В новостройках Москвы и области станет больше малометражек
В кризис спрос и бюджеты сделок с квартирами в новостройках Москвы и области падают. В качестве основных антикризисных мер застройщики устраивают скидочные акции и увеличивают в проектах долю малогабаритных квартир и квартир с отделкой. Чтобы повысить ликвидность предложения, они также улучшают качество проектов за счет развитой инфраструктуры и обустройства общественных пространств в жилых комплексах. Об этом рассказали участники конференции «Аналитические дискуссии: говорим по существу», прошедшей на этой неделе в Москве.
Об увеличении доли малогабаритных квартир в структуре продаж свидетельствуют данные инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, согласно которым минимальный бюджет покупки в комфорт-классе в Москве сократился на 60%. «Это связано с тем, что площадь квартиры с минимальным бюджетом покупки в 2015 году оказалась практически в два раза меньше, чем площадь самого бюджетного предложения в 2014 году», — говорится в исследовании компании.
Еще одна актуальная тенденция — увеличение в новых домах количества квартир-студий. Если раньше во многих проектах, как утверждает Сергей Лобжанидзе, их не было совсем — распространенным минимальным форматом были «однушки» по 33–35 кв. м, — то сейчас студии в новостройках занимают 3–7%. В подмосковных новостройках комфорт- и экономкласса на удалении до 30 км от МКАД количество студий выросло на 60% по сравнению с июнем 2014 года. Сейчас студии площадью в диапазоне 18–33 кв. м представлены в 80 подмосковных проектах, говорится в исследованиях компании «Миэль-Новостройки».
Если после кризиса конца нулевых застройщики при пересмотре квартирного набора в проекте выводили на рынок малоформатные студии и однокомнатные квартиры, то сейчас площади урезаются и при планировании двух- и трехкомнатных, рассказал в ходе конференции «Аналитические дискуссии: говорим по существу» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Расширение ассортимента квартир, габариты которых меньше традиционных для российского рынка размеров (33–35 кв. м — однокомнатная, 50–52 кв. м — двухкомнатная и 64–68 кв. м — трехкомнатная), — сегодня одна из главных составляющих антикризисных стратегий девелоперов.
Как изменились проектные решения квартир в зависимости от спроса
|
Старый подход |
Новый подход |
|---|---|
|
Нет студий, присутствуют однокомнатные квартиры площадью 33-35 кв. м |
Студии в проекте занимают от 3-7% площадей |
|
Кухня + жилая комната |
Кухня-гостиная + спальня |
|
Кухня – 8 кв. м |
Зона кухни – не менее 10 кв. м |
|
Спальня – 10 кв. м |
Спальня – не менее 12 кв. м |
|
Узкие коридоры, отсутствует прихожая, не предусмотрены места для хранения |
Широкие коридоры, запроектирована прихожая, предусмотрены места для хранения |
|
Шаг опорных конструкций менее 3 м |
Шаг опорных конструкций не менее 3 м |
|
Один стояк под размещение инженерных коммуникаций |
Размещение двух стояков в квартирах |
|
Отсутствует панорамное остекление |
Используется панорамное остекление |
Таблица: «Бест-Новострой»
Покупатели сейчас уделяют меньше внимания количеству квадратных метров — их больше интересует стоимость лота в целом. Хотя, как уточнил управляющий партнер проектного бюро Portner Architects Саша Лукич, даже маленькая однокомнатная квартира должна быть не меньше 25 кв. м — только в таком случае ее можно спроектировать без ущерба функционалу.
Чтобы расширить возможности для комбинирования в одном проекте малогабаритных и больших квартир, девелоперы переходят на новые принципы проектирования зданий. «Раньше архитектор начинал проект с создания архитектурных форм и фасадных решений, а потом в красивую оболочку вписывал планировку и квартирографию, — говорит руководитель департамента проектного консалтинга «Бест-Новострой» Татьяна Шарова. — Сейчас идут от обратного — сначала планируется конфигурация помещений, пропорции квартир, и уже на базе этих решений выстраивается архитектура, фасады». Прежний подход, по ее словам, существенно ограничивал возможности создания функциональных и удобных планировочных решений. В Европе при разработке проектов архитекторы на первое место давно ставят внутренние планировки, заметил Саша Лукич. Про аналогичный опыт, полученный при работе с американскими архитекторами, рассказала коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
При создании планировок акцент также делается на разделении квартир на четкие функциональные зоны: гостевую и приватную. «Даже в небольших квартирах можно применить такой принцип, — отмечает руководитель аналитического центра девелоперской группы «ОПИН» Денис Бобков. — Кухонная зона, под которую сейчас необходимо отводить не менее десяти «квадратов», объединяется с гостиной и служит гостевой зоной, спальня становится приватной».
Сокращение площади квартир, по мнению Сергея Лобжанидзе, необходимо компенсировать повышением качества продукта. Самый оптимальный способ — создавать в рамках комплексов самодостаточные, благоустроенные общественные пространства, развивать инфраструктуру, когда подъезд, двор, общие зоны, спортплощадки и пр. расцениваются жильцами как продолжение их территории комфорта. «Масштабные проекты позволяют больше экспериментировать с разнообразием планировок и размеров», — отмечает топ-менеджер «Бест-Новострой». Однако такие проекты, по его словам, нужно планировать на долгосрочную перспективу. «Девелопер должен понимать, как будет эволюционировать его проект, чтобы сегодняшние эксперименты с форматами не помешали его развитию в будущем», — резюмирует он.
Ограничивает внедрение экспериментальных форматов жилья отложенная реакция покупателей на новые решения девелоперов. Возникает риск получить на выходе невостребованный продукт и перенасытить рынок. «Проблема в том, что объективно оценить, как покупатели будут реагировать на нестандартные форматы, мы сможем только через полтора-два года», — резюмирует Татьяна Шарова.
Владимир Миронов