«Рынок недвижимости полностью замер»: что будет с ценами на жилье
Вторичный рынок в пандемию оказался в наименее выгодном положении. Чтобы поддержать сегмент новостроек на карантине, была запущена ипотечная программа с господдержкой. Сами застройщики стали активно внедрять сервисы онлайн-продаж, запускать акции для стимулирования спроса. На вторичке с этой точки зрения почти ничего не изменилось: перевести сделки в онлайн-формат не удалось, льготных программ не появилось. В итоге падение спроса на вторичке оказалось значительнее, чем на первичке.
Выяснили у экспертов, как вторичка переживает режим самоизоляции и что будет с ценами на жилье после окончания карантина.
Спрос упал в 10 раз, количество вносимых авансов — в 15
В апреле на московском рынке жилья наблюдалось серьезное падение. По данным столичного управления Росреестра, количество сделок со вторичкой относительно марта упало в три раза. Для сравнения, на рынке новостроек снижение спроса в апреле было двукратным. По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, более низкие значения на вторичном рынке Москвы фиксировались только в январе 2017 года. «Если говорить о потенциальном спросе (количество просмотров объявлений на сайте ЦИАН), то на вторичном рынке в апреле он просел на треть относительно аналогичного периода 2019 года», — добавил аналитик.
В «Инком-Недвижимости» в апреле отметили еще более значительное снижение спроса на вторичном рынке. «Количество звонков, поступающих в нашу компанию, уменьшилось в пять раз относительно обычного рабочего периода — каким была, к примеру, последняя неделя марта (до введения режима самоизоляции). Число сделок по купле-продаже вторичного жилья, проходящих в нашей компании, в сравнении с обычной рабочей неделей сократилось в десять раз, количество вносимых авансов (будущие сделки) — в 15 раз», — рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Столь резкому снижению количества сделок способствовало несколько факторов. Это действующий режим самоизоляции, ажиотажный спрос в марте, приостановка работы МФЦ и отсутствие льготных ипотечных программ. В карантин вторичка оказалась менее приспособлена к дистанционному режиму работы. Если застройщики смогли перевести часть сделок в онлайн-режим, то вторичка осталась исключительно в офлайне.
«Покупатели не готовы приобретать квартиру «не глядя», на вторичном рынке они хотят лично посетить объект. К тому же на вторичке фактически не было отработанной схемы по заключению сделок дистанционно в отличие от первичного рынка, где спрос просел в два раза», — пояснил Алексей Попов.
После 12 мая риелторы зафиксировали небольшое увеличение покупательской активности, обусловленное частичным снятием ограничений (возобновление работы промышленных и строительных организаций и многофункциональных центров).
«После открытия многофункциональных центров мы ожидаем дальнейшее оживление вторичного рынка, связанное с тем, что произойдет возобновление сделок, стоящих на паузе, а также многие желающие смогут приобрести жилье с использованием средств материнского капитала», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Продавцы перестали завышать цены
Сами продавцы пока заняли выжидательную позицию. При этом массового снятия объектов с продажи не происходит. Делать это сейчас нет смысла — в режиме самоизоляции потенциальные покупатели продолжают мониторить рынок дистанционно. Поэтому многие владельцы недвижимости, наоборот, спешат продать свою недвижимость, пока рынок не ощутил полномасштабных последствий кризиса. По данным ЦИАН, объем предложения на вторичном рынке Москвы за период самоизоляции вырос на 8%, до 45,5 тыс. лотов.
«Продавцы в большинстве своем уже понимают, что после восстановления рынка цены будут снижаться, и с этой точки зрения им выгоднее как раз не откладывать реализацию своей жилплощади», — отметил Сергей Шлома.
На этом фоне продавцы стали чаще выставлять квартиры по рыночным расценкам. По данным «Инком-Недвижимости», с марта по апрель доля сделок с дисконтом на вторичном рынке Старой Москвы уменьшилась с 79% до 73%. Средний размер дисконта по итогам апреля составил 5% — это минимальное значение текущего года. «Можно сделать вывод, что в нынешней нестандартной ситуации все меньше продавцов завышают цены своего предложения. Вследствие чего им не приходится идти на ценовые уступки или размер этих уступок не так велик, как в предыдущие месяцы», — пояснил эксперт.
Падение цен до 10%
По мнению экспертов, о реальном снижении цен на вторичном рынке пока говорить преждевременно — сейчас здесь проходит мало сделок. «Существенных изменений на рынке не произошло, в среднем цены скорректировались в пределах 10%, данный показатель напрямую зависит от сегмента и ликвидности лотов», — отметила Юлия Дымова.
Однако после снятия ограничений квартиры на вторичном рынке начнут постепенно дешеветь. «В среднесрочной перспективе мы ожидаем снижения цен на вторичном рынке — до 8–10% по итогам 2020 года. Это связано с экономической обстановкой, а именно — снижением платежеспособности населения, дорогой ипотекой в сравнении с первичным рынком, отсутствием финансовой уверенности потребителя», — отметил Алексей Попов.
Аналогичную точку зрения высказал Сергей Шлома: стоимость квартир на вторичном рынке будет снижаться на фоне общего ухудшения платежеспособности населения (сокращение зарплат, потеря работы и т. д.). «При этом обвала цен на вторичном рынке недвижимости не произойдет — в данном сегменте продавцы могут довольно долго удерживать желаемую стоимость предложения, не соглашаясь на уступки, поэтому уменьшение ценовых показателей будет довольно медленным», — добавил эксперт.
Влияние льготной ипотеки на вторичку
Влияние на вторичный рынок окажет ипотека под 6,5% годовых, которая выдается на квартиры в новостройках. Льготная программа оттянет часть спроса со вторичного рынка. По данным Центробанка, по итогам первого квартала 44% ипотечных кредитов в Москве были выданы на покупку новостроек. С запуском ипотечной программы этот показатель может существенно вырасти.
«Льготная ипотека под 6,5% действительно может стать причиной для перераспределения сделок в пользу первичного рынка. Соответственно, отток спроса на вторичном рынке произойдет не только по экономическим причинам, но и в результате перераспределения спроса. «Компенсировать разницу в ставке по ипотеке удастся с помощью скидок», — считает Алексей Попов.
Средняя стоимость на первичке (205,8 тыс. руб. за 1 кв. м) ниже, чем в сегменте готового жилья (213 тыс. руб за 1 кв. м). Это вместе со льготной ипотекой делает сегодня новостройки более привлекательными для потенциального клиента.
Ипотека с господдержкой — действительно серьезное преимущество, которое имеет первичный рынок жилья, согласился Сергей Шлома. «При этом пока сложно оценить, каким по итогам года будет отток покупателей со вторички на первичку, особенно с учетом нынешних условий, когда рынок недвижимости практически полностью замер», — отметил эксперт.
Юлия Дымова не согласна, что льготная ипотека окажет существенное влияние на соотношение спроса между вторичкой и первичкой. «Льготная ипотека есть и в некоторых программах вторичного рынка, она действует для семей с детьми, а также с детьми-инвалидами, предоставляется под аналогичные ставки, в некоторых случаях можно рассчитывать и на более низкий процент», — добавила она.
Кроме того, есть покупатели, которые выбирают исключительно вторичку из-за месторасположения. Большинство людей очень неохотно меняют район проживания, в котором их удерживают социальные, родственные и дружеские связи. Если в той локации, где живут потенциальные покупатели, нет жилых комплексов подходящего ценового уровня (или первичный рынок вообще не развит), то с большой вероятностью они сделают выбор в пользу вторичного сегмента.
Корректировка прогноза
Ранее эксперты скорректировали прогнозы по вторичной недвижимости. Если до начала пандемии вторичному рынку Москвы предсказывали увеличение сделок на 20% за счет ипотечных покупателей и консервативных инвесторов, то в новых реалиях спрос окажется на минимальном уровне 2015 года, как это было после резкого скачка в конце 2014-го.
Часть продавцов уйдет с рынка в связи с уменьшением спроса и невозможностью реализовать квартиру по желаемой стоимости, что можно было наблюдать и в 2015–2017 годах. Новостройки продолжат оттягивать спрос покупателей со вторичного рынка.