Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Обеспечительный платеж: зачем нужен, когда вносить и как вернуть
Деньги ,  
0 

Обеспечительный платеж: зачем нужен, когда вносить и как вернуть

Вместе с экспертами разбираемся, что такое обеспечительный платеж, в каких случаях вносится и как его вернуть
Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре
Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре (Фото: Shutterstock)

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

Главные задачи обеспечительного платежа

  • подтверждение серьезности намерений при заключении договора;
  • снижение рисков невыполнения условий договора;
  • мотивирование заплатившей обеспечительный платеж стороны к выполнению обязательств;
  • повышение уровня доверия между сторонами договора.

Когда используется обеспечительный платеж

Для исполнения условий в отношении:

  • гарантий сохранности имущества;
  • внесения арендной платы;
  • возмещения убытков за просрочку оплаты;
  • возмещения ущерба;
  • возмещения убытков и затрат.

Читайте также: Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

  • фиксированная сумма обеспечительного платежа или процент от суммы договора;
  • порядок перечисления или передачи денег;
  • условия, при которых платеж целиком или частично остается у получателя;
  • условия, при которых платеж возвращается;
  • порядок и срок возврата;
  • порядок зачета платежа при полном и ненадлежащем исполнении условий.

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

Размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию
Размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

  • арендатор досрочно выехал из помещения. Такое возможно в случаях, когда в соглашении написано, что депозит остается как штраф за односторонний отказ арендатора от договора;
  • арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение по акту передачи. Пока он не оформлен, арендная плата начисляется за каждый день, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи (ст. 622 Гражданского кодекса). В этом случае арендодатель списывает долг из обеспечительного платежа;
  • помещению нанесен ущерб, но арендатор ничего не отремонтировал;
  • арендатор просрочил арендную плату.

Читайте также: Как правильно оценить квартиру при продаже

Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

  • арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж арендатору в течение трех дней после окончания срока договора аренды;
  • по требованию арендатора арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц. Но в данном случае этот страховой депозит, не сможет компенсировать возможный ущерб имуществу.
  • при удержании денег из обеспечительного платежа арендодатель направляет арендатору письмо (сообщение), в котором приводит расчет и обоснование удержания той или иной суммы.

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд:

  • договор аренды;
  • акты передачи помещения до въезда и после него;
  • выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
  • письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
  • досудебную претензию;
  • документы, подтверждающие добросовестное исполнение арендатором условий договора (чеки на ремонт, оплата мастеров и т.д).

Читайте также: Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов

Обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику
Обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

Налог на обеспечительный платеж

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента