Реновация жилья в России: сможет ли работать новая программа в регионах
Новый законопроект о реновации ветхого и аварийного жилья в регионах в случае его принятия станет мощным толчком для комплексного развития территорий в регионах, считают игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Но, по их мнению, не во всех регионах возможна его реализация.
Эксперты высказали мнение о предложенных механизмах и возможности реализации всероссийской программы реновации и также оценили ее влияние на региональные рынки недвижимости.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
18 сентября в Госдуму внесли законопроект о реновации жилья по всей России. Документ регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Он также предполагает комплексную реновацию промышленных территорий. В основе инициативы — московская программа реновации пятиэтажек.
- Программа добровольная, участие в ней будет, как и в столице, определяться голосованием.
- Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
- Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
- Законопроект требует, чтобы территория, которая будет застраиваться, не менее чем наполовину была занята аварийным жильем или иным жильем, подлежащим сносу.
- Включать в программу будут те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали инициативу, в том числе на общих собраниях, а для выхода будет достаточно более трети голосов от общего числа собственников.
По мнению авторов законопроекта, его реализация даст старт комплексной программе улучшения качества жилищных условий российских граждан во всех регионах.
«Реализовать программу реновации в регионах будет сложно без участия федерального бюджета»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Новый закон может стать мощным толчком к комплексному развитию территорий в регионах. При условии, что жилье будет сноситься в конкретных местах, согласованных с жителями, там, где это действительно нужно. Процент ветхого и аварийного жилья в регионах достигает 16%. И в первую очередь нужно решать именно эту проблему, услышать мнение людей, провести голосование собственников в домах, которые могут быть включены в программу реновации. Ведь сейчас основная тема споров, связанных с новых законом, — возможность сноса практически любых домов, расположенных на выбранной территории.
Реализовать программу реновации в регионах будет сложно без участия федерального бюджета, местные власти едва ли осилят такую нагрузку. Стоимость квадратного метра за пределами столицы значительно ниже, тогда как расходы на строительство дорог и инфраструктуры почти сопоставимы с московскими. Расходы на реновацию должны будут учитывать нагрузку в виде инфраструктуры, социальных и транспортных объектов и парковок, без которых невозможно сформировать комфортную жилую среду.
С точки зрения ценообразования и расчета финансирования сценарий может быть таким же, как в Москве. При реализации программы реновации стоимость квадратного метра станет рыночной: ниже невыгодно девелоперам, выше — неинтересно покупателям, которым будет предложено докупить квадратные метры, как это сделано в Москве. Кроме того, предполагается, что некоторое количество квартир в реновационных домах поступит в свободную продажу — и их цена тоже должна быть в рынке. Программа реновации в регионах требует тщательной проработки не только с законодательной, но и с финансовой точки зрения. Один из возможных вариантов — формат государственно-частного партнерства.
«Расширение программы реновации только на города-миллионники будет идентично четырем московским программам»
Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:
— Если применить московские критерии включения в программу реновации (пятиэтажки и прочие ветхие довоенные дома) к данным по реестру жилых домов в российских городах-миллионниках, то на них придется около 22% жилого фонда (около 90 млн кв. м). Таким образом, расширение программы реновации только на города-миллионники будет сопоставимо с четырьмя московскими программами.
Московская реновация увязана с развитием рынка жилья, хотя ее экономическая целесообразность до конца неочевидна и в столице. Земельные участки, на которых сейчас находятся пятиэтажки, могут быть использованы под коммерческое жилищное строительство, а реновационные дома можно строить в том же районе (чтобы соблюсти заявленные правила), но на месте бывшей промышленной зоны или вне сложившихся кварталов. В региональных центрах ажиотажный спрос на земельные участки отмечается не везде. Спрос, цены, активность покупателей на первичном рынке отличаются и от города к городу. К примеру, в Саратове и Краснодаре при сопоставимом населении цены, объем продаж отличаются в разы. Те механизмы, которые актуальны на растущих и развивающихся региональных рынках, могут не сработать в других локациях.
Требует большей прозрачности и норма о включении тех или иных домов в программу. Строго говоря, для попадания в нее достаточно двух третей голосов собственников, а формальные критерии, связанные с моральным и физическим износом, являются сопутствующим обстоятельством. И в Москве ряд домов попал в программу, хотя они были построены в конце 1970-х или даже в 1980-е годы и представляют собой типовые девятиэтажные корпуса.
«Частично решить проблему ветхого жилья можно за счет освоения промзон»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной риелторской компании «Этажи»:
— Без сомнения, часть жилого фонда в России требует обновления, поскольку уже не отвечает современным требованиям к комфортности жилья, имеет устаревшую инфраструктуру и строилось еще по старым нормам, в том числе и в отношении элементарных требований, например к количеству парковочных мест.
Точечное решение развития территорий и обновление жилого фонда, как показывает практика, с одной стороны — дело более затратное нежели при комплексном подходе, с другой — точечная застройка портит облик городов и не решает вопрос создания комфортной инфраструктуры для жителей. Во многих городах есть пустующие территории бывших промпредприятий, которые либо переехали за черту города, либо прекратили свое существование. Возможно, первый упор надо сделать на комплексном освоении таких территорий, успешный опыт реализации таких мероприятий мы наблюдаем, например, в Тюмени. И частично можно решить проблему ветхого жилья за счет освоения именно этих территорий. Плюс нужен строгий контроль за качеством жилья, возводимого в рамках программы реновации, поскольку от качества зависит и интерес участия нынешних собственников ветхого жилья к этой программе.
Судя по опыту Москвы, какого-то революционного влияния на цены и рынок недвижимости в целом реализация такой программы не оказывает, поскольку не сильно влияет на изменения спроса на рынке. Что касается интереса девелоперов, то все зависит от конкретно взятой локации и наличия доступных для застройки территорий, а также их развитости и популярности. Естественно, там, где есть высокоразвитые локации с хорошей динамикой спроса и наличием свободных для застройки территорий, спрос на участие в программе реновации будет ниже. Отношение жителей тоже достаточно спорное, необходимо повышать уровень доверия к этой программе, в том числе за счет строгого контроля строительства, создания комфортной среды и качественного информирования участников программы.
«Нужно определить тестовые площадки в городах, апробировать там новый механизм»
Евгения Муринец, советник президента союза архитекторов России:
— У нас центростремительная экономика. Регионы в отличие от Москвы не могут своими бюджетами покрыть все затраты, необходимые для обновления жилого фонда. Поэтому законопроект предусматривает возможность формирования такой программы, где государство вместе с инвесторами и жителями смогло бы решить назревшую проблему.
В законопроекте есть пункты, к которым возникли вопросы у профессионального сообщества. И они в первую очередь касаются прав жителей. Между тем в законопроекте концептуальная идея формирования общественного блага сильна. Даже тот факт, что достаточно голосов лишь трети собственников, чтобы принять решение о выходе из программы до самого момента утверждения проекта планировки территории, — тому доказательство.
Возникает у общественности вопрос и с природой 50% выбранной под комплексное развитие территории (КРТ) как минимального порога по застроенности ветхим/аварийным жильем либо промышленными объектами. Это уже было ранее интегрировано в Градостроительный кодекс в 2016 году. Считаю это разумным компромиссом между территорией, полностью занятой аварийным жильем, и территорией, где один аварийный дом максимум, а остальная территория либо свободна, либо застроена зданиями иной категории. В первом случае город не сможет найти инвестора, так как территория не несет в себе потенциала развития. Тем более законопроектом предусматривается механизм привлечения инвестора через аукцион, то есть по предложению наибольшей цены за заключение договора на КРТ.
Во втором же случае может быть обратная ситуация, в которой инвестор, пользуясь предложенным в законопроекте механизмом, принимает на себя наименьшие обязательства, связанные со сносом и расселением. И возникает обратный перекос в сторону бизнеса, что практически не решает основной масштабной задачи законопроекта — предоставления качественной жилплощади в новом доме или даже районе с современной комфортной средой. Считаю, что нужно определить тестовые площадки в городах, апробировать там новый механизм и в процессе вносить в него изменения.
Поддержка и критика проекта всероссийской реновации
- Правительство поддержало проект всероссийской реновации и будет участвовать в работе над проектом закона. Главное, чтобы мнение жителей муниципалитетов учитывалось при принятии решения о реновации, отметил премьер-министр Михаил Мишустин.
- В проекте закона есть целый ряд предложений, которые помогут ускорить расселение аварийного фонда, считает вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сейчас идет активное обсуждение закона — какие будут параметры в окончательной версии документа, станет понятно после обсуждения в первом и втором чтениях.
- Реновация жилья в российских регионах не будет финансироваться из федерального бюджета, расселять ветхий жилой фонд и возводить на его месте новые микрорайоны должны девелоперы, заявил глава Минстроя России Владимир Якушев
- Реновация старого жилого фонда возможна не во всех регионах России, ее проведение зависит от ситуации на местах. Перспективны города, где дорогие земля и недвижимость и существует экономика реализации подобных проектов, считает мэр Москвы Сергей Собянин.
- В Госдуме предложили отозвать законопроект о всероссийской реновации, так как в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская считает, что документ не имеет права на существование в той редакции, в которой он внесен.
- Фонд «Институт экономики города» раскритиковал проект всероссийской реновации, так как в новом законопроекте о комплексном развитии территории и сносе аварийного жилья не учитываются существующие нормы Градостроительного и Жилищного кодексов.
- У главы Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой есть три принципиальных замечания к новому законопроекту. Во-первых, это возможность изъятия земли и другой недвижимости у собственников в целях комплексного развития территорий. Во-вторых, в проекте закона не сказано о необходимости кворума — если из 100 квартир в доме участие в голосовании приняли собственники или наниматели пяти и две трети из них проголосовали за вхождение в программу, то такое решение будет принято. В-третьих, возможность включения в проекты комплексного развития любых домов, даже новых, которые находятся на других 50% территорий, совершенно не обосновано.