ВС поставил точку в вопросе о сносе самостроев. Что грозит собственникам

Разъяснения о судьбе самовольных построек дал Верховный суд (ВС) РФ. Снос самостроя назван крайней мерой государственного вмешательства, однако легализация объектов потребует значительных усилий.

Пленум ВС РФ принял 12 декабря 2023 года постановление № 44, касающееся разрешения споров о самовольных постройках. Масштаб проблемы колоссальный: согласно ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ, постройка считается самовольной, если объект возведен на не предназначенном для этого земельном участке, не получены необходимые разрешения или согласования, нарушены строительные нормы и правила.

Кнут и пряник

Изначально ст. 222 ГК РФ, действующая с 1 января 1995 года, категорично требовала сноса самостроя, а условием его легализации было весьма сложное оформление прав на земельный участок под строительство.

Потом была «дачная амнистия» 2006 и 2022 годов, упростившая легализацию дачных участков, домов, гаражей и сараев. Параллельно шло ужесточение: в 2015 году новая редакция ст. 222 ГК РФ разрешила снос строений в административном порядке (до этого был только судебный). Грянула «ночь длинных ковшей» — в ночь на 9 февраля 2016 года московские власти без суда снесли около сотни ларьков и павильонов. Волна административного сноса докатилась до граждан, постройки которых оказались рядом с магистральными трубопроводами и в иных запрещенных для строительства зонах, о которых граждане зачастую не подозревали. Резонансные дела дошли до Конституционного суда РФ. В августе 2018 года в ст. 222 ГК РФ появилась поправка, защитившая добросовестных лиц (тех, кто не мог знать о запрете на строительство) и запретившая признавать их постройки самовольными. Одновременно появились правила о публичном сервитуте — правах владельцев трубопроводов и иных инфраструктурных объектов, ограничивающих право собственности на земельные участки.

Свои разъяснения периодически давали высшие суды. На этом фоне постановление ВС № 44 стало подведением итогов, обобщением без малого 20-летней практики применения ст. 222 ГК РФ и наиболее детальным разъяснением сложных вопросов.

Между сносом и реконструкцией

Сохранился общий подход судебной практики: снос самовольной постройки является санкцией за правонарушение. В постановлении № 44 снос назван крайней мерой — устранение последствий допущенного нарушения «должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом», не должно причинять «несоразмерные убытки».

Постройка не должна признаваться самовольной, если строительство было начато правомерно, а потом требования изменились, или, наоборот, признаки самовольной постройки изначально были, но отпали к моменту вынесения решения суда. Не допускается снос объектов культурного наследия. От сноса защищены индивидуальные дома и дачи, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, их параметры не превышают допустимых пределов, установленных федеральным законодательством, а земельные участки на законном основании принадлежат собственникам указанных строений. Строительство индивидуальных и садовых домов без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве также не дает оснований признать их самовольными постройками — до 1 марта 2031 года право собственности на них можно зарегистрировать в упрощенном порядке.

Снос требуется тогда, когда постройка не соответствует требованиям безопасности, угрожает жизни и здоровью граждан и не может быть приведена в безопасное состояние, соответствующее нормативам. При этом суд должен сам проявлять инициативу в поиске возможностей сохранить постройку, даже если истец безоговорочно требует ее сноса. Задача суда — оценить существенность допущенных нарушений и возможность их устранения. Если возможность есть, то суд выносит одно из двух решений — либо снести самострой, либо привести его в соответствие с установленными требованиями (например, демонтировать какие-то части) в определенный срок. Что выбрать, решает владелец самостроя, однако при отсутствии необходимой реконструкции объект должен быть снесен принудительно.

Тонкая настройка

Постановление № 44 разъясняет и некоторые специфические вопросы. Например, возведение многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, будет считаться самовольной постройкой, а использование индивидуального дома разрешенных размеров в качестве гостиницы — нет. Использование объекта не по целевому назначению может повлечь претензии иного характера, но не ответственность за самовольную постройку. Неправильно установленный забор тоже не будет рассматриваться как самовольная постройка (он не считается объектом недвижимости), но требовать сноса или переноса забора можно по ст. 304 ГК РФ (иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения). Если при рассмотрении дела о самовольной постройке возникает спор о границах земельного участка, на котором находится объект, суд может совместно рассмотреть оба спора.

Иск о сносе может предъявить собственник либо иной законный владелец земельного участка, иное лицо, чьи права и интересы нарушает самовольная постройка (например, сосед), прокурор и уполномоченные административные органы. Если в спорной постройке проживают граждане, то суду потребуется разрешить вопрос об их выселении.

Конфликтный вопрос об исковой давности

Наиболее сложный и конфликтный вопрос — исковая давность по требованиям о сносе. В ряде случаев она не действует вообще: если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан либо нарушает права владельцев смежных земельных участков, то она подлежит сносу независимо от срока. В остальных случаях применяется трехлетний срок исковой давности, однако важен момент, с которого он начинает течь. Постановление № 44 прямо говорит, что для собственника земельного участка, сдавшего его в аренду, срок исковой давности может исчисляться с момента, когда арендатор возвратил или должен был возвратить земельный участок. На практике это означает, что к арендатору земельного участка, самовольно построившему на нем объект, иск о сносе может быть предъявлен спустя много лет, особенно в случае долгосрочной аренды государственного либо муниципального земельного участка.

Другая проблема — момент выявления нарушений, особенно в многоквартирных домах. Недавний пример — московское дело о сносе мансарды в жилом доме 1949 года постройки, являющемся объектом культурного наследия. В 2023 году апелляционная и кассационная инстанции согласились признать постройку самовольной, обязав привести дом в первоначальное состояние. Право собственности граждан на мансарду как жилое помещение площадью 132,7 кв. м было зарегистрировано в ЕГРН в 2014 году, а спустя семь лет, в 2021 году, Госинспекция по недвижимости выявила нарушение. Реконструкция дома проводилась после пожара 2004 года, в 2007 году работы приняла госкомиссия. Было долгое судебное разбирательство, было сопутствующее уголовное дело о повреждении объекта культурного наследия, состоялись несколько экспертиз. Суд согласился с той, которая выявила несоответствие фактической реконструкции разрешениям, выданным в 2006 году Мосжилинспекцией. На решение суда не повлияли ни доводы собственников о том, что объект не создает угроз, ни то, что право собственности зарегистрировано в ЕГРН, ни то, что раньше у мансарды были другие собственники.

Подводные камни

В отношении регистрации права в ЕГРН постановление № 44 повторяет давно сложившееся правило, что регистрация не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки. Удовлетворение судом такого требования является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности.

В отношении реконструкции в многоквартирных домах подчеркивается, что обязательным для ее проведения является решение общего собрания собственников помещений, причем для существенной реконструкции (например, оборудования отдельного входа) нужно согласие всех собственников. Без такого согласия реконструкция считается самовольной постройкой.

Спор о самострое, как показывает дело о мансарде, может затронуть не только его создателя, но и наследника, супруга, приобретателя. К ним переходят все проблемы, с которыми мог столкнуться первоначальный владелец объекта. Постановление № 44 предусматривает, что иск о сносе можно предъявлять и к наследнику, принявшему в наследство земельный участок с самовольной постройкой, и к приобретателю объекта, и к владельцу земельного участка, даже если он всего лишь арендует участок вместе с постройками (то, что построил не он, арендатору еще предстоит доказать). Если решение суда о сносе самостроя уже вынесено, то исполнить его также обязан тот, у кого окажется соответствующий земельный участок с самовольной постройкой, — обязанность сноса рассматривается как обременение и переходит к новым владельцам объекта.

Проблемы легализации самостроев

Требовать легализации самостроя также могут наследники, приобретатели, супруги, арендаторы. Для признания права собственности на постройку необходимы права на земельный участок, на котором допускается строительство подобных объектов. Постройка не должна быть опасной, не должна нарушать права третьих лиц и должна соответствовать строительным нормам и параметрам, установленным на день обращения в суд. Легализация, как подчеркивается в постановлении № 44, является «исключительным способом защиты права». Право собственности будет с большой долей вероятности признано, если единственным пороком спорного объекта является отсутствие разрешительной документации, которую пытались, но не смогли получить. Напротив, легализация будет невозможна при наличии явных признаков недобросовестного поведения.

Отдельным пунктом постановление № 44 пресекает «договорную» легализацию, когда стороны (владелец спорного объекта и административный орган) обращаются в суд сугубо формально ради заключения мирового соглашения. ВС РФ разъясняет, что суд не вправе утверждать такое мировое соглашение без тщательной проверки условий, при которых закон разрешает легализацию самовольной постройки.

Приобретение права собственности на самострой в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ устанавливает для недвижимости срок 15 лет) постановление № 44 не затрагивает. Вопрос длительное время вызывал дискуссии: ВАС РФ допускал приобретательную давность для неопасных объектов, ВС РФ в 2014 году, напротив, ее не допустил. Общим препятствием было то, что земельные участки, которыми граждане фактически владели и что-то на них строили, часто находились в публичной собственности (государственной либо муниципальной), то есть собственник номинально существовал и не менялся. Этот подход рискнул изменить Конституционный суд РФ: в постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П он счел возможной приобретательную давность в отношении земельных участков, находившихся в публичной собственности, но фактически принадлежавших гражданам (на таком участке был гараж, неоднократно сменивший владельца). После этого обзор практики, утвержденный ВС РФ 16 ноября 2022 года, сделал осторожный шаг, разрешив применять ст. 234 ГК РФ к нежилым безопасным объектам, построенным до 1 января 1995 года. С принятием постановления № 44 данная правовая позиция сохранилась, но развития пока не получила.