Неликвид: почему цены на дачи в Подмосковье стоят на месте
Риелторы отмечают продолжающуюся стагнацию на рынке загородной недвижимости в Подмосковье. Цены на коттеджи и дачи стоят на месте.
Это происходит из-за невысокого спроса и переоцененного предложения, говорят риелторы. Рассказываем, сколько сегодня стоит купить дачу в Московской области.
Цены на дачи
Средняя стоимость дач в Подмосковье составляет 3,6 млн руб., подсчитали аналитики риелторской компании «Инком-Недвижимость». В ЦИАН стоимость предложения оценивают выше — около 6 млн руб. (к категории «дача» в сервисе относят дома и коттеджи с участком от 3 соток, этажностью дома от 1 до 3 и площадью от 20 до 300 кв. м). За год цены на дачи в Московском регионе выросли незначительно — на 2%.
Таблица: Cтоимость дачных домов по районам Подмосковья в годовой динамике
| Район | Средняя цена, млн руб., 2018г. | Средняя цена, млн руб., 2019г. | Динамика средней цены |
|---|---|---|---|
| Дмитровский городской округ | 4,78 | 4,76 | 0% |
| Клин, городской округ | 3,22 | 3,21 | 0% |
| Подольск, городской округ | 6,23 | 5,96 | -4% |
| Ступино, городской округ | 3,14 | 3,29 | 5% |
| Пушкинский район | 8,82 | 8,41 | -5% |
| Рузский городской округ | 3,93 | 4,1 | 4% |
| Воскресенский район | 2,64 | 2,47 | -6% |
| Богородский городской округ | 4,06 | 3,98 | -2% |
| Чехов, городской округ | 4,91 | 5,1 | 4% |
| Сергиево-Посадский район | 3,41 | 3,82 | 12% |
| Наро-Фоминский городской округ | 7,14 | 6,48 | -9% |
| Истра, городской округ | 11,45 | 12,42 | 8% |
| Раменский городской округ | 5,47 | 5,28 | -3% |
| Солнечногорск, городской округ | 6,21 | 6,33 | 2% |
| Одинцовский городской округ | 10,48 | 10,83 | 3% |
| Сергиево-Посадский городской огруг | 3,41 | 2,94 | -14% |
| Серпухов, городской округ | 3,76 | 3,84 | 2% |
| Орехово-Зуевский городской округ | 2,03 | 2,18 | 7% |
| Можайский городской округ | 2,99 | 2,84 | -5% |
| Домодедово, городской округ | 6,93 | 6,65 | -4% |
| Весь Московский регион | 5,94 | 6,07 | 2% |
Источник: ЦИАН
Чего хотят покупатели
Основное требование сегодняшнего покупателя вторичных дач в Подмосковье — качественный объект по максимально возможной бюджетной стоимости, считает Пешич. Площадь строения должна быть от 100 кв. м, площадь участка — от 6 до 10 соток. Такая дача должна иметь хорошую транспортную доступность, желательно находиться на расстоянии 30–50 км от МКАД, рассказала Пешич.
Наибольшим спросом пользуются дома из качественных материалов, в хорошем состоянии и с коммуникациями, добавляет Таганов. По его словам, важен порядок на участке и в самом доме, а ценник должен находиться в пределах 1,5 млн руб.
Спрос и предложение
Объем предложения домов для сезонного проживания, по оценке «Инком-Недвижимости», за год снизился на 21%: сейчас в продаже находится около 4 тыс. лотов. Сокращение объемов предложения связано с тем, что собственники все чаще снимают свои объекты с продажи, так как не могут найти покупателя, а кардинально снижать цену не готовы, поясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
Что касается спроса — по данным «Инкома», относительно прошлого лета он снизился на треть. «Это следствие как общего кризиса на загородке, так и того, что часть покупателей, которые хотели приобрести дачу, но не нашли подходящий объект, решили присмотреть земельный участок на первичном рынке», — считает Таганов.
Из-за отсутствия спроса продавцы с большей готовностью идут на торг, утверждает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. «На рынке большой объем предложения, а интерес покупателя не столь высок, спрос не растет и предпосылок к его дальнейшему росту также нет», — рассказала она.
Земельные участки
Ситуация с земельными участками в садовых и дачных товариществах в целом схожа с летними домами. По данным «Инком-Недвижимости», их число на вторичном рынке за год сократилось на 30%, а спрос упал на 32%. «Популярность земли на вторичке неуклонно снижается. Чаще всего покупатели хотят приобрести готовый дом, это проще и дешевле. Правда, найти подходящий по цене и качеству вариант удается не всем. В таком случае клиент может обратить свое внимание на первичный загородный рынок и уже потом рассмотреть вариант покупки участка под застройку», — уточнил Таганов.
Неликвид и завышенные ожидания продавцов
Одной из главных проблем вторичного загородного рынка остаются завышенные цены, считают риелторы. По данным «Инкома», стоимость лотов на загородном рынке в среднем завешена на 30-40%.
Другой камень преткновения, по словам Таганова, — морально и физически устаревшие объекты. Дома в плохом состоянии, неудачном расположении (в близости от шоссе, ЛЭП или рядом со стройкой многоэтажек), с несовременной архитектурой или очень большими площадями составляют около 80% экспозиции, говорит эксперт.
