Демократизация и общепит: как меняются торговые улицы Москвы

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

На рынок стрит-ретейла и состав арендаторов на улицах в центре Москвы влияют различные внешние факторы. Среди них благоустройство по программе «Моя улица», запрет на парковки и создание пешеходных улиц, а также снижение покупательной способности населения.

Главным, по оценке опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости» экспертов, можно считать запрет и сокращение мест для парковки, а также снижение покупательной способности населения. Эти факторы, по мнению руководителя отдела стрит-ретейла компании JLL Екатерины Подлесных, в ряде случаев оказали больший эффект на уличную торговлю, чем программа благоустройства в центре столицы. Рассказываем, как внешние факторы в той или иной степени изменили ландшафт торговых улиц и состав арендаторов на них.

Внешние факторы по-разному влияют на улицы или московские проспекты. «Запрет паркинга — главный фактор, который оказал влияние на изменение профиля в сегменте арендаторов. Самые яркие кейсы — это Тверская, Кутузовский проспект и Садовое кольцо», — отмечает руководитель направления стрит-ретейла СBRE Юлия Назарова. При этом, по ее словам, сокращение числа парковочных мест не оказало влияния в моменте. «Тверская, в отличие от Кутузовского, поменялась относительно быстро: какие-то арендаторы ушли, их место заняли другие, некоторые уже успели вернуться на главную торговую улицу страны. Кутузовской проспект до сих пор в процессе изменения, связанного с запретом на парковку», — поясняет Назарова.

Сегодня на Кутузовском, по данным CBRE, пустует почти каждое третье торговое помещение. С учетом тех предложений, которые предполагают возможность замены текущего арендатора, вакансия составляет около 30% (за последние пять лет рост почти в десять раз).

Если говорить о главной улице страны, Тверской, то значительных изменений там не происходило — основные трансформации начались раньше и были вызваны запретом парковки. Присутствие fashion-операторов на Тверской сокращается. По данным JLL, за последние три года их доля снизилась с 18% до 14% в структуре арендаторов, при этом рост наблюдается в сегментах «красота и здоровье» и товаров импульсного спроса, книг и подарков. В свою очередь, 1-я Тверская-Ямская (продолжение Тверской) лучше себя чувствовать не стала. Расширение пешеходной зоны не привлекло сюда дополнительный трафик, поэтому первые этажи в некоторых домах пустуют до сих пор, говорит Подлесных.

Аналитики выделяют Садовое кольцо, где некоторые участки действительно стали оживленнее после проведенной реконструкции, что повлекло за собой увеличение объема общепита с 24% до 27% в целом по магистрали. Новый Арбат — пример улицы, на которую прошедшая программа оказала позитивное влияние, правда, частично. «Создание парковочных карманов привлекло автомобилистов, на улице вырос и пешеходный трафик. На этом фоне увеличилось количество точек общепита — с 36% до 42% в среднем. Позитивные изменения произошли на нечетной стороне магистрали, где свободных помещений мало, тогда как четная не пользуется особым спросом — новые точки не открываются, вакантность высока, что поддерживает долю свободных помещений в среднем по улице на уровне выше 10%», — поясняет Подлесных.

Основными тенденциями стали увеличение доли общепита и демократизация состава арендаторов на главных торговых улицах столицы. «Благодаря тяготению столичных улиц к недорогой еде и импульсивным малобюджетным покупкам мы видим уже наступившую демократизацию профилей улиц, теперь больше ориентированных на пешеходов, нежели на более состоятельных автомобилистов, и прогнозируем ее усиление», — комментирует директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.

Главным и лидирующим по всем показателям сегментом уличной торговли, который перетянул на себя основной спрос, за последние пару лет стал общепит. На него, по данным Knight Frank, приходится более 40% площадей формата стрит-ретейл внутри ТТК. Данный сегмент лидирует уже три года, за это время показав рост на 9,4% (с 32,5% до 41,9%). Значительное позитивное влияние «Моей улицы» в компании JLL отмечают на Никольской: после реконструкции и чемпионата мира там стало значительно больше точек общепита, и все заведения в целом хорошо зарабатывают. Эта улица прежде не была ресторанной, в середине 2016 года заведения питания составляли 29% арендаторов, тогда как по итогам первого полугодия 2019-го — уже 42%, а на Большой Дмитровке — 45%.

В целом за последние три года, по данным Knight Frank, вакансия в стрит-ретейле снизилась с 5,9% до 1,9% в пределах ТТК. Доля пустующих помещений на центральных пешеходных улицах столицы составила 2,1%, а на центральных транспортно-пешеходных — 7,4%, сократившись при этом в сравнении с 2017 годом на 3,8% и 1% соответственно.

«Политика городских властей по переcадке жителей Москвы на общественный транспорт и дальше продолжит оказывать значительное влияние на «упрощение» профиля арендаторов, причем не только на Кутузовском, но и на других проспектах города. Более того, те магазины, куда люди чаще всего идут в целенаправленно (за стройматериалыами, одеждой, бытовой техникой), постепенно будут уступать место магазинам с товарами более импульсивного спроса — сувенирами, цветами, косметикой, а также предоставляющим сервисные услуги», — прогнозирует Камлюк.