Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Freedom House назвал Россию несвободной страной 16:12, Политика Смертельная выгода: как растут продажи исполнителей после их кончины 16:04, Фотогалерея  Суд закрыл свалку на северо-востоке Москвы из-за угрозы для жизни граждан 16:02, Общество В Китае арестовали 120 хакеров до выхода самой продаваемой в мире игры 16:00, Технологии и медиа Умер трехкратный чемпион высшей лиги КВН Владимир Дуда 15:58, Общество Суд отменил оправдательный приговор сыну мэра Махачкалы Мусаеву 15:55, Общество Охрана пермской школы сообщила детали нападения с ножами на 4-й «Б» 15:48, Общество Пруд, пергола и конвейер: каким будет новый городской парк на ЗИЛе 15:48, Недвижимость  Прокуратура попробует забрать «Наутилус» у обвиняемого в убийстве Мадсена 15:43, Общество Минтруд и Минэкономразвития разошлись в способах легализации самозанятых 15:37, Экономика В Думе поддержали ужесточение наказания по закону о СМИ-иноагентах 15:36, Общество Серебренников объяснил наличие средств на покупку квартиры в Берлине 15:34, Политика Японский телеканал ошибочно сообщил о запуске ракеты КНДР 15:27, Политика В Москве запланировали строительство рекордного числа элитных проектов 15:27, Жилье Полиция отказалась считать смерть солистки The Cranberries подозрительной 15:21, Общество Из дела «Седьмой студии» исключили спектакль «Сон в летнюю ночь» 15:20, Общество Посол США заявил о «гибкости» при подготовке «кремлевских» санкций 15:04, Политика Правительство задумалось о льготах компаниям за фитнес для сотрудников 15:04, Общество Михалков и Баста попали в список «угрожающих нацбезопасности Украины» 15:00, Политика В штабе Путина отчитались о сборе более 1 млн подписей в его поддержку 14:53, Политика В Чечне ответили на сообщения о борьбе с наркоторговцами с помощью пыток 14:50, Политика Вильфанд пообещал москвичам сильное ощущение мороза на Крещение 14:47, Общество Медведев допустил исчезновение криптовалюты в ближайшие годы 14:43, Технологии и медиа Последний пострадавший при теракте в «Перекрестке» выписан из больницы 14:40, Общество Серебренников обвинил бухгалтера своей студии в «оговоре» 14:40, Общество Продававший опасный «жиросжигатель» сайт лишили домена 14:35, Технологии и медиа Команда «Формулы-1» Williams подписала контракт с российским гонщиком 14:33, Спорт Скворцова заявила о снижении потребления алкоголя в России на 80% 14:28, Общество
Время честных сделок: как новые законы меняют рынок жилья
Материалы по теме Дома, в которых не купить квартиру Основные ошибки продавцов квартир в кризис Как купить квартиру и не дать себя обмануть
03 фев, 2016 15:22
0
Кристина Томилина Время честных сделок: как новые законы меняют рынок жилья
О том, как реагирует рынок жилой недвижимости на изменения в законе о банкротстве, а также о новой системе налогообложения при продаже квартир рассказывает руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills Россия Кристина Томилина

Кристина ТомилинаС  начала 2016 года, когда курс доллара США опять стремительно вырос на 15%, агентства элитной недвижимости отметили всплеск покупательской активности. Число звонков потенциальных клиентов в сравнении с ноябрем-декабрем 2015 года бьет рекорды. Многие в условиях растущего курса меняют свои валютные запасы на рубли и стремятся вложить их в дорогое жилье.

Однако сегодня для заключения сделок появились препятствия, которых не было раньше. 90% покупателей теперь хотят приобрести квартиру, указав в договоре купли-продажи полную стоимость. Такое явление приобретает массовый характер, сильно осложняя жизнь продавцам объектов. Это вызвано несколькими причинами, в том числе тем, что с 1 октября 2015 года вступил в силу федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) физических лиц. Безусловно, важную роль играет и тот факт, что с 1 января 2016 года произошли существенные изменения в налогообложении физических лиц при продаже квартир, а также в оценке кадастровой стоимости объектов, которая вместо применявшейся ранее инвентаризационной теперь является базовой для исчисления налога.

Принятие закона о банкротстве физических лиц увеличило риски для покупателей объектов недвижимости, поскольку при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные собственником, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. Владелец квартиры, имея корыстную цель оставить себе и квартиру, и деньги за нее, теоретически может признать себя банкротом, вернув стороны в исходное положение, то есть снова став собственником квартиры. Покупатели, опасаясь такой ситуации, хотят иметь гарантию, что получат обратно все деньги, а не только сумму, указанную в договоре купли-продажи (тем более, как мы знаем, судебная практика возвратов по расписке крайне скудна).

Допустим, указав в договоре купли-продажи, скажем, 100 млн руб., а продав объект за 150 млн, собственник, пройдя процедуру о признании банкротства, будет иметь возможность оставить 50 млн себе, так как они не отражены в договоре. Теоретически такая ситуация могла возникнуть и ранее, но после принятия закона о банкротстве риск ее наступления возрос в разы. Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается все, что он оплатил по ней, ведь у должника-продавца нет денег. Покупатель включается в список кредиторов и получает свои деньги вместе с остальными кредиторами либо вообще после них. А сумма возврата может быть значительно меньше, чем ранее уплаченная.

Что касается нового механизма налогообложения, то он практически сводит на нет различные лазейки для уменьшения налогооблагаемой базы, в том числе путем существенного занижения стоимости сделки, указанной в договоре. С 1 января 2016 года собственник, который владеет квартирой и решает продать ее менее чем через пять лет с момента приобретения, может уменьшить налогооблагаемую базу лишь одним законным способом — документально подтвердив расходы по покупке данного объекта. При этом теперь минимальная базовая цена, с которой будет взиматься налог, вне зависимости суммы, указанной в договоре купли-продажи, составляет 70% от кадастровой стоимости квартиры (за вычетом расходов на ее приобретение). Кадастровая стоимость сегодня, как известно, в большинстве случаев максимально приближена к рыночной. Все это ведет к тому, что у покупателей возникает резонное желание приобрести объект, указав в договоре купли-продажи его реальную стоимость.

Таким образом, сегодня покупатели стали серьезно задумываться о налоговых и других последствиях приобретения объектов по заниженным ценам. Например, смогут ли они в будущем перепродать квартиру, если сейчас в договоре купли-продажи не укажут ее полную рыночную стоимость? Где гарантия того, что в момент, когда они через несколько лет соберутся продавать квартиру, следующий покупатель не откажется заключать договор именно по этой причине?

Стоит также предостеречь тех, кто приобретает квартиру, указав в договоре фиктивную стоимость, равную кадастровой (по аналогии с тем, как раньше указывали инвентаризационную стоимость по БТИ). Риск здесь связан с тем, что теперь кадастровая стоимость ежегодно индексируется. Таким образом, если собственник решит продать квартиру, владея ею менее пяти лет, у него могут возникнуть обязательства по уплате налогов.

Допустим, покупатель приобрел квартиру по заниженной стоимости, указав в договоре 72 млн руб. На сегодняшний день ее кадастровая стоимость 98 млн руб. 70% от этой суммы — 68,6 млн руб. — цифра, как мы видим, достаточно приближенная к цене в договоре купли-продажи. В течение пяти лет кадастровая стоимость будет проиндексирована как минимум четыре раза, и, возможно, даже 70% от нее превысят 72 млн руб. Таким образом, собственник точно будет платить налог с разницы, если решит продавать квартиру, владея ею менее пяти лет.

Все это приводит к тому, что многие переговоры по купле-продаже квартир сейчас заходят в тупик. Продавцы не готовы к многомиллионным налогам на доход, а заложить их в стоимость продаваемого объекта они не могут, так как дальнейшее повышение цены на квартиру приведет только к отсутствию интереса со стороны потенциальных клиентов.

В сложившихся условиях наша настоятельная рекомендация продавцам — указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость объекта. Во-первых, таким образом собственник пополнит ряды добросовестных налогоплательщиков, а его доход станет «белым», что все более актуально в настоящее время. Во-вторых, реальная стоимость в договоре купли-продажи существенно расширит круг потенциальных покупателей данного объекта. В-третьих, в этом случае исчезнут опасения, что «следующая» кадастровая стоимость «перебьет» прошлую, указанную в договоре.

Безусловно, в сегодняшней ситуации всем участникам рынка необходимо принять новые реалии, которые наверняка окажут позитивное влияние, сделав правила игры более понятными, а сам рынок — прозрачным.

Кристина Томилина специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Кристина Томилина Savills
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.