Когда сделки с ипотекой перейдут полностью в онлайн
Главная особенность нового экономического кризиса в том, что, в отличие от предыдущих, вызванных системными проблемами в мировой экономике, это кризис домашних хозяйств. Люди теряют работу или остаются с серым заработком в конвертах и отсутствием возможности его диверсифицировать. Рынок ипотеки ощутил на себе эту разницу как никакой другой. В марте — мае все крупные банки зафиксировали снижение объемов ипотечных выдач, что было вполне предсказуемо: клиенты поставили крупные траты на паузу. По данным ЦИАН, падение по сделкам ДДУ за апрель—май составило до 53% от докарантинного. Особенно сильно это ощутили небольшие застройщики.
Единственным сегментом ипотечного рынка, который продолжал демонстрировать рост в период самоизоляции, оставались дистанционные сделки с недвижимостью. В марте количество регистрационных действий, совершенных банками и застройщиками на крупнейшей в России независимой платформе по цифровым сделкам с недвижимостью SmartDeal, выросло на 35% по отношению к февралю, а в апреле — на 12% по отношению к марту. Отчасти это фактор отложенного спроса, однако в мае показатели вернулись к мартовским значениям. Это указывает на то, что заключение онлайн-сделок продолжалось в апреле, когда люди уже месяц находились на карантине. В июне количество регистрационных действий превысило майские показатели на 40%, установив абсолютный рекорд за последние два года.
Connecting the dots
Дискуссия о будущем онлайн-ипотеки напоминает обсуждение перспектив электрических лампочек. Всем участникам уже давно очевидно, что спустя совсем небольшое время люди перестанут проводить несколько встреч для того, чтобы принять участие в долевом строительстве или стать владельцами уже построенного объекта. Процесс выдачи ипотеки неумолимо приближается к сценарию потребительского кредита: несколько нажатий кнопки, цифровая подпись — и дело сделано.
Однако в период карантина перейти к полностью цифровым сделкам оказалось не так просто. Главным барьерами выступили ограничения в законодательстве: чтобы действующий клиент банка смог заключить сделку удаленно, необходима его электронная подпись, оформить которую по 63-ФЗ можно только при личном присутствии клиента. Поэтому все заключенные в период самоизоляции онлайн-сделки с недвижимостью можно разделить на два типа:
- сделки, при проведении которых у клиента уже была электронная подпись;
- сделки, при проведении которых банки, застройщики и удостоверяющие центры находили временное компромиссное решение, которое позволило сотням клиентам приобрести недвижимость.
Таким компромиссным решением, которое появилось благодаря тесному сотрудничеству застройщиков, удостоверяющих центров и SmartDeal, стал выпуск электронной подписи с помощью курьеров. Фактически в период пандемии это был единственный законный способ оформить сделку с недвижимостью полностью удаленно. Клиент выбирал квартиру на сайте застройщика, встречал курьера удостоверяющего центра, подписывал документы на выпуск электронной подписи и проводил сделку не выходя из дома.
25 мая открылись МФЦ в Москве, в первой половине июня — в других городах. Однако открытие МФЦ никак не сказалось на снижении темпов электронной регистрации ипотеки. Банки и застройщики, многие из которых форсировали переход к удаленным сделкам в период карантина, уже не хотят возвращаться к отлаженным когда-то бумажным процессам через МФЦ. Для рынка удаленные сделки — способ снижать расходы в условиях тающей маржинальности.
Когда все онлайн
Многие рыночные эксперты прогнозировали снижение спроса на онлайн-сделки после снятия карантинных ограничений во всех регионах. Эти эксперты считали, что временный драйвер интереса к онлайн-сделкам — карантин — исчезнет, а вместе с ним переместятся в офисы банков и застройщиков и клиенты. Попробую с этим поспорить и приведу несколько аргументов в защиту тезиса о том, что цифровая ипотека станет стандартом рынка гораздо быстрее, чем предполагают скептики.
Потребность в безопасности
COVID-19 изменил фундаментальное отношение людей к собственной безопасности и к взаимодействию с организациями вокруг них. Присмотритесь к людям на улице: они иначе расходятся на тротуаре. Мы стали намного, намного более внимательны к необходимости посещать публичные места, и это не временное явление. Оно во многом изменит паттерны потребительской активности в разных сферах, в том числе и при принятии решений о значимых, больших покупках. Причем как на этапе выбора, так и позже, что создает большой рынок для профильных технологий — от удаленного просмотра объекта (чего стоит только британский проект HomeViews, который стал своего рода TripAdvisor в сфере недвижимости — клиенты оставляют отзывы и фото к разным девелопмент-проектам) до VR-туров, которые сейчас предлагает большинство крупных застройщиков. Те, кто готов к онлайн-просмотрам, — непосредственная аудитория end-to-end удаленных сделок с недвижимостью, и таких клиентов будет становиться все больше.
Законодательная фасилитация
Регулятор и законодатели и раньше видели спрос на развитие цифровых инструментов, однако COVID-19 стал для него мощным катализатором. 1 июля вступили в силу изменения, связанные с обновлением № 63-ФЗ. Они зафиксировали расширенный правовой статус электронной подписи и механизмов ее получения. Теперь при оформлении электронной подписи необходимо будет удостоверить личность одним из трех способов — личным получением в УЦ, с помощью данных из ЕБС или с помощью уже существующей подписи. Третий путь снимает барьер на пути у полностью цифровых сделок — раньше для того, чтобы продлить УКЭП, было необходимо лично посетить УЦ, сейчас владелец УКЭП может ее просто перевыпустить.
Рост конкуренции
Банки, которые будут активно использовать инструменты электронных закладных и цифровой ипотеки, получат возможность снизить расходы при заключении сделок и повысить уровень клиентской удовлетворенности. Быть цифровым и гибким сегодня — гигиенический фактор на рынке. На фоне растущего запроса со стороны клиентов на онлайн-ипотеку и развития законодательной базы те банки, которые первыми простроят процессы цифровой ипотеки, получат веское конкурентное преимущество.
А кто от него откажется?
