Мораторий на застройку Новой Москвы: что будет с ценами на жилье в ТиНАО
Новая Москва не планирует согласовывать строительство жилой недвижимости в ближайшие пять лет, заявил в феврале 2019 года руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Позднее чиновник пояснил «РБК-Недвижимости», что речи о тотальном запрете на строительство жилья не идет.
«Cейчас выданных разрешений более чем достаточно. Город всегда пойдет навстречу застройщикам, которые готовы реализовывать комплексные проекты, включающие жилье, социальные объекты и коммерческую недвижимость, где будут создаваться рабочие места. Жилые проекты без комплексной инфраструктуры мы не будем согласовывать. Нам не нужна Новая Москва как еще один гигантский спальный район столицы», — уточнил Владимир Жидкин.
О том, зачем нужны такие ограничения, как они могут повлиять на цены, спрос и предложение новостроек, а также девелоперский бизнес в Новой Москве, «РБК-Недвижимости» рассказали игроки рынка.
Зачем нужны ограничения
Столичные власти с помощью объявленного моратория в Новой Москве собираются предотвратить дисбаланс между строительством жилых и коммерческих объектов, считают опрошенные редакцией эксперты. Планируется добиться более планомерной застройки присоединенных территорий, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сегодня, по данным «Метриума», 92,3% всех квартир продается на территории НАО и только 7,7% — в ТАО.
«Думаю, новые объекты все же продолжат выходить на рынок. Шанс получить разрешение на строительство будут иметь девелоперы, рассматривающие площадки в ТАО. К тому же в перспективе нескольких лет в Троицкий округ придет метро. Поэтому вполне логично, что территория должна развиваться более равномерно», — считает Литинецкая.
Ограничение на новое строительство, по мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, было введено, чтобы сделать акцент и сосредоточиться прежде всего на развитии инфраструктурных объектов. «При помощи подобных мер стремятся гармонизировать городскую среду. А застройщики, ориентированные на точечное строительство, безусловно, могут навредить территории», — уточняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. По его словам, так было в ряде подмосковных городов, где подобная мера введена, так как там реализовывались проекты строительства жилья без создания необходимого количества социальных и инфраструктурных объектов.
Все крупные жилые проекты в ТиНАО сегодня реализуются в соответствии с принципами комплексного развития территорий, отмечает Цветов. По его словам, девелоперы в рамках новых жилых районов создают разнообразную торгово-бытовую и сервисную инфраструктуру на первых этажах домов, в пристроенных и отдельно стоящих зданиях, строят муниципальные школы и детские сады.
Новая Москва в цифрах
С июля 2012 года к Москве присоединили новые территории, в результате площадь столицы выросла почти в 2,5 раза. С этого момента в Новой Москве, по данным столичных властей, было построено 15 млн кв. м недвижимости, в том числе 11,5 млн жилой. На данный момент в ТиНАО выдано разрешений на строительство недвижимости общей площадью 8,6 млн кв. м, в том числе 7,2 млн кв. м — жилья.
Всего, согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), на этих территориях можно возвести 55,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 20,3 млн кв. м жилой. Если учесть, что ежегодно в ТиНАО вводится 1,7–2 млн кв. м жилья, то видно, что застройщики обеспечены объемом работы на десять лет вперед, они имеют возможность при необходимости получать разрешения на строительство в рамках утвержденных ПЗЗ, сообщили в пресс-службе столичного департамента развития новых территорий Москвы.
Сегодня в новостройках ТиНАО, по данным риелторов, на продажу выставлено порядка 8–9 тыс. новых квартир общей площадью 450–500 тыс. кв. м. Эта ситуация стабильна уже на протяжении трех-четырех лет.
По итогам первого квартала 2019 года стоимость 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы составила 117,2 тыс. руб. против 165,7 тыс. руб. в массовом сегменте Старой Москвы, а средний бюджет предложения равен 6,6 млн руб. и 9,6 млн руб. соответственно, подсчитали аналитики «Метриума». За три года (с декабря 2016 года) цены на новых территориях в данном сегменте выросли на 11,7%, а объем предложения за указанный период снизился на 22%. При этом на Новую Москву по итогам 2018 года пришлось более трети — 35% — всех ДДУ Москвы, уточняют аналитики компании.
Влияние на рынок
Планы властей по ограничению строительства пока не повлияли на ситуацию на рынке Новой Москвы, проекты и корпуса продолжают выходить на рынок, отмечают риелторы. «Не думаю, что нынешняя ситуация на первичном рынке Новой Москвы может измениться. Девелоперы вряд ли пересмотрят свои планы из-за моратория. Куда более актуальный на сегодняшний день вопрос — это переход на работу со счетами эскроу, что в итоге может снизить активность застройщиков и без дополнительных ограничений властей по выдаче разрешительной документации», — говорит Литинецкая.
По прогнозу Доброхотовой, в результате ограничений будет постепенно сокращаться предложение, возникнет дефицит, вслед за этим неизбежно вырастут цены на жилье. «Строительство метро в Новой Москве только подстегивает интерес к приобретению жилья именно на этих территориях, поэтому на фоне увеличения спроса и сокращения предложения рост цен может оказаться довольно заметным», — считает эксперт.
Для потребителей новостроек массового сегмента наиболее важным остается бюджет покупки. Если в какой-то момент покупатель психологически окажется не готов к подорожанию, то часть спроса может переместиться в Подмосковье, предполагает Доброхотова. «Мораторий на новое строительство на территории ТиНАО в первую очередь ограничит доступность жилья для наименее обеспеченных граждан, так как покупка недвижимости в Новой Москве стала тем самым компромиссом между стоимостью и качеством», — заключает Литинецкая.
Сложности для девелоперов
Жилье остается одним из драйверов комплексного развития, а рынок дает понятные параметры востребованности коммерческой недвижимости в определенной локации, отмечают эксперты. Так, по словам Цветова, даже небольшие районные торговые центры арендуемой площадью до 20 тыс. кв. м сегодня не возводят без четких договоренностей с будущим собственником или арендатором. «Стоимость строительства такого объекта составляет порядка 3 млрд руб. Инвесторы считают эффективным возведение такого ТЦ, если рядом проживает около 50 тыс. человек. То есть жилая застройка для такого объекта должна составлять порядка 1 млн кв. м», — поясняет он.
Если говорить о бизнес-центрах, то для объекта полезной площадью 20 тыс. кв. м таких серьезных требований по наличию жилья рядом нет, зато важно метро, пеший путь от которого не должен превышать пяти минут, говорит Цветов.
Сегодня наиболее эффективный формат коммерческого объекта в ТиНАО, по оценке Цветова, должен сочетать в себе офисную и торговую функции, а в идеале еще и развлекательную. Таким образом, при сохранении определенных экономических трендов мораторий может замедлить в ТиНАО появление коммерческих объектов, прогнозирует эксперт.