Почему новые ТЦ не открываются, а старые — меняются
Новых торговых центров в стране практически нет, и развитие рынка торговой недвижимости в России с каждым годом замедляется. В 2018 году ожидается порядка 800 тыс. кв. м, при этом подавляющее большинство составляют проекты, которые уже находились в стадии строительства.
Говорит ли это о том, что рынок перенасыщен и торговых центров уже достаточно? Напротив, средняя цифра не превышает 200 кв. м на 1 тыс. человек, что в несколько раз ниже европейских показателей. Другой вопрос, что многие торговые центры морально и физически устарели. Сегмент таких объектов меняется, и я бы назвал это эволюцией. Да и саму сферу через несколько лет нельзя будет считать исключительно торговой — она превращается в торгово-развлекательную, и вчерашний торговый центр становится мультиформатным.
Дело здесь не в только в предложении, но и в спросе со стороны конечного покупателя, потребителя товаров и услуг, которые предлагают арендаторы торговых площадей. Можно выделить три основные причины изменений.
Экономическая. Реальные доходы населения падают, покупательная способность снижается уже четвертый год, люди приобретают реже, а средние чеки становятся меньше. Рост цен на товары первой необходимости вынуждает сокращать расходы. То есть покупатели начинают искать более дешевую одежду, более демократичные марки. Находят они их на вещевых рынках, которые уже не выглядят как барахолки из 1990-х и предлагают довольно широкий выбор товаров из Китая — подчас не менее качественных, чем у известных фешен-ретейлеров среднего класса.
Поколенческо-психологическая. Покупатель уходит за покупками в интернет. Сейчас в активной жизненной фазе находятся люди, родившиеся в 1980–1990-х годах, и их смело можно назвать «цифровым» поколением. Им проще и удобнее покупать товары широкого потребления — одежду, обувь, технику, детские товары — через интернет, они не приемлют классические формы походов в магазин.
Выбор и качество продуктов. Если раньше основными трафикообразующими якорями были продуктовые гипермаркеты, куда семьи приезжали, чтобы закупиться более дешевыми продуктами, то сегодня в таких гипермакертах основные товары уже не намного дешевле, чем в магазинах у дома. При этом в крупных гипермаркетах зачастую качество скоропортящихся продуктов оставляет желать лучшего, и за молоком, овощами и фруктами, мясом и хорошим сыром покупатели отправляются на фермерские рынки и в небольшие лавочки.
Итак, потребители рассредоточились: за продуктами — на рынок, за техникой — в интернет, за одеждой и обувью — на вещевые рынки. А где развлекаться, отдыхать с детьми, смотреть кино, заниматься спортом? Вы не поверите — в торговом центре. Вчерашние ТЦ все больше берут на себя функцию комьюнити, удобных и комфортных общественных пространств, куда люди приходят для того, чтобы общаться, развлекаться, проводить время, а магазины становятся некоей сопутствующей функцией — сходил в кино или на квест, а по дороге зашел за молоком, а не наоборот.
Поэтому грамотный подход к формированию и созданию качественных общественных зон с прицелом на завтра сегодня становится залогом успеха, и тот собственник, который понимает это, постоянно пробуя разные форматы (от фешен-ярмарок до криптоферм), в итоге останется в выигрыше, а не с тысячами метров пустующих площадей. И все те торговые центры, которые находятся в стадии проектирования, уже сейчас закладывают до 50% площадей под развлечения.
Сегодня в новые большие ТРЦ первыми «заходят» продуктовые якоря и семейные досуговые центры, в которых есть и развлечения для детей и взрослых, и спортивные зоны, и образовательная часть. Вот пример: в 2017 году открылся один из самых крупных торговых центров в ближайшем Подмосковье. Через полгода после открытия в нем работают огромный детский город, кинотеатр, боулинг, сетевой продуктовый гипермаркет и… все.
Думаю, что большого количества новых ТРЦ в ближайшем будущем в стране не появится, поскольку многие иностранные инвесторы сворачивают бизнес в России и по политическим, и по экономическим причинам, а страна становится все более высокорисковым рынком для новых потенциальных инвесторов. Существующие площади ждет постепенная эволюция. И лет через семь мы увидим уже не торговые центры, а общественные пространства с сохранившейся торговой функцией — важной, но не определяющей. Первые изменения уже видны в крупных московских ТЦ, а также в городах-миллионниках. Скорее всего, мы уйдем от застройки суперрегионального формата, оставив объекты площадью до 50 тыс. кв. м, но с грамотным tenant-mix, который будет отвечать новым вызовам времени.
Хорошо это или плохо для собственника? Думаю, что хорошо, ведь чем больше владелец диверсифицирует свои площади, тем стабильнее денежный поток и тем на меньшее количество уступок и компромиссов придется идти, когда наступит очередной кризис. Чем меньше его арендатор зависим от состояния экономики, тем спокойнее.
