Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Аналитики назвали города Подмосковья с самым дешевым жильем Жилье, 25 ноя, 16:42
Доля сделок с рассрочкой на элитном рынке жилья Москвы достигла 70% Деньги, 25 ноя, 15:34
Минфин предложил распространить семейную ипотеку на вторичное жилье Жилье, 25 ноя, 14:16
Риелторы сообщили о появлении в центре Москвы недорогих квартир в аренду Жилье, 25 ноя, 12:48
Все о роботах-пылесосах: кому пригодятся и как выбрать подходящую модель Дизайн, 25 ноя, 12:00
Частники могут в 1,5 раза обогнать застройщиков по вводу жилья в 2022-м Жилье, 25 ноя, 11:32
ЦИАН назвал регионы с наибольшим ростом стоимости дач Загород, 25 ноя, 10:17
Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем Жилье, 25 ноя, 07:30
Эксперты назвали районы Москвы, где в 2022-м дешевели элитные новостройки Деньги, 25 ноя, 00:03
Открытый двор и смотровая: каким будет обновленный Центральный телеграф Город, 24 ноя, 19:28
Госдума одобрила защиту покупателей жилья при недействительной сделке Жилье, 24 ноя, 17:37
ЦИАН оценил влияние отмены льготной ипотеки на доходы российских семей Жилье, 24 ноя, 15:10
Риелторы назвали округа Москвы с минимальными ценами на ЖК бизнес-класса Деньги, 24 ноя, 13:14
Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году Жилье, 24 ноя, 13:08
Как санкции влияют на рынок недвижимости
Мнения ,  
0 
Марианна Романовская

Как международные санкции влияют на рынок недвижимости России

Рынок однозначно становится рынком арендатора, говорит в своей авторской колонке директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.

Фото:Depositphotos/eevl
Фото: Depositphotos/eevl

Марианна Романовская,
Марианна Романовская,

2014г. изначально не обещал рынку недвижимости зашкаливания ставок аренды и галопирующего спроса на квадратные метры и гектары. Ожидали "тихого выживания" в холодающем инвестиционном климате рецессии. Однако прогноз не оправдался и нагрянули санкции.

Ахиллесова пята коммерческой недвижимости - это зависимость от заемного финансирования, обусловленная высокой капиталоемкостью (доля собственных средств составляет, как правило, 30%). Вспомним, что в предыдущий кризис недоступность дешевых западных денег уже однажды подкосила наш рынок. В текущей ситуации история повторилась и осложнилась, в частности, за счет санации банковской системы и закрытия части банков. Конечный результат - удорожание кредитного ресурса, сокращение числа финансовых организаций, готовых предоставлять проектное финансирование.

Учитывая сокращение предпосылок роста числа рабочих мест, офисный рынок оказывается, пожалуй, среди наиболее серьезно пострадавших. В Москве о ситуации свидетельствуют следующие данные. В первом полугодии 2014г. общий объем сделок составил менее 400 тыс. кв. м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 гг.). Общий объем чистого поглощения1 в первом полугодии 2014г. составил 150 тыс. кв. м, что на 30% ниже аналогичного показателя прошлого года). Уровень вакантных площадей продолжает расти: в классе А он составляет 20% и 16% в классе В+/В-. Перспективы для офисного рынка на нестоличных рынках существенно хуже. В сложном положении оказываются собственники недавно сданных объектов или зданий на завершающей стадии строительства: с высокой долей вероятностью (особенно при отсутствии подушки безопасности в виде собственного капитала) приходится думать о снижении ставок.

Глядя в глаза правде, в торговом сегменте отмечаем затягивание поясов покупателей, ведущее их в сторону от соблазнов, успевших полюбиться в классических торговых центрах. Итог потребительской неуверенности - это улучшение перспектив развития форматов дискаунтеров (продукты, одежда etc).  В этой ситуации не все ретейлеры готовы продолжать развитие, и заполнение вводимых в эксплуатацию объектов идет нелегко. В Москве ставки остаются пока стабильными, в регионах уже отмечается тенденция к их снижению. По итогам года GVA Sawyer прогнозирует рекордный объем ввода торговых площадей в Москве - на уровне 600 тыс. кв. м GLA2 (максимальный объем нового предложения был зафиксирован в 2009г.- 518 тыс. кв. м GLA). Легко ожидаемый результат - рост уровня вакантных площадей, составляющий на текущий момент около 4%.

Рынок однозначно становится рынком арендатора.

При нестабильности рубля приобретение жилья в ряде случаев является спасением сбережений и понятным инвестиционным инструментом. Однако это относится лишь к инвестиционным продажам. Наличие значительного неудовлетворенного спроса на жилье отрицать невозможно, но его трансформация в "платежеспособный спрос" во многом зависит от стоимости ипотечного кредитования, объективных предпосылок к снижению которой мы не видим.

Ухудшение ситуации в экономике приводит к сжатию рынка. В недвижимости этот процесс имеет осязаемое географическое проявление: в страновом разрезе инвестиционные перспективы сдвигаются в направлении Москвы, а внутри нее самой и практически любого города - в направлении центра. Однако это обобщение отнюдь не истина в последней инстанции, так как в недвижимости (с санкциями или при отсутствии таковых) на каждый участок и каждый проект - свой ответ и свое решение, закодированное в формуле "местоположение-местоположение-местоположение".

Марианна Романовская специально для "РБК-Недвижимости"

1 - Под чистым поглощением понимается разница между количеством офисных площадей, занятых на начало и конец анализируемого периода

2 - Gross Leasable Area (GLA) Сдаваемая площадь гросс: полная закрытая площадь, предназначенная для занятия арендатора и его исключительного использования. GLA - область, за которую арендаторы платят арендную плату; это область, которая производит доход

Об авторе
Марианна Романовская Марианна Романовская GVA Sawyer
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента