Как юридически грамотно приобрести элитную новостройку

Для того чтобы удачно купить квартиру в элитной новостройке, недостаточно просто найти подходящий вариант с рядом желаемых характеристик. Важно грамотно купить объект недвижимости и тем самым минимизировать риски. Чтобы чувствовать себя уверенней при совершении сделки, покупателю просто необходимо знать ряд юридических тонкостей. Ниже мы расскажем о том, на что стоит обратить внимание при покупке первичного жилья на элитном рынке.

Безусловно, в первую очередь надо проверить все разрешительные и учредительные документы компании-застойщика. При этом особое внимание надо уделить вопросам уставного капитала компании, посмотреть, где она зарегистрирована, состоит ли в саморегулируемой организации, а также внимательно изучить то, что указано в проектной декларации.

Получив для себя ответы относительно компании-застройщика, стоит перейти к более детальному изучению документов на сам объект. В этой связи ключевыми моментами являются: постановления органов власти, инвестиционный капитал, разрешение на строительство и протокол распределения квартир.

Необходимо проверить наличие прав собственности на квартиру. Если вы узнали, что оно еще не оформлено, необходимо выяснить, когда планируется его получение. При этом немногие знают, что право собственности сначала оформляется на компанию-застройщика и лишь потом переходит на конечного покупателя. Мы неслучайно обращаем особое внимание на вопрос, связанный с правом собственности. Дело в том, что именно с ним связаны основные риски. Поэтому покупателю необходимо зафиксировать срок, в течение которого компания-застройщик обязуется документально оформить право собственности, кроме того, желательно установить возможные санкции в случае несоблюдения данного условия.

Что касается самого договора, на основании которого происходит сделка купли-продажи объекта недвижимости, то заключение договора долевого участия в строительстве (в соответствии с Федеральным Законом 214) обеспечит наименьшую степень риска.

Часто возникает вопрос: а стоит ли заверять договор у нотариуса? Если речь идет о договоре, подлежащем государственной регистрации, то такой необходимости нет. Если же это договор иного вида – однозначного рецепта нет. Ведь, к сожалению, далеко не всегда нотариальное заверение может спасти клиента от обмана. Куда разумнее и при этом гораздо менее затратно воспользоваться помощью квалифицированного юриста при проверке всех документов.

Если вы планируете приобретать квартиру по предварительному договору купли-продажи, то необходимо также обратить внимание на некоторые моменты.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке представляет собой обещание, что компания, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор – купли-продажи квартиры.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Существенными условиями договора купли-продажи в данном случае будут являться определение предмета (конкретной квартиры), цена квартиры и порядок ее оплаты. Также предварительный договор должен содержать срок заключения основного договора, если такой срок в предварительном договоре не определен, то стоит иметь в виду, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Покупатель, отдавая деньги при заключении такого договора, фактически оплачивает не будущую квартиру, а вносит обеспечительный платеж, подтверждающий намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре.

В случае невозможности закончить строительство или существенной просрочки застройщику грозят только штрафные санкции, предусмотренные в предварительном договоре купли-продажи. После окончания строительства квартира вначале оформляется на застройщика, и только после этого с покупателем заключается договор купли-продажи. Изменение зафиксированной в договоре цены квартиры не допускается, т.к. цена считается существенным условием, зафиксированным в предварительном договоре. Предварительный договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации.

Основные риски покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи:

• неизвестно, будет построен объект или нет;
• в случае, если объект построен, он может быть продан другому лицу;
• в случае невыполнения обязательств застройщиком сложно добиться передачи квартиры покупателю;
• в случае невыполнения обязательств застройщиком деньги придется возвращать в судебном порядке;
• возможность "двойной" продажи одной и той же квартиры по предварительному договору;
• в случае нечеткого определения срока действия предварительный договор будет действовать 1 (один) год;
• т.к. договор не подлежит государственной регистрации, облегчен порядок внесения изменений и расторжения договора;
• предварительный договор не порождает у покупателя право собственности на квартиру;
• предварительный договор может быть заключен не с застройщиком, а с третьим лицом.

Антон Ладыгин, Юрисконсульт IntermarkSavills