Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек
Деньги ,  
0 

ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек

Для их предотвращения ЦБ в ближайшее время планирует предпринять ряд мер, говорится в сообщении регулятора
Фото: Сергей Булкин/ TACC
Фото: Сергей Булкин/ TACC

Центробанк выявил новые рискованные схемы при покупке строящегося жилья. Об этом говорится в сообщении регулятора.

Первая такая схема касается использования аккредитива. По данным ЦБ, сейчас некоторые банки вместе с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Банк за счет этого получает дополнительную доходность, часть которой предоставляется заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщику такая схема помогает повысить продажи.

Однако такая схема несет риски для дольщика, отмечает ЦБ. В отличие от счетов эскроу, которые застрахованы на сумму до 10 млн руб., средства на аккредитиве вообще не застрахованы, поясняет регулятор. Если у банка отзовут лицензию, то заемщик не только потеряет средства на аккредитиве, но и останется без квартиры и с долгом банку по ипотечному кредиту, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен, предупреждает Банк России.

Вторая схема связана с занижением цены новостройки. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. «При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется», — объясняет суть механизма ЦБ.

Такая схема тоже несет риски для покупателя новостроек в случае дефолта застройщика, отмечает регулятор. В данном случае дольщик может потерять большую часть своих средств, по факту уплаченных за квартиру (разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций, в том числе в рамках надзорного диалога, отмечается в сообщении. По мнению регулятора, банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, пользуются неосведомленностью людей. Например, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с этим регулятор рекомендует покупателям новостроек обращать пристальное внимание на договоры ДДУ, особенно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу. «Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ)», — указал банк России.

Какие меры планирует применять ЦБ

Для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ в ближайшее время планирует предпринять ряд мер:

  • в ближайшее время регулятор намерен завершить работу по созданию комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указано о недопустимости навязывать людям заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты. В случае несоблюдения стандарта будут применяться законодательные меры принуждения, в том числе такие рискованные продукты могут быть приостановлены, предупреждает регулятор;
  • ЦБ также планирует внести изменения в регулирование, направленные на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов;
  • Банк России планирует обсудить с правительством изменения в правила выдачи ипотеки с господдержкой. Речь идет о том, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно. Это защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой;
  • Банк России считает необходимым обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214‑ФЗ, которые препятствовали бы реализации рискованных схем.

ЦБ постоянно следит за различными рисками на рынке ипотеки. Например, в 2022 году регулятор принял решение из-за рисков ограничить нулевую ипотеку. В результате принятых мер ЦБ данная схема практически прекратила свое существование.

К наиболее рискованным ипотечным схемам ЦБ относит те, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Например, это льготная ипотека от застройщика, ипотека без первоначального взноса, ипотека с кешбэком. В данном случае заемщик может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту, поясняла директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Пустующие площадки ушедших брендов в ТЦ Москвы заместили новые арендаторы Город, 12 апр, 16:05
В ГД внесли документ об обязательном участии россиян в благоустройстве Город, 12 апр, 14:19
Стоимость машино-места в Москве впервые превысила ₽3 млн Город, 12 апр, 13:23
Как сделать беседку на даче своими руками: пошаговая инструкция Загород, 12 апр, 13:16
Билл Гейтс продаст свой загородный дом в Сиэтле за $5 млн Жилье, 12 апр, 11:48
Нетипичный высокий спрос и рост цен. Что ждет рынок аренды жилья в Москве Жилье, 12 апр, 11:10
«Домклик» назвал регионы — лидеры по выдаче льготной ипотеки Деньги, 12 апр, 10:30
Офисный ренессанс у метро «Калужская»: в чем причины интереса девелоперов Город, 12 апр, 10:04
Аналитики назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки Жилье, 12 апр, 10:00
Кабмин разрешил тратить маткапитал на ремонт таунхаусов и дуплексов Загород, 11 апр, 17:02
КС поручил ввести запрет на снос здания до завершения судебных споров Город, 11 апр, 16:29
В Москве в Южном порту откроют причал для водного электротакси Город, 11 апр, 15:55
«Дом.РФ» выявил предпочтения арендаторов при выборе жилья в Москве Жилье, 11 апр, 14:51
В Москве зафиксирован рост разрыва в цене апартаментов и квартир Жилье, 11 апр, 13:29
Главное Лента