Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как развивать спальные районы
Мнения ,  
0 
Ольга Грачева

Как развивать спальные районы

Директор по развитию бизнеса ГК "Спектрум" Ольга Грачева в своей авторской колонке на портале "РБК-Недвижимость" рассказывает о проблемах развития новых окраинных районов, а также приводит примеры, как сделать, чтобы новые районы не были похожи на "каменные джунгли".

Типичный спальный район на окраине Москвы
Типичный спальный район на окраине Москвы

Директор по развитию бизнеса ГК Спектрум Ольга Грачева
Директор по развитию бизнеса ГК "Спектрум" Ольга Грачева

В настоящее время правительство Москвы всерьез обеспокоено проблемой гуманизации жилой среды: в программе "Жилище", принятой на 2012-2018 гг., чуть ли не впервые в новой России большое внимание уделяется не только количеству квадратных метров и субсидированию социально незащищенного населения, но и повышению комфортности и безопасности всех жителей. Проблема зрела давно. Даже те районы, которые строились в эпоху бума 60-70-х, в большинстве своем так и остались серыми и безликими "спальниками", где люди живут, скорее, от безысходности.

Явление спальных районов - специфика именно крупных городов. В российской действительности это понятие имеет, скорее, негативную окраску. Если обратиться к опыту Запада, то там спальные районы имеют четкую градацию. Есть тихие пригороды, территории с малой плотностью застройки и, соответственно, населения, где жилье представлено преимущественно малоэтажными квартирными зданиями, таунхаусами и индивидуальными домами. Применительно к этим районам можно упоминать такие понятия, как "свежий воздух", "территории для прогулок", "микроклимат", "облик района" и т. п.

Другое дело - окраинные районы мегаполисов, застроенные многоэтажным и, как правило, типовым жильем. Такие территории имеют схожие негативные характеристики вне зависимости от города или страны: длительное время, которое ежедневно тратят их жители на переезд от дома до работы, недостаток времени для общения с семьей, психологическая разобщенность жителей, несложившаяся культура проживания в районе и другое. Тем не менее массовая застройка на окраинах города, по сути, единственный способ обеспечить постоянно растущие потребности населения в жилье.

Относительно доступная цена жилья считается единственным неоспоримым плюсом спальных районов в мегаполисе
Для сравнения, стоимость кв. м в новых проектах в районе Третьего транспортного кольца в настоящее время составляет 5000-5500 долл. за 1 кв. м (например, застройка Ходынского поля), в то время как стоимость "квадрата" типового жилья компании в Химках находится на уровне 1890-3400 долл. за 1 кв. м. Согласитесь, разница ощутимая. Но и это преимущество нивелируется малой площадью жилья, высокой плотностью застройки, случайностью соседства и тем, что образ жизни проживающих в районе складывается стихийно.

С начала 2000-х жилой фонд Москвы вырос больше чем на четверть. По данным Мосгорстата, в период с 2001 по 2013г. в столице построено 48,7 млн кв. м жилья, львиная доля которого пришлась на спальные районы. Так, из 3,1 млн кв. м, введенных в прошлом году, 1,1 млн пришлось только на Новую Москву, где в ближайшие 20 лет планируется построить около 50 млн кв. м жилья.

Строительство социальной инфраструктуры сильно уступает бешеным темпам ввода жилья, ведь стоят они дорого и не окупаются, по крайней мере если речь идет о муниципальных объектах. Сэкономив на покупке жилья, обитатели новых районов часто вынуждены искать образовательные учреждения для своих детей или обращаться за медицинским обслуживанием в другие районы. Учитывая, что объекты социальной инфраструктуры в большинстве случаев воспринимаются как обременение, застройщики не заинтересованы в их строительстве. Единственный выход - активное участие государства в рамках социальных программ развития территорий.

Очевидные шаги в сторону улучшения жилой среды микрорайонов: строительство многоэтажных парковок, проработка транспортной схемы в масштабах застройки, работы с ландшафтной архитектурой, установка зеленых экранов, отсекающих строения от магистралей, четкое отделение внутридворовых территорий от общественных пространств квартала и т. д.
Очевидные шаги в сторону улучшения жилой среды микрорайонов: строительство многоэтажных парковок, проработка транспортной схемы в масштабах застройки, работы с ландшафтной архитектурой, установка зеленых экранов, отсекающих строения от магистралей, четкое отделение внутридворовых территорий от общественных пространств квартала и т. д.

Потребности в насыщении периферийных районов различным функционалом во многом определяются временем доступности той или иной функции. Существует градация потребностей населения, для удовлетворения которых люди готовы потратить больше или меньше времени. В определенный момент расширения города возникает необходимость создания локальных полифункциональных центров.

На совместном семинаре Urban Land Institute и ГК "Спектрум" участникам был задан вопрос: "Что должно измениться, чтобы новые районы Москвы перестали напоминать "каменные джунгли?" Представители девелоперских структур, а также отечественные и зарубежные консультанты пришли к единому неутешительному выводу: пока рынок продолжает употреблять продукт, предоставляемый девелоперами, ситуация может быть изменена только сверху.

На этапе создания концепции и мастер-плана развития территории необходимо подумать об оценке будущей пешеходной комфортности в масштабах района. Предложения по проведению таких исследований в области мастер-планирования массовой застройки на российском рынке (да и в мире) - пока штучный товар, но они появляются.

Строительство социальной инфраструктуры сильно уступает бешеным темпам ввода жилья
Строительство социальной инфраструктуры сильно уступает бешеным темпам ввода жилья

Во-вторых, застройщик поставлен перед необходимостью сделать среду более комфортной за счет мер по освобождению дворов от автомобилей, увеличения зеленых насаждений. Отсюда следуют очевидные шаги в сторону улучшения жилой среды: строительство многоэтажных парковок, проработка транспортной схемы в масштабах застройки, работы с ландшафтной архитектурой, установка зеленых экранов, отсекающих строения от магистралей, четкое отделение внутридворовых территорий от общественных пространств квартала и т. д.

Стоимость разработки и реализации идей, позволяющих создать комфортную среду обитания, не слишком высока - по нашим оценкам, не превышает 10-15% от всех затрат на проектирование и строительство. Кроме того, эти вложения могут принести хорошую отдачу: жилье в привлекательном районе продается лучше.

Еще одной идеей является создание микса из застройки нескольких классов - бизнес, комфорт и эконом. Такая схема пока не применяется в России, но для Запада является проверенной практикой. При создании района из смешанных кварталов затраты на создание благоустроенной комфортной среды и инфраструктуру раскладываются на всех покупателей жилья в этой застройке, за счет чего отчасти решаются социальные проблемы (своевременно появляется инфраструктура) и повышается общий уровень будущего района: он озеленен, имеет достаточное количество детских площадок и парковок.

Нельзя не упомянуть о таком важном техническом аспекте, как изменение внешнего вида домов типовой застройки: сокращение этажности, переменная этажность, разнообразие внешнего облика домов. Увеличивая плотность застройки с одновременным снижением этажности, застройщик может скомпенсировать эффект от такого уплотнения визуальным разнообразием домов в рамках застройки, разбивкой района на кварталы, каждый из которых имеет свой стиль. Это дает эффект индивидуальности и снимает впечатление затесненности при восприятии.

Для реализации решений на практике потребуется готовность компаний - владельцев домостроительных комбинатов к проведению технологического перевооружения своих предприятий.

История массовой застройки окраин Москвы последних нескольких десятилетий во многом выглядит неутешительно. К сожалению, типичные примеры развития города - это типовые панельные проекты экономкласса. Их объединяет острый дефицит социальной инфраструктуры, транспортных развязок, проездов, парковочных мест, продуманной концепции внутридомовых территорий, архитектурных доминант и центров социальной активности.

Однако ситуацию скорректировал кризис 2008-2009 гг., заставивший многих застройщиков изменить линию поведения. За последние пять лет все чаще стали появляться нестандартные проекты, в которых комфортность окружающей среды выходит на первый план и подается как их главное преимущество.

Директор по развитию бизнеса ГК "Спектрум" Ольга Грачева специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторе
Ольга Грачева Ольга Грачева ГК "Спектрум"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
5 ошибок при ремонте кухни, которые могут дорого стоить Дизайн, 14:28
Узоры, печь и сундуки: как создать современный интерьер в русском стиле Дизайн, 12:20
Донской район возглавил рейтинг по темпам подорожания новостроек в Москве Жилье, 11:19
Андрей Лихачев, «СберСити» — о том, что такое экологичное строительство Город, 11:19
Жители регионов обогнали москвичей по интересу к столичным новостройкам Жилье, 10:24
Росреестр оценил строительство частных домов в 2024 году Загород, 10:00
Новая Москва заняла первое место по числу и доле сделок в новостройках Жилье, 09:15
«Дом.РФ» отметил стагнацию цен при росте спроса на новостройки Жилье, 24 июн, 15:33
В Госдуму внесли законопроект о модернизации коммунальной инфраструктуры Жилье, 24 июн, 15:26
В Москве стали строить в 1,5 раза больше коммерческой недвижимости Город, 24 июн, 14:29
Путин поручил рассмотреть ввод льготной ипотеки для педагогов колледжей Деньги, 24 июн, 13:50
9 предметов времен СССР, которые используют в современных интерьерах Дизайн, 24 июн, 13:00
В Москве запустили онлайн-услугу по перерасчету платежей за ЖКУ Жилье, 24 июн, 12:48
В «Домклик» оценили цены на аренду жилья в районах Санкт-Петербурга Жилье, 24 июн, 12:02
Главное Лента