Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Следователи назвали Сафронову имя его предполагаемого вербовщика Общество, 19:04 В пандемию пользователи стали чаще слушать песни для успокоения и стрижки Технологии и медиа, 19:01 В Санкт-Петербурге опрокинулся микроавтобус с детьми Общество, 18:52 Разработчик вакцины от COVID-19 назвал способ узнать о получении плацебо Общество, 18:52 Гиперкар SSC Tautara установил мировой рекорд скорости. Видео Авто, 18:51 В московских СИЗО из-за пандемии приостановили прием подозреваемых Общество, 18:50 Четыре судьи матчей Кубка России по футболу заразились коронавирусом Спорт, 18:43 В Москве заработал сайт для регистрации в ночных клубах из-за COVID-19 Общество, 18:42 Финтех для ультрахайнетов: как облегчить и автоматизировать трейдинг РБК и Refinitiv, 18:39 Глава ФРС рассказал о рисках при введении цифрового доллара Крипто, 18:36 Футуролог назвал главные угрозы и изменения в мире в XXI веке Общество, 18:30 В Москве задержали подозреваемого в истязании четырехлетней девочки Общество, 18:15 Куда махнуть на выходные: тренд на мини-каникулы РБК и Hyundai Mobility, 18:10 В Киеве раскрыли стратегию на случай отказа «Газпрома» продлить транзит Экономика, 18:07
Стоит ли покупать квартиру осенью 2020 года при текущем курсе рубля
Мнения ,  
0 
Денис Бобков

Стоит ли покупать квартиру осенью 2020 года при текущем курсе рубля

Дежавю: доллар — по ₽79, евро — по ₽93. Да-да, в марте этого года уже такое наблюдали. Хотя в отличие от марта нефть на вполне нормальном уровне (около $42 за баррель). Но находятся другие причины — нестабильность в Белоруссии, отравившийся Навальный (угроза очередных санкций), вторая волна пандемии в западных странах (и продолжение внезапного роста первой волны у нас). Вообще, кажется, что на курс рубля может негативно повлиять любая причина.

Граждане при этом реагируют предсказуемо: несут свои кровные и покупают квартиры, в первую очередь — на рынке новостроек. Началась эта новейшая история еще в августе (с ₽73 до ₽75,5 за $1), который, по данным Росреестра, в Москве ознаменовался рекордным количеством зарегистрированных ДДУ в 2020 году — 7062 договора за месяц. В ажиотажном марте, для сравнения, было 6833. И есть все предпосылки для еще более впечатляющих итогов сентября.

Динамика роста ипотечных сделок с ДДУ подтверждает тезис о том, что «денег нет» у населения: в августе зарегистрировано рекордное количество сделок с привлечением кредитов — 4582, на 42% больше, чем в июле, и на 46% больше, чем в августе 2019-го. Исторически низкие ставки по ипотеке сделали свое дело, а угроза скорого завершения программы (изначально декларировалось с 1 ноября 2020 года, только на днях Марат Хуснуллин озвучил идею продления программы) вынудила поторопиться покупателей новостроек.

Что остается делать на таком рынке девелоперам? Очевидна одна стратегия — чтобы не продать на ажиотаже все по низким ценам, поднимать их и таким образом регулировать спрос на квартиры в своих проектах. Неспроста по итогам августа можно по разным проектам увидеть повышение цен на 2–3%. В сентябре же давление покупателей усилилось, и рост средней цены по итогам месяца будет куда выше. Уже даже Владимир Путин обратил внимание и призвал нарастить объемы строительства и не допустить роста цен на жилье.

Как можно скорее компенсировать потери, вызванные пандемией, и заработать в итоге еще больше денег, чем планировалось изначально, — хорошая стратегия для застройщика. Самые прозорливые девелоперы оставляют наиболее ликвидные квартиры в запасе, сбывая на волне спроса свои, например, многокомнатные квартиры или квартиры, расположенные на невостребованных этажах. Запас же лучше продать в конце проекта или когда наступят трудные времена. Но это касается девелоперов, проекты которых уже на средних или высоких стадиях готовности.

Удивляют девелоперы, выходящие с заведомо завышенными ценниками на новые проекты. Ну хорошо, сейчас вы отторгуете небольшую долю квартир по высокой цене, а что потом? Ведь оснований резко повышать цены по мере роста строительной готовности в данном случае нет (первые полгода, на котловане, прогресс проекта неочевиден в отличие от более поздних стадий). И придется придумывать маркетинговые акции, снижая привлекательность проекта для частных (и не только) инвесторов. Но, так или иначе, пока объемы предложения практически по всем классам снижаются (по итогам августа — от 2% до 9% сократилось количество квартир в зависимости от класса), что стимулирует девелоперов выводить новые проекты с завышенными ожиданиями.

В ажиотаже самое плохое — это вымывание будущего спроса. То есть те покупатели, которые должны были прийти через три — шесть месяцев, а то и через год, пришли сегодня. И значит, мы их недосчитаемся через те самые три — шесть месяцев или год. А на фоне падения спроса… Об этом чуть ниже.

Что же делать в таких условиях покупателям? Главный риск для покупателя связан с тем, что сейчас он (возможно) приобретает по высокой цене, а после завершения ажиотажа цены могут существенно снизиться. На моей памяти такое было два раза — в 2009-м и в 2015-м (если говорить о ценах в рублях, про доллары лучше не вспоминать), и оба раза это было связано с катастрофическим падением экономики. Падение цен на жилье выглядит хорошо только для покупателей, сидящих на мешке с деньгами (желательно долларами или евро) и ждущих удобного момента, когда можно будет этот мешок поменять на квартиру. Но на деле любое падение цен вело к росту количества банкротств строительных компаний. Продажи по эскроу-схеме в данном случае попросту перенесли болевую точку в банки. Но они тоже, как показывает практика, могут банкротиться. В общем, пусть лучше уж его не будет, этого падения цен. А если мешка денег нет, то придется оформлять ипотеку. И тут второй риск для ждущих покупателей — завершение программы дешевой ипотеки. Исторически низкие ставки могут быть для кого-то последним шансом купить квартиру в новостройке. Не сегодня-завтра поднимут ключевую ставку (например, вследствие дальнейшего ослабления рубля), финансирование программы под 6,5% резко «подорожает» для государства, и в таких условиях ее точно продлевать надолго не станут.

В общем, если жилье вам действительно нужно, сильно затягивать в надежде на падение цен я бы не советовал. Если же ваши сбережения в долларах или евро, то спешка может обернуться, наоборот, некоторыми потерями. А вдруг рубль еще просядет и можно будет купить квартиру большей площади за ту же сумму в долларах?

Читайте также Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье

Об авторах
Денис Бобков Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента