодном свете. Согласитесь, создание элементарной детской площадки не требует больших финансовых вложений, зато для покупателя это может стать дополнительным аргументом при покупке. Или, например, места общего пользования в поселках, такие как зона барбекю или пруд, которые также не относятся к затратным статьям бюджета, но являются хорошими преимуществами проекта. Все это как повышает инвестиционную привлекательность поселка, так и привлекает клиента. Вообще коттеджный поселок - это формирование вокруг него какой-то определенной тусовки: коллега купил здесь дом, друг, теперь должен и я. Законы формирования социальных групп также необходимо учитывать при привлечении покупателей.
- Если читатели М2 решатся на покупку загородного дома сейчас, на что следует обращать внимание?
- Моя рекомендация - приобретать в условиях кризиса дома в готовых коттеджных поселках, хотя они могут стоить и несколько дороже проектов на нулевой стадии строительства. Сегодня, когда ситуацию в экономике предсказать практически невозможно и в связи с отсутствием соответствующей законодательной базы, которая позволит при форс-мажорах защитить права покупателей, покупать что-то неопределенное вдвойне рискованно. Или стоит обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Есть и другие варианты: покупать проекты в поселках, ставшие популярными и востребованными, которые увеличивают свою территорию за счет возведения новых объектов. Безусловно, при выборе будущего дома стоит обращать внимание и на удаленность поселка от Москвы. Также не всегда стоит реагировать на красочную и завлекающую рекламу. Помните, что самые хорошие предложения с точки зрения цены и качества не раскручены. В связи с этим очень перспективными направлениями остаются Ярославское и Дмитровское шоссе. После строительства развязки в Королеве Ярославское шоссе стало бессветофорным. А дмитровское направление, как известно, предлагает интересную горнолыжную инфраструктуру. Анализируйте информацию, изучайте данные и статистику в Интернете, ищите и смотрите. Обращайте внимание на договоры по обслуживанию владений. Рекламируются те объекты, которые плохо продаются. А ни для кого не секрет, что стоимость рекламы закладывается в стоимость товара, поэтому нужно быть готовым к тому, что придется переплачивать.
