Эксперты оценили потенциал застройки по реновации в городах России
У крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов. К такому выводу пришли в Фонде «Институт экономики города», проанализировав ситуацию с аварийными домами в 11 крупных городах России.
В исследуемых городах (Волгоград, Новосибирск, Нижний Новгород, Воронеж, Казань, Челябинск, Уфа, Ростов-на-Дону, Владивосток, Краснодар, Екатеринбург) общая площадь территории с потенциалом редевелопмента оценивается в более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — в 5,2 млн кв. м. Анализ проведен в октябре 2020 года на основе адресных перечней аварийных многоквартирных домов (МКД), включенных в региональные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
По оценке Минстроя, объем аварийного жилья в России не уменьшается, несмотря на предпринимаемые меры по его расселению. Расселение домов, признанных аварийными до 2017 года, должно завершиться по плану к 2024 года. К этому времени будет признано аварийным еще 15 млн кв. м жилья, а до 2030 года его объем удвоится — до 30 млн кв. м.
В Институте экономики города видят признаки деградации территорий с аварийным жильем. Состав объектов в границах таких территорий, а также их состояние различны в разных городах. В связи с этим точные критерии для комплексного развития территории (реновации) должны определять сами субъекты, но в рамках общих ограничений на федеральном уровне, считают эксперты.
«Портрет» аварийных домов
Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах составляет 78 лет, подсчитали в Институте экономики города. При этом точечно расположенные дома старше аварийных зданий, находящихся в окружении иной ветхой застройки. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).
Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.
Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). По оценке экспертов, низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.
По оценке Института экономики города, не все территории в городе имеют потенциал для комплексного редевелопмента. Если аварийный дом находится в окружении объектов, значительно отличающихся по периоду строительства, имеющих несущественную степень износа, то такая территория не имеет потенциала для комплексного редевелопмента.
Ситуация от города к городу отличается. Например, в Волгограде аварийные МКД равномерно распределены по территории города. В более компактных городах (Новосибирске, Ростове-на-Дону, Воронеже, Челябинске и Нижнем Новгороде) аварийные МКД сосредоточены в центральной и срединных зонах. В Казани и Екатеринбурге — в срединной зоне и на северо-западе периферийной части города. В 11 рассмотренных городах прослеживается тенденция признания аварийными отдельно стоящих МКД.
В некоторых городах есть примеры компактного расположения нескольких аварийных МКД (Нижний Новгород, Казань, Уфа, Воронеж). В Волгограде и Новосибирске признают аварийными объектами целые кварталы МКД, что способствует формированию территории комплексного редевелопмента. Часто встречаются примеры территорий, где аварийные МКД окружены иной ветхой застройкой разного типа (ИЖС, гаражи, нежилые здания)
В 72,5% российских городов не строится новое жилье. Девелоперы в настоящее время ведут строительство только в 308 городах из 1117 существующих (или в 27,5%). Возможным решением проблемы в Рейтинговом агентстве строительного комплекса видят программу реновации старого жилого фонда.
Всероссийская реновация. Что предлагают для расселения
Госдума одобрила в первом чтении законопроект о всероссийской реновации. Документ регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Он также предполагает комплексную реновацию промышленных территорий. В основе инициативы — московская программа реновации пятиэтажек.
- Программа добровольная, участие в ней будет, как и в столице, определяться голосованием.
- Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
- Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы регионов России.
- Законопроект требует, чтобы территория, которая будет застраиваться, не менее чем наполовину была занята аварийным жильем или иным жильем, подлежащим сносу.
- Включать в программу будут те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали инициативу, в том числе на общих собраниях, а для выхода достаточно более трети голосов от общего числа собственников.
- Собственникам и нанимателям в сносимых домах будут предоставляться равнозначные жилые помещения. Собственники также смогут потребовать предоставить им не равнозначное помещение, а равноценную квартиру или получить денежное возмещение.
- Если собственник в течение 90 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, то его могут обязать к переселению через суд.
- Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.