Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Недоступная ипотека и заморозка строек: 4 главные угрозы для рынка жилья
Жилье ,  
0 

Недоступная ипотека и заморозка строек: 4 главные угрозы для рынка жилья

Один из главных рисков для рынка жилья — это фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика
Фото: Jo Panuwat D/shutterstock.com
Фото: Jo Panuwat D/shutterstock.com

Рынок жилья на фоне падения рубля, новых санкций сейчас находится в зоне неопределенности. Правила, по которым он существовал до сих пор, перестают работать.

После повышения ключевой ставки до 20% фактически перестает действовать рынок классической ипотеки, и это один из главных рисков для рынка жилья. Сегодня ипотека под 22–25% — новая реальность. Еще год назад речь шла о ставках в 7%. Под ударом каких рисков сегодня находится рынок жилья — рассказываем вместе с экспертами.

1. Классической ипотеки больше нет

Один из главных рисков для рынка жилищного строительства и купли-продажи квартир — это фактическое прекращение действия классической ипотеки. Ипотека в последние годы была ключевым драйвером спроса и развития рынка жилья. С ее помощью, по разным оценкам, заключаются 40–70% сделок. До недавнего времени рынок ипотеки рос небывалыми темпами. В 2021 году россияне оформили рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдения рынка.

Сейчас ипотечный рынок фактически парализован. После повышения ключевой ставки до 20% жилищные кредиты становятся недоступными для абсолютного большинства россиян. «Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит д. э. н., первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

Ипотека под 20% годовых и более возможна только на очень короткий срок, потому что за 20 лет (средний срок жилищного кредита в России) при таких ставках переплата составляет порядка 300%, объяснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При подорожании ипотеки в два-три раза рынок потеряет порядка половины покупателей», — полагает она.

Ипотека продолжит существовать только по уже выданным жилищным кредитам, ставки по которым повышать не планируется. О таком запрете в том числе заявил президент России Владимир Путин. «В этой части ипотека будет жить, но весь новый рынок ипотеки будет сужен практически до нуля», — сказал Кирилл Кулаков. При этом часть текущих заемщиков могут в будущем столкнуться со сложностями по обслуживанию ипотеки из-за сокращения доходов и возможной потери работы, допустил эксперт. Поэтому возможны дефолты, но государство, скорее всего, будет вводить меры поддержки — например, кредитные каникулы, добавил он.

Важной составляющей в этой связке являются доходы населения, которые будут снижаться под давлением западных санкций и с обесцениванием рубля. А без платежеспособного спроса рынок жилья не сможет существовать. Фактически единственным доступным способом купить квартиру останутся льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная. Правительство пообещало их сохранить. Хотя с большей долей вероятности ставки по льготным программам вырастут до 12% по сравнению с текущими 2–5–7%.

Читайте также

2. Проектное финансирование и дорогие кредиты

Еще один риск для рынка жилья связан с проектным финансированием и пополнением эскроу-счетов. Сегодня застройщики строят на кредитные средства, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке, а после завершения строительства поступают к девелоперу. Ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счетов (чем быстрее темпы продаж, тем ниже может быть ставка), а также ликвидности самого проекта и девелопера. Также эта ставка привязана к ключевой. «С ее ростом и с учетом прогнозируемого падения ипотечного спроса проектное финансирование подорожает. Это приведет к себестоимости строительства и поставит под вопрос реализацию новых проектов», — говорит Кирилл Кулаков.

В части проектного финансирования с наиболее сложной ситуацией столкнутся застройщики, которые только выходят с новыми проектами, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «У них еще не сложилась история реализации и отсутствуют возможности более гибкого регулирования ставки по проектному финансированию со стороны банка», — пояснила она. Более уверенно будут чувствовать себя застройщики с достаточным запасом финансовой прочности и собственными производственными мощностями, которые позволят оптимизировать им строительные процессы и продолжить деятельность, добавила глава «Бон Тон».

Значительными для российского девелопмента также могут оказаться последствия денежно-кредитной политики ЦБ, продолжила Ирина Доброхотова. «Все помнят о возможном подорожании проектного финансирования (ПФ) и ипотеки, но мало кто о влиянии кредитов под 20% и более на цепочки поставок — насколько из-за этого вырастет себестоимость строительства», — отметила она.

Читайте также

3. Рост цен на стройматериалы и прекращение поставок

Еще один фактор, который ударит по рынку жилья, — рост цен на строительные материалы. По словам Ирины Доброхотовой, импортозамещение в стройотрасли хорошо показало себя. Например, при строительстве жилья массового сегмента большая часть всех комплектующих и даже техники используется отечественного производства либо может быть заменена таковым. «Но чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает она.

По мнению Кирилла Кулакова, такие поставки либо вообще прекратятся, либо вырастут пропорционально валютному курсу. «Некоторые поставщики стройматериалов после роста доллара за 90 руб. заявили о 30%-ном подорожании всех новых контрактов, хотя каким оказалось реальное давление на себестоимость — неизвестно», — привела пример председатель совета директоров «Бест-Новостроя».

Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%, напомнил эксперт. «Все это увеличит себестоимость строительства и сделает еще более недоступной стоимость квадратного метра и квартир», — добавил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Ориентир на Азию

При правительстве сейчас создан штаб, который работает над регулированием роста цен. Российские стройматериалы не могут закрыть потребности рынка в полном объеме. Поэтому кабмин разрабатывает меры поддержки и взаимодействия с азиатскими рынками.«В ближайшее время из Европы мы ничего получать не будем. Нам надо ориентироваться на новые рынки», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, призвав застройщиков тоже искать новые возможности.

4. Заморозка проектов и возможные банкротства

В условиях подорожания кредитов как для бизнеса, так и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства. Под наибольшим ударом будут самые закредитованные. «Это закон жанра, мы проходили это в 2008 году и потом, в 2014 году: кто был сильно закредитован и не сумел окупить финансовый цикл с последующих продаж, тот был задушен кредитным бременем и со временем обанкротился», — вспоминает Кирилл Кулаков.

Эскроу-счета спасут только население, которое вкладывало деньги, но не застройщиков, продолжает эксперт. «В данной ситуации может помочь субсидирование кредитов и господдержка строительной отрасли. Но спасут не всех, спасать, скорее всего, будут в основном крупных социально-значимых застройщиков, у которых большой пакет жилья, прежде всего стандарт-класса. Государство может их поддержать, чтобы потом не спасать их проекты и не завершать их», — считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Дольщики на контроле

Правительство планирует в текущей ситуации уделять особое внимание строящимся объектам, чтобы в сложных финансовых условиях не допустить появления новых недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Хуснуллин дал поручения Минстрою и регионам «в ручном режиме отрабатывать с каждым объектом по отдельности этот вопрос, дабы на ранней стадии нивелировать появляющуюся проблему».

Вместо заключения

Все эти факторы скажутся на общем объеме строительства и сделок купли-продажи — их число в долгосрочной перспективе будет снижаться. «Сейчас люди, как и в любой кризис, пытаются спасти свои накопления и скупить жилье по текущим ценам. Наблюдается локальный всплеск, какой был, например, в 2014 году», — говорит Кирилл Кулаков. «Но потом неминуем спад и, возможно, падение цен на недвижимость просто потому, что не будет платежеспособного спроса», — допускает он.

Чтобы поддержать отрасль, потребуются новые меры господдержки, говорит Ирина Доброхотова. «Но в текущих условиях можно только догадываться, какие это бюджетные расходы», — говорит она. Второй вариант — ожидание смягчения кредитной политики. «У рынка есть примерно два-три месяца, чтобы дождаться смягчения кредитной политики ЦБ. Именно такой срок, как следует из опыта коронакризиса, стройки страны способны почти безболезненно переносить при практическом отсутствии продаж жилья: так было при первом локдауне в апреле-мае 2020 года, а также при изменении условий льготной ипотеки в июле-августе 2021 года», — добавил она.

Антикризисный план

1 марта Марат Хуснуллин объявил о подготовке правительством антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Этот план будет утвержден в ближайшие дни, тогда же будут названы конкретные меры. План включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.

В Минстрое заявили, что ситуация на рынке жилья и в строительной отрасли, которая сложилась сейчас из-за санкций, отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и в решении сегодняшних проблем будут задействованы некоторые ранее созданные механизмы. При этом строители сейчас сильнее закредитованы и взяли площадки под большое количество новых проектов.

Читайте также

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Россияне стали вдвое чаще брать ипотеку на стройку частных домов Деньги, 20:46
Минстрой разработал проект о правах россиян на приватизированное жилье Жилье, 18:59
Цены на новостройки в России с начала года выросли на уровне инфляции Жилье, 18:43
В «Домклик» назвали регионы с самыми дешевыми квартирами Жилье, 17:44
Столетний особняк в центре Москвы выставили на аукцион Город, 15:17
Для жизни и для инвестиций: чем привлекательны брендированные резиденции Деньги, 14:59
Квартиры в Москве дешевеют с апреля: сохранится ли этот тренд летом Жилье, 13:20
Сергей Ерёмкин, «Авито» — про спрос на однушки, бум ИЖС и другие тренды Жилье, 11:37
ВТБ вычислил новую схему мошенничества с ипотекой Деньги, 11:36
Названы районы Москвы с наибольшими темпами роста цен на вторичное жилье Жилье, 11:14
Двойники, похитители и китайцы: новые мошеннические схемы с жильем в Сети Жилье, 10:10
Росреестр зафиксировал два рекорда по онлайн-сделкам с жильем в Москве Жилье, 09:24
Какие бывают размеры постельного белья и как их правильно выбрать Дом, 16 июн, 10:00
ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке Деньги, 14 июн, 21:00
Главное Лента