Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Новостройки Москвы: как выбрать, где посмотреть, что ожидать Партнерский материал, 14:05 Песков назвал «псевдорасследованием» материал ФБК о «дворце Путина» Политика, 13:56 Тренер Умара Нурмагомедова спрогнозировал его чемпионство в UFC Спорт, 13:54 В Кремле пообещали представить к госнаградам участников операции в Чечне Политика, 13:48 Вице-премьер заявила о планах выдавать ипотеку под залог деревянных домов Экономика, 13:44 Пошаговая инструкция по проведению ребрендинга Pro, 13:39 Подарок на века: как выбрать по знаку зодиака РБК «Стиль» и Алроса, 13:35 Цены до ₽10 млрд: риелторы назвали самые дорогие элитные лоты Москвы Недвижимость, 13:35 Матвиенко не увидела необходимости вводить «ковид-паспорта» Общество, 13:34 «Обувь России» начала размещение выпуска облигаций на ₽1,5 млрд Пресс-релиз, 13:31 Кадыров заявил о полной ликвидации бандподполья в Чечне Политика, 13:28 Кремль ответил на вопрос об основах «идеологии Путина» Политика, 13:26 В Италии пригрозили подачей иска к Pfizer из-за задержки поставок вакцины Общество, 13:23 Мурашко заявил о преодолении критических моментов с нехваткой лекарств Общество, 13:16
Открываем кофейню: как подобрать помещение под аренду в Москве
 
0 

Открываем кофейню: как подобрать помещение под аренду в Москве

Какие форматы кофеен открывают в столице, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости»
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС

По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.

О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости».

Рынок растет, но есть свободные ниши

В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.

Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.

С чем столкнулась российская сеть кофеен при аренде помещений за рубежом

Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.

Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.

Выбрать формат

Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера — должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.

Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах — во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест — Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.

В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию — например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.

Фотогалерея: интерьеры кофеен

Какие помещения подойдут под кофейню

Выбор зависит от концепции, места и того, рассчитывает ли кофейня на проходящий трафик и формат «кофе с собой» или хотела бы привлечь тех, кто будет гостем заведения в обед, придет на деловую встречу, дружескую беседу или вечерний ужин с алкоголем, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.

Кофейни могут располагаться в бизнес-центрах, торговых комплексах, помещениях стрит-ретейла и киосках на улице. Внутри ТЦ кафе обычно арендуют площади в торговых галереях, островных пространствах, атриумах и коридорах, если позволяет ширина, единое требование к которым — это высокий трафик, а вот зоны фуд-корта в силу автономности такого формата, наоборот, выбирают крайне редко, отмечают брокеры.

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Конечно, существует главное техническое требование к помещениям общепита — это наличие воды и электричества. Однако для кофейни полного цикла также необходимы вентиляция и вытяжка аналогичной ресторанным площадкам мощности, объясняет руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.

Для киоска или мини-кофейни, по оценке консультантов, подойдут помещения площадью 5–30 кв. м, для кофейни с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест потребуется уже 40–100 кв. м, а для кофейни-кафе с посадкой и наличием дополнительного меню — от 100 до 300 кв. м.

Выбор локации

Выбор локации зависит от возможностей арендатора и наличия подходящих помещений, говорит Постоленко. По ее словам, для рынка стрит-ретейла категория общепита, в которую входят кофейни, наиболее популярна среди арендаторов. Сегодня самые востребованные помещения — от 20 кв. м и более. В ТРЦ актуален не только формат кофеен в отдельном помещении, но и «кофе с собой» в концепции островка, отмечает эксперт.

«Для открытия подобного заведения необходимо владеть средствами, которых будет достаточно на депозит и первый месяц аренды. Также при поиске помещений необходимо учитывать технические особенности помещения и инфраструктуру локации в целом», — рекомендует Постоленко. По ее словам, перед заключением договора аренды важно просчитать пешеходный трафик локации, изучить ближайших конкурентов и выделить зоны охвата.

Так как кофе традиционно утренний продукт для деловых людей, то приоритет при выборе помещений — места, где есть пересечения различных потоков. Учебные заведения, центры «Мои документы», вокзалы, МКЦ, торговые улочки, офисные кварталы, арт-кварталы — отличные магниты для кофеен и мини-кафе, утверждает Ярова.

Сколько стоит аренда

Стоимость аренды помещения разнится в первую очередь от места и затем уже от метража, отмечают брокеры. «За дорогие помещения с наличием трафика арендаторы борются, а доступные по цене предложения при отсутствии трафика подходят только нишевым концепциям или тем, кто понимает потенциал развития локации и готов нести временные убытки ради будущей прибыли и чтобы зафиксировать комфортную аренду в перспективном месте на долгий период», — поясняет Ярова.

Ставка аренды на помещения кафе в торговых центрах Москвы, по данным Colliers International, находится в диапазоне от 20 тыс. до 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в значительной степени зависит от места расположения и концепции объекта. Цена аренды в бизнес-центрах в зависимости от спроса на площадку может варьироваться, по оценке JLL, в среднем от 80 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц за помещение, места для размещения кафе размером 50–100 кв. м в ТЦ в среднем стоят 400–700 тыс. руб., полноформатные кофейни площадью от 200 кв. м и больше по стоимости аренды в топовых ТЦ сопоставимы с арендными ставками размещения ресторана — это в среднем от 800 тыс. руб. до 1,5 млн руб. в месяц», — говорит Мартынова.

Самые дорогие помещения стрит-ретейла находятся в центре столицы. «Проходные, визуально доступные и правильной формы помещения на выходе из метро в ЦАО могут стоить от 1 млн и до 1,5 млн руб. в месяц. На топовых пешеходных улицах в лучших локациях, таких как Маросейка, Мясницкая, Пятницкая, есть отдельные случаи со ставкой аренды даже выше. Отдельная зона — Москва-Сити, где также ставка аренды может быть от 1,5 млн до 2 млн руб. в год за помещение. При этом второстепенные улицы, замкнутые бизнес-кварталы или спальные районы могут привлекать арендаторов предложениями за 200 тыс. руб. в месяц», — отмечает Ярова.

Нужно учитывать и дополнительные расходы на ремонт, меблировку помещений, которые, по оценке Постоленко, могут составить от 20 тыс. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. В большинстве случаев инвестор рассчитывает на окупаемость в течение двух — пяти лет (для мини-кафе срок, как правило, ниже, а для более крупных форматов — ближе к верхней границе указанного диапазона), утверждает эксперт.

Главное Найти квартиру Лента