Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры
Жилье ,  
0 

Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить и заключить договор купли-продажи недвижимости и на что стоит обратить внимание
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества нужен для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно составить такой договор и на какие нюансы обратить внимание.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — это соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот в свою очередь принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму. В ДКП товаром может выступать и жилая недвижимость — например, квартира или дом.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

  • описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
  • полную информацию о покупателе и продавце;
  • стоимость предмета договора;
  • порядок проведения расчетов;
  • срок, который устанавливается для передачи квартиры;
  • согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
  • момент фактической передачи квартиры покупателю;
  • сроки и способы оплаты;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
  • сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

  • сроки оплаты;
  • состояние квартиры;
  • дата передачи объекта покупателю;
  • сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
  • штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Читайте также: Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец
Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец (Фото: Blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru)

Как оформить договор купли-продажи квартиры

  1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
  2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
  3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
  4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
  5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Правила составления договора купли-продажи

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Какие документы нужны

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта;
  • справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
  • согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
  • разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Читайте также: Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму
Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму (Фото: Shutterstock)

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

  • предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
  • перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
  • сбор документов. Это делают обе стороны;
  • заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
  • удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
  • государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
  • получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры

В случае когда сторонами сделки выступают родственники (супруги, родители, дети и внуки), то при сумме сделки от 1 млн до 10 млн руб. стоимость нотариального заверения составит 3 тыс. руб. плюс 0,2% от стоимости договора. При сумме сделки более 10 млн руб. оформление обойдется в 23 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости договора, разъясняет Татьяна Мацукова.

Если сделка оформляется между посторонними людьми, то, по словам эксперта, действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью до 10 млн руб. нотариальное заверение обойдется в 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если более 10 млн руб., то надо будет заплатить 25 тыс. руб. плюс 0,1% от стоимости сделки.

Достаточно составить договор в простой письменной форме, в этом случае требования к форме договора купли-продажи будут считаться соблюденными
Достаточно составить договор в простой письменной форме, в этом случае требования к форме договора купли-продажи будут считаться соблюденными (Фото: Shutterstock)

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Регистрация ДКП осуществляется путем подачи документов в Росреестр. При этом на регистрацию права потребуется некоторое время, а сроки зависят от способа подачи:

  • семь рабочих дней, если документы подавались непосредственно в Росреестр;
  • девять рабочих дней, если подавать документы через многофункциональный центр (МФЦ);
  • до одного рабочего дня, если документы в электронной форме отправил нотариус.

Регистрация прав на недвижимость проходит в установленном законом порядке. Это обязательное условие: согласно ст. 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

  • мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
  • притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
  • сделка, совершенная недееспособным.

«В судебной практике есть ситуации, в которых договор будет признан недействительной сделкой. Это и случаи банкротства стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника. Например, сделка совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене», — резюмирует Андрей Саунин.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Росреестр сообщил о двух рекордах с эскроу в Москве в январе Жилье, 09:15
«Домклик» назвал самые популярные округа Москвы по числу ипотечных сделок Деньги, 20 фев, 20:20
В Госдуме рассмотрят повышение нормы сбора взносов на капремонт Жилье, 20 фев, 18:59
Аналитики зафиксировали рекордный спрос на офисы в Москве Город, 20 фев, 16:47
Арктическая ипотека: где можно взять и на каких условиях Деньги, 20 фев, 16:03
«Когда дом предвосхищает ожидания». В чем ценность элитной недвижимости Город, 20 фев, 14:28
В Москве реконструируют и построят новые корпуса киностудии им. Горького Город, 20 фев, 13:52
Где в Москве выгодно покупать жилье в 2024 году. Список районов Жилье, 20 фев, 13:39
В 2024 году Москва выставит на торги около 2 тыс. объектов недвижимости Город, 20 фев, 12:15
Продажи премиального жилья в Москве выросли более чем в 3 раза за год Жилье, 20 фев, 10:58
Москва заняла 11-е место среди мегаполисов по росту цен на жилье в январе Жилье, 20 фев, 10:20
Росреестр назвал округа Москвы — лидеры по продажам новостроек Жилье, 20 фев, 09:15
Ввод торговых площадей в России в 2023 году упал до минимума за 20 лет Город, 19 фев, 18:03
Модернизм 2.0: почему в моде архитектурный стиль начала ХХ века Город, 19 фев, 17:33
Главное Лента