В Сбербанке назвали минусы постепенного перечисления денег дольщиков
Механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов при строительстве новостроек несет в себе больше минусов, чем плюсов: станут дороже проекты и снизится защищенность дольщиков. Об этом журналистам заявил зампредседателя правления Сбербанка Анатолий Попов на Международном финансовом конгрессе — 2021.
Что такое поэтапное раскрытие
Сейчас средства дольщиков поступают не девелоперу, а на специальные банковские счета — эскроу. Застройщик может получить их только после ввода новостройки в эксплуатацию. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку.
В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий Стройкомплекс, говорил о возможном внедрении поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Механизмы, при которых застройщики могут поэтапно получать деньги дольщиков, можно найти. В то же время главный вопрос в том, что при таком механизме должна быть гарантия, что объект обязательно достроят», — подчеркивал Хуснуллин.
«Мы считаем, что у этой инициативы больше минусов, чем плюсов. Плюс, по сути, только один: застройщики смогут получить часть средств покупателей еще до ввода объекта в эксплуатацию. А главный минус заключается в том, что при поэтапном раскрытии счетов эскроу затраты на обслуживание обязательств девелоперов (кредитных и гарантийных) прибавят 0,5–1% к бюджету проекта», — заявил Анатолий Попов. Этот рост будет обусловлен дополнительными тратами на обеспечение механизмов гарантирования со стороны банка и влиянием базовой ставки по сравнению со специальной ставкой при уменьшении остатка средств на счетах эскроу, пояснил он.
По словам Попова, расчеты показывают и экономическую нецелесообразность поэтапного раскрытия. Само раскрытие эскроу-счетов может быть привязано к этапам реализации проекта, которых может быть три-четыре. В данном случае средства с эскроу будут уходить в основном на обслуживание кредита при раскрытии каждого пула, существенно не снижая долг, что практически не даст экономии.
Кроме того, в случае поэтапного раскрытия эскроу-счетов сами дольщики окажутся в неравном положении. «Риск потери денег у дольщиков, заключивших договоры долевого участия на ранних стадиях проекта, будет значительно выше, чем у дольщиков, приобретающих жилье на поздних стадиях. В итоге главная цель реформы долевого строительства — защита дольщиков — не достигается на 100% при поэтапном раскрытии счетов эскроу. В то время как альтернатива — механизм гарантирования — приводит к удорожанию проекта», — отметил топ-менеджер Сбербанка.