Льготы и опережающие платежи: как снизить переплату по ипотеке
Снижение объемов ипотечного кредитования в апреле оказалось меньше, чем прогнозировали аналитики. По оценке агентства Frank RG и «Дом.РФ», во второй месяц весны в России было выдано около 90 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 208 млрд руб. Для сравнения: в марте 2020 года выдано около 122 тыс. кредитов на общую сумму более 305 млрд руб. Ранее аналитики прогнозировали двукратное падение объемов кредитования в апреле к марту.
Ипотечные ставки уже вернулись к докризисному уровню и, по прогнозам экспертов, будут снижаться в ближайшей перспективе. С одной стороны, падающие ставки и льготная ипотека должны поддержать спрос на жилищные кредиты. С другой стороны, многие россияне столкнулись с сокращением доходов. В этой связи встает вопрос сокращения расходов. Выяснили у экспертов, от чего зависит переплата по жилищному кредиту и как ее снизить.
От чего зависит переплата
Ключевые факторы, влияющие на размер переплаты по ипотеке, — ставка, срок кредита и первоначальный взнос. Чем выше ставка и длиннее кредит, тем больше переплата. И наоборот: чем короче срок кредита, тем меньше переплата. Однако большим минусом в этом случае является повышенный уровень ежемесячного платежа. Поэтому заемщики ориентируются не столько на общий объем переплаты, сколько на возможность комфортных платежей от месяца к месяцу, без ущерба для семейного бюджета, отметила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Сейчас средний срок ипотеки в России составляет 18,4 года. За год продолжительность жилищного кредита выросла на семь месяцев. Средний размер ипотечного кредита за год увеличился на 13%, до 2,4 млн руб. Увеличение срока и суммы кредита аналитики связывают с ростом цен.
Так, если для покупки квартиры в Москве стоимостью 8 млн руб. взять ипотеку с первоначальным взносом 20% по ставке 9% на 15 лет, то переплата составит 5,3 млн руб., а если на 20 лет — то уже 7,4 млн руб. Если сохранить условие по сроку в 15 лет, но рассмотреть кредит по ставке 8%, то переплата составит 4,6 млн руб., привела расчеты младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Снизить переплату по жилищному кредиту почти в два раза позволяет ипотечная программа с господдержкой под 6,5% годовых, добавила Наталия Кузнецова. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру стоимостью 8 млн руб. Параметры ипотеки: ставка — 6%, срок — 15 лет, первоначальный взнос — 3 млн руб. Ежемесячный платеж в этом случае составит 42,2 тыс. руб, а объем начисленных процентов — 2,6 млн руб. Всего заемщик выплатит почти 7,6 млн руб.
Для сравнения, сделаем перерасчет платежа с учетом ставки на начало 2020 года. При тех же параметрах, но под 9,5%, ежемесячные расходы вырастут на 10 тыс., до 52,2 тыс. руб. В общей сложности заемщик выплатит почти 9,4 млн руб., из которых проценты банку составят 4,4 млн руб. Разница почти в 1,7 раза.
Рефинансирование ипотеки
Один из самых популярных способов снизить переплату по ипотеке — воспользоваться программой рефинансирования.
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита. Оно позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
На фоне снижения ставок в начале года Минфин заявлял об огромной волне рефинансирования ипотечных кредитов в России. После мартовских колебаний валют и падения цен на нефть некоторые заемщики также поспешили рефинансировать свои кредиты, опасаясь серьезного роста ипотечных ставок в будущем. Однако сейчас ипотечные ставки вновь вернулись к докризисному уровню. По прогнозам аналитиков, тренд на снижение сохранится до конца года, это опять повысит спрос на рефинансирование.
«Ожидается, что на очередном заседании, которое намечено на 19 июня, Центробанк вновь понизит ключевую ставку на 50 б.п., а возможно, и на 100 б. п. Это позволит банкам уменьшить ставки по ипотечным кредитам — ниже 8%. Поэтому рефинансирование будет активно использоваться», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По мнению экспертов, рефинансировать ипотеку целесообразно при разнице ставок в 1–2%. Рефинансирование ипотеки может быть невыгодным, если клиент уже погасил больше половины кредита. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам.
Также нужно учитывать дополнительные траты. Рефинансирование, по сути, это новый кредит, поэтому заемщику необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость. Например, отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб.
Льготная программа ипотечного кредитования под 6,5% не распространятся на рефинансирование текущих ипотечных кредитов.
Оплата опережающими темпами
Понизить переплату по ипотеке может больший первоначальный взнос. «Внушительный первоначальный взнос — это не только гарантия, что вам одобрят ипотеку, но и возможность переплатить за нее меньше. Например, к накопленной сумме добавить материнский капитал. При этом не стоит вносить первоначальный взнос только маткапиталом, это существенно понижает шансы на одобрение кредита», — отметил Алексей Коренев.
Также можно пойти на сокращения срока жилищного кредита. В данном случае вырастет размер ежемесячного платежа, поэтому нужно быть уверенным в своем финансовом положении. Кроме того, сама процедура изменения срока потребует дополнительных затрат, что тоже нужно учитывать.
Еще один способ снизить переплату — погашение ипотеки опережающими темпами. «Это особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, и заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — отметила Наталия Кузнецова.
Поэтому лучше в первые месяцы при наличии финансовой возможности вносить максимальные суммы, потом постепенно уменьшать их. Это позволит сократить тело основного долга, на которое начисляются проценты.
«Я один раз в жизни брал кредит — и делал точно так же. Первые два месяца вносил максимально возможные суммы, последующие три месяца — чуть поменьше, потом год снижал еще платеж, при этом он был выше положенного ежемесячного. В результате кредит, взятый на три года, я погасил за год с небольшим, а переплата снизилась почти в два раза», — поделился своим опытом Алексей Коренев. Но данный механизм предполагает наличие свободных денежных средств, что в условиях пандемии для многих является затруднительным, отметил он.
Не забывайте про льготы
Уменьшить переплату по ипотеке помогут льготы и субсидии. При оформлении ипотеки можно воспользоваться программой материнского капитала. Начиная с этого года он выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.
Есть специальные субсидии для врачей, учителей, военных (военная ипотека) и молодых. К примеру, субсидию на покупку квартиры до 35% от стоимости жилья могут получить молодые семьи (для супругов в возрасте до 35 лет). Она предусмотрена федеральной программой «Молодой семье — доступное жилье». Минимальный размер субсидии — 30% от цены приобретаемой в ипотеку квартиры для семей без детей и 35% — для семей с детьми. При этом региональные власти могут эту цифру увеличить. Выплату от государства можно потратить как на первоначальный взнос по ипотеке, так и на погашение основного долга уже полученного кредита.
Также стоит учесть налоговые вычеты. Например, можно получить возврат налога за покупку жилья (260 тыс. руб.) и за проценты по ипотеке (390 тыс. руб.). Если недвижимость куплена в долевую или совместную собственность, на получение вычетов вправе рассчитывать оба супруга.
Кроме того, в регионах действуют свои льготные ипотечные программы — дальневосточная ипотека, сельская ипотека под 3%. К примеру, в Мордовии сельскую ипотеку можно будет оформить всего под 0,1% годовых — разницу жителям деревень компенсирует республиканский бюджет.
В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области можно получить единовременную выплату в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний. Похожая программа действует в Томской области. Участникам программы могут компенсировать 10% от первоначального взноса либо в течение трех лет компенсировать ипотечную ставку в 4%.
«Поэтому каждый заемщик, исходя из своего семейного и профессионального статуса, должен интересоваться, на что он может претендовать при оформлении ипотеки. Многие просто не знают о существовании льгот, которые могут получить», — заключил Алексей Коренев.