Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Петербурге арестовали предполагаемого вербовщика ИГ 20:29, Общество Владимир Якушев сохранил пост главы Минстроя России 20:28, Город Мутко, Козак и Мединский не вошли в правительство Мишустина 20:27, Политика Новый состав правительства. Полный список 20:27, Политика Российские ученые разработали средства для диагностики коронавируса 20:22, Общество Путин назвал состав нового правительства «очень сбалансированным» 20:17, Политика Кокорин сделал хет-трик за «Зенит» после сообщения о переходе в «Сочи» 20:16, Спорт Путин назначил заместителя мэра Москвы вице-премьером 20:09, Политика В Москве нашли мертвой невестку Никиты Хрущева 20:07, Общество Путин провел встречу с новыми кандидатами в кабмин. Полное видео 20:02, Общество Путин передал Росимущество Минфину 20:00, Политика В новом правительстве будет девять вице-премьеров 19:58, Политика Принц Гарри и его жена заявили о преследовании канадскими папарацци 19:56, Общество Путин упразднил Министерство по делам Северного Кавказа 19:56, Политика Дуров назвал iCloud «орудием слежки» из-за отказа Apple шифровать данные 19:54, Технологии и медиа Виталий Мутко получил предложение возглавить госкомпанию «Дом.РФ» 19:36, Политика СМИ узнали о возможном отказе РФС признать переизбрание Прядкина 19:31, Спорт В посольстве отреагировали на сообщения о «российских шпионах» в Давосе 19:26, Политика В аэропортах России из-за коронавируса стали проверять прибывших из Китая 18:52, Общество Ресин заявил об ошибках при сносе гостиницы «Россия» 18:47, Общество «Рубин» выиграл первый матч под руководством Леонида Слуцкого 18:38, Спорт В Белоруссии в первой половине года пройдут внезапные проверки войск 18:36, Общество Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин станет вице-премьером 18:35, Политика Дерипаска похвалил реформы Трампа и раскритиковал российский ЦБ 18:31, Бизнес В Минкомсвязи задумались о бесплатном доступе россиян к соцсетям 18:30, Технологии и медиа Борисов станет куратором ТЭКа, промышленности и оборонки в правительстве 18:26, Бизнес В ВОЗ предупредили о распространении коронавируса за пределами Китая 18:21, Общество Президент Узбекистана назвал период правления Каримова временами страха 18:20, Политика
Что ждет офисный рынок Москвы в 2014г.
Материалы по теме Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость рухнули на 70% Уровень пустующих офисов в Москве достиг кризисных показателей Западные инвесторы уходят с российского рынка Эксплуатационные расходы в офисах Москвы - самые высокие в Европе Московские офисы заняли третье место в мире по дороговизне
0
Что ждет офисный рынок Москвы в 2014г.
Будут ли реализованы планы девелоперов, увеличится ли объем свободных площадей, как будут менять свои бизнес-планы инвесторы, что будет с арендными ставками, рассказывают ведущие консультанты рынка недвижимости.
Фото: Fotoimedia/Russian Look

Начало 2014г. оказалось очень тяжелым для рынка недвижимости. Надежды на постолимпийские меры по стимулированию экономики разбились об украинский кризис, констатируют эксперты консалтинговой компании Сushman & Wakefield в отчете по итогам I квартала 2014г. на рынке коммерческой недвижимости.

"Риски ведения бизнеса возросли в то время, как доходность снизилась. Фактически сегодня российская недвижимость столкнулась с новой экономической реальностью, однако последствия этого станут очевидными только через два-три месяца", - считают аналитики компании.

Основные экономические показатели

Эксперты Сushman & Wakefield отмечают, что сегодня макроэкономисты крайне осторожны в оценках перспектив, однако ведущие инвестбанки уже понизили прогноз роста ВВП до 1%. Всемирный банк говорит о двух сценариях: позитивном (1,1% роста ВВП) и негативном (падение на 1,8%). Инфляция, скорее всего, по итогам года превысит 7%, подстегнутая девальвацией рубля и удорожанием продовольствия.

"Неопределенность будет доминировать на рынке недвижимости в первом полугодии. Компании будут пересчитывать свои модели с учетом материализовавшихся политических рисков, а также масштаба санкций. Девелоперы даже в рамках негативных сценариев не рассматривают перспективы ухода с российского рынка, однако стратегии расширения теперь стали исключением из правил. По крайней мере до прояснения дальнейших перспектив во втором полугодии. Рынок недвижимости фактически заморозился на два месяца, что эквивалентно снижению оборотов в среднем на 15%. В связи с этим мы пересматриваем прогнозы практически по всем индикаторам", - говорится в ежеквартальном отчете Сushman & Wakefield.

Ранее свой прогноз пересмотрели еще одни ведущие консультанты рынка недвижимости. С учетом стрессовой ситуации в экономике и неопределенности в настроении инвесторов аналитики JLL снизили ожидания прогноза объема инвестиций в российский рынок недвижимости с 7 млрд долл. в начале года до 3,4 млрд долл.

Валютные изменения

За последние 12 месяцев рубль потерял около 16% против доллара и 14% против евро. Только за последние три месяца девальвация составила 10%.

Как указывают аналитики Сushman & Wakefield, существует определенный предел толерантности рынка недвижимости к курсовым колебаниям. Так как валютный риск ложится на арендатора, финансовые модели обычно учитывают возможность его изменения. Поэтому ослабления рубля в рамках 10% в год обычно находится в рамках расчетных бизнес-планов. Однако в случае превышения этого барьера перед финансовыми директорами встает задача изыскания дополнительных ресурсов для компенсации выросших затрат. Этот фактор оказывает давление на арендные ставки по всем секторам недвижимости.

"В настоящее время рынок вплотную приблизился к этому барьеру. Вне зависимости от дальнейшего развития событий чистая арендная ставка на офисы будет находиться под давлением как по причине курсовых колебаний, так и из-за увеличения эффективных налогов на недвижимость", - говорится в отчете консультантов.

Московские офисы

Спрос на офисные помещения в Москве в первом квартале 2014г. оставался стабильным. Иностранные компании, имеющие свои представительства в Москве, пока не планируют снижать свою активность либо уходить с рынка. Это подтверждается показателями общего поглощения: примерно 60% сделок с офисными площадями в I квартале совершались иностранными компаниями, констатирует директор департамента офисной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова.

В то же время компании, которые только рассматривали возможность открытия офиса в России, откладывают принятие такого решения до стабилизации обстановки, комментируют поведение потенциальных арендаторов эксперты Colliers International.

Как ранее рассказывал "РБК-Недвижимости" директор отдела исследований рынков компании CBRE Валентин Гаврилов, доля иностранных инвесторов сократится и будет составлять 10-20% от общего количества. В тоже время, если они увидят положительные сигналы в макроэкономике и стоимость барреля нефти будет выше 100 долл., то они могут вернуться на рынок, считает он.

Как отмечают эксперты Colliers International, до конца 2014г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще 1,4 млн кв. м качественных офисных помещений, половина из которых относится к классу А. Однако, по их прогнозам, реальный ввод составит не более 900 тыс. кв. м. "Тем не менее увеличение объемов нового строительства может привести к росту уровня вакантных помещений и, как следствие, к коррекции запрашиваемых ставок аренды", - считает Элеонора Богданова.

Увеличившиеся темпы ввода новых офисных площадей позволяют ожидать дальнейшего роста вакантных помещений. Рынок не успевает поглощать вводимые объемы, особенно сильно это будет ощущаться в зданиях класса А, где из-за усиления конкуренции между проектами возможна дальнейшая коррекция ставок аренды.

Эксперты Cushman & Wakefield также отмечают, что средний уровень вакантных помещений вырос в I квартале на 0,5%, до 12,7%. Аналитики компании добавляют, что в кризис 2009г. уровень вакантных площадей достиг 12,9%.

Средняя ставка аренды снизилась по сравнению с предыдущим кварталом как в классе А, так и в классе B. В классе А ставка аренды снизилась с 877 (IV квартал 2013г.) до 796 долл., в классе B - с 575 (IV квартал 2013г.) до 535 долл. за 1 кв. м в год (базовая ставка).

"Мы ожидаем, что в 2014г. ставки аренды будут откорректированы в сторону понижения", - говорится в отчете Cushman & Wakefield.