Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит
Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может резко меняться, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки зачастую скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита.
В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с низкой зарплатой и плохой кредитной историей.
Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.
Самозанятые и ИП — в чем разница
Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых начался в 2019 году, в 2020-м он был распространен на все регионы России. По закону 422-ФЗ, самозанятые — это «плательщики налога на профессиональный доход», граждане, которые работают на себя (репетиторы, дизайнеры, няни, домработницы, фотографы, рантье и т. д.).
Понятия самозанятости и ИП очень похожи, в обоих случаях люди работают на себя, платят налоги и сотрудничают с компаниями и физлицами. Но между ним есть различия:
- ставка налога у самозанятых ниже, чем у ИП: 4% при работе с физлицами. Если же они работают с юрлицами, ставка, как и у ИП, будет 6%;
- доход от такой деятельности не должен превышать 2,4 млн руб. в год;
- самозанятым не нужно платить обязательные страховые взносы;
- самозанятые не сдают никакой отчетности или деклараций в налоговую, только создают чеки за полученную оплату и оплачивают налог;
- самозанятые платят налоги, только когда у них есть доходы;
- самозанятые не могут нанимать работников.
Требования к заемщику
В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки вовсе не выдают жилищные кредиты таким заемщикам.
Требования к заемщикам стандартны — для оформления и получения ипотеки необходимо иметь два-три года рабочего стажа. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, рассчитывать на кредит не стоит — необходимо подождать около года. Тогда банк сможет оценить размер дохода и стабильность поступления денежных средств.
В Росбанке пояснили, что выдают кредиты самозанятым по ставке от 20,1% годовых на срок до 35 лет. Для оформления кредита необходимо предоставить в кредитую организацию необходимые документы, а также подтвердить свой доход.
В пресс-службе банка ВТБ рассказали, что условия ипотеки для самозанятых идентичны параметрам, действующим для клиентов, работающих по найму. Банк не применяет надбавку к ставке или иные ограничения при выдаче жилищных кредитов таким заемщикам. В банке уточнили, что в рамках стандартных программ ипотека для самозанятых и ИП сегодня доступна по ставке от 16,4% годовых. Сумма ипотеки для самозанятых заемщиков, приобретающих недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и областях, составляет до 60 млн руб., в остальных регионах — до 30 млн руб. Максимальный срок кредита — 30 лет.
Как самозанятому взять ипотеку: пошаговая инструкция
Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым потребуется стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для семейной ипотеки, отмечают в пресс-службе банка ВТБ.
Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.
Росбанк не рассматривает по УСН доходы (если деятельность предполагает расходы) по декларации, только по управленческой отчетности. Чтобы получить ипотеку в Росбанке, ИП может быть зарегистрирован менее 18 месяцев, но не менее 12 месяцев до даты обращения в банк при следующих условиях:
- для управленческой отчетности имеются полные обороты по расчетному счету компании за 12 месяцев;
- для рассматриваемых по декларации — сдана не нулевая декларация.
Случается, что банк запрашивает у потенциального заемщика резюме с описанием бизнеса, в котором надо указать, чем занимается самозанятый, как давно работает и сколько у него постоянных клиентов. А на основе подтверждающих доходы документов банк оценит благонадежность заемщика, говорит управляющий партнер юридической компании ProLex Константин Лушников.
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Чтобы не получить отказ, предпринимателю рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает руководитель «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.
Основные причины отказов — негативная кредитная история и несоответствие требованиям продукта и банка по платежеспособности и кредитоспособности. Положительное решение наиболее вероятно при хорошей кредитной истории, правильно заполненных и подготовленных документах, наличии созаемщиков, пояснили в банке «Дом.РФ».
По словам Вадима Мамонова, наиболее частая причина отказа — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.
Шансы на получение кредита повышают:
- совмещение работы в качестве самозанятого с работой по трудовому договору. На более лояльное отношение со стороны банка могут рассчитывать те самозанятые, которые также работают по трудовому договору и могут представить для подтверждения своих доходов справку 2-НДФЛ;
- хорошая кредитная история. Для банков имеет значение, как человек закрывал кредит или пользовался кредитной картой;
- наличие накоплений. Сумма на банковском счете также увеличивает шансы на положительное решение по ипотечном кредиту;
- готовность заемщика внести высокий первоначальный взнос. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке для ИП и самозанятых начинается от 15%. Если заемщик готов внести 30–50%, то это повышает его шансы на получение кредита.
Андрей Саунин адвокат руководитель Saunin Law Practice:
— Отказ банка в ипотеке, мотивированный тем, что гражданин является самозанятым или ИП, будет являться дискриминационным, и суд наверняка обяжет банк выдать кредит такому лицу. Но на практике отказ с такой мотивировкой никто не получит. Закон не обязывает банк мотивировать свой ответ, кредитной организации достаточно сослаться на свои внутренние правила.
Может ли самозанятый получить вычет по ипотеке
Налоговые вычеты с покупки недвижимости и выплаченным платежам по ипотеке предоставляется только тем гражданам, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Самозанятые могут рассчитывать на такие выплаты, только когда получают дополнительные доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Например, если они одновременно со статусом самозанятого трудоустроены в компании.
Тем не менее самозанятые и ИП могут использовать другие меры поддержки в жилищной сфере: материнский капитал, льготные ипотечные и другие программы помощи многодетным семьям.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»