КС уточнил права покупателей жилья в случае банкротства банка-продавца
Конституционный суд (КС) России уточнил порядок изъятия жилья у покупателей в случае банкротства банка, на торгах у которого приобретена недвижимость. Законодательство требует поправок, защищающих права таких покупателей на возврат денег, если банк впоследствии оспорит сделку, утверждает КС. Соответствующий вывод содержится в его постановлении.
Разъяснения и выводы были даны на основе разбирательства одного из банков с жителем Санкт-Петербурга. Мужчина приобрел у банка «Советский» на торгах квартиру за 10,9 млн руб. — как позже выяснилось, за два месяца до его санации. И впоследствии банк оспорил сделку, ссылаясь на заниженную стоимость и на тот факт, что покупка совершилась непосредственно перед его банкротством. Арбитражный суд провел экспертизу, которая оценила недвижимость в 35 млн руб., сделку признали недействительной.
Дальнейший порядок действий в такой ситуации — реализация банком квартиры по рыночной стоимости, после чего средства переходят в конкурсную массу. Первичный покупатель недвижимости может рассчитывать на возврат своих 10,9 млн руб. только в том случае, если деньги останутся после расчетов с кредиторами предыдущих очередей. Несогласный с этим мужчина обжаловал решение Арбитражного суда, отметив, что не знал о планируемом банкротстве банка, но вновь получил отказ. После этого он обратился в Конституционный суд за разъяснениями.
КС объяснил, что признание договора купли-продажи недействительным требует соблюдения баланса интересов всех его участников. В частности, у покупателя, квартира которого возвращается в конкурсную массу, должна быть возможность купить другое жилье. «Такая цель затруднена в рамках процедуры банкротства, характеризующейся значительным объемом задолженности перед кредиторами, что особенно свойственно для банков», — говорится в постановлении.
КС подчеркнул, что в российских законах сейчас нет механизмов, гарантирующих в аналогичных ситуациях быстрый возврат денег, «которые могли бы быть использованы для удовлетворения потребности в жилище». Дело владельца спорного жилья отправили на повторное рассмотрение, кроме того, КС рекомендовал внести в закон соответствующие поправки и утвердил временный порядок в подобных случаях. В постановлении инстанции говорится, что до внесения поправок деньги после продажи жилья на торгах будут направляться не в конкурсную массу, а сразу ее предыдущему владельцу. После получения денег за ним должно сохраняться право пользования квартирой «в течение установленного судом разумного срока».
«Я предвижу отрицательные стороны решения КС»
Олег Пермяков, партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»:
— В случае, рассмотренном КС, судьи постарались смягчить негативный эффект для гражданского оборота, который, безусловно, есть, и сделали выбор в пользу большей ценности — права на жилище, и что еще важнее, на единственное жилье. Действительно, выглядит со стороны несправедливо — физическое лицо лишается единственной квартиры, притом что аффилированность не доказана: сведениями о возможных проблемах в банке с обывателями никто не делится.
Но Конституционный суд, понимая, что слишком резко не стоит менять правила оспаривания, обеспечил неудачливого ответчика серьезнейшими правами — у него теперь есть возможность получить денежные средства преимущественно перед всеми кредиторами, а не после удовлетворения всех требований (абсолютная новелла), и жить в квартире и в том случае, когда уже свершилась продажа на торгах, в течение времени, установленного судом.
Безусловно, справедливым видится решение как минимум в части получения денежных средств вперед всех для приобретения хотя бы какого-то жилья (в случае с таким неудачливым покупателем вероятность получения денег, я бы сказал, отрицательная в силу действующих норм права и сложившейся практики). Данное постановление (решение временное, до момента внесения изменений в законодательство) стоит только приветствовать, оно говорит о достижении более высокого этапа зрелости у нашего правопорядка.
К сожалению, я предвижу и отрицательные стороны такого решения КС: все ответчики при получении иска будут стремиться спасти свое приобретение — намеренно создавать феномен единственного жилья (утаивая имеющееся второе жилье или избавляясь от него), чтобы обеспечить свои имущественные интересы. Возможно, будут случаи неприобретения нового жилья с целью получения денежных средств преимущественно перед другими кредиторами.
Верховный суд ранее разъяснил нормы изъятия жилья у покупателя при банкротстве продавца. Отменять сделку и включать проданное жилье в конкурсную массу прежнего владельца нельзя, если новый собственник является добросовестным приобретателем, постановил ВС.