Завтра туриста: как отпускники способствуют инвестициям в недвижимость
Сфера путешествий и туризма является самой крупной индустрией услуг в мире, составляя почти $7 трлн, что равнозначно примерно 10% мирового ВВП и 6% международного экспорта. В 2015 году туристический сектор рос быстрее мировой экономики: 3,7% против 2,9%.
По данным Всемирного совета по туризму и путешествиям, каждый доллар, потраченный на туристическую поездку, генерирует более трех долларов экономического производства. Связь между туризмом и недвижимостью также оказывается довольно прочной: туристический фактор позволяет развивать инфраструктуру жилых и коммерческих рынков, создавая еще больший потенциал для привлечения растущего числа посетителей.
Например, в Японии рекордный приток туристов помогает росту стоимости земли, которая увеличивается уже четвертый год подряд. Число туристов только за первые семь месяцев 2016 года в этой стране выросло на 27%, дойдя до 14 млн человек. Именно этот фактор в совокупности с ростом коммерческих инвестиций, объем которых в один только гостиничный сектор в первом полугодии превысил $2,2 млрд, подтолкнул рост стоимости земли в Токио, Осаке и Нагое. Цены на коммерческую землю в этих городах за год в среднем выросли почти на 3% по сравнению с ростом на 2,3% в прошлом году. Стоимость жилой земли также растет: самый сильный ценовой скачок — почти 30% — был зафиксирован в Куттяне, расположенном недалеко от горнолыжных курортов западной части Хоккайдо. Здесь также не обошлось без туристов, которые предпочитали местные курорты и активно подогревали цены.
Логично, что большинство инвесторов в надежде на стабильную прибыль выбирают популярные туристические маршруты. Однако эта стратегия не всегда оказывается успешной. Бывает и так, что туристический фактор может стать препятствием на пути к инвестированию средств в те или иные объекты. К примеру, в небольших рыбацких деревнях Италии, туристическая популярность которых за последние годы выросла почти вдвое, даже скромный приток посетителей превращается в постоянный «человеческий час-пик». Национальный парк Чинкве-Терре, расположенный в регионе Лигурия на побережье Генуэзского залива, как раз из таких: последнее время он испытывает небывалый туристический подъем, который, кажется, достиг критической отметки. За прошлый год в парке с населением всего в 5 тыс. жителей побывало 2,5 млн посетителей, а уже к концу этого года их рост, согласно прогнозам, увеличится еще, достигнув отметки в 3 млн человек. На первый взгляд, небывалая для этих мест туристическая проходимость способна превратить область в Мекку для иностранных инвесторов. Но с другой стороны, существует вероятность того, что потенциальных инвесторов рискуют отпугнуть нескончаемые толпы туристов, которые зачастую приезжают лишь на один день без ночевки, а значит, не способны стать частью местного buy-to-let-сектора. В результате при максимальной туристической проходимости множество объектов в этой местности оказываются невостребованными. Кроме того, большинство потенциальных арендаторов предпочитают шумной толкотне тихое уединение, а значит, стараются арендовать апартаменты где-нибудь подальше от туристических троп. В то время как большинство направлений борется за туристическое внимание, местное правительство в целях снижения турпотока уже активно принимает меры: в этом году они уже увеличили стоимость входных билетов для посетителей до €7,50 и обязали всех туристов приобретать специальные железнодорожные билеты по более высокой цене. Правда, пока неясно, сможет ли это помочь сохранить инвестиционную привлекательность национального парка.
Безусловно, туристический сектор вполне способен помочь государству встать в один ряд с приоритетными инвестиционными направлениями. Взять хотя бы некоторые развивающиеся страны. По статистике, такие регионы, как Бали, смогли бороться с падающими ценами именно благодаря турпотоку: за последние два года количество туристов на острове увеличилось почти на 15% и примерно на столько же (+12%) выросли цены на местное жилье.
Но способен ли турпоток помочь конкретному инвестору в недвижимость? В туристических хот-спотах стоимость жилья вполне способна взлететь до небес, однако гарантирует ли это стабильную доходность? К примеру, в таких ультратуристических местах, как Венеция, где цены не ослабевают в течение уже 20 лет и продолжали расти даже во время финансового кризиса, инвестор, казалось бы, может рассчитывать на постоянный спрос среди арендаторов жилья. Однако сегодня ситуация такова, что из 20 млн человек, приезжающих в Венецию каждый год, только половина остается здесь на одну или несколько ночей. За последние 25 лет количество арендаторов сократилось как минимум на две трети, а слишком дорогая венецианская недвижимость (сегодня в среднем диапазон цены квадратного метра колеблется от €5 тыс. до €20 тыс.), а также сокращение числа рабочих мест, не связанных с туризмом, рост стоимости продуктов питания и транспортных расходов вытесняет местное население, объем которого за минувшее тридцатилетие упал чуть ли не в два раза.
Еще одной стратегией, которая постепенно превращается в тренд среди инвесторов, становится fly-to-let (в букв. пер с англ. «летать чтобы арендовать»). Ее суть заключается в том, что инвесторы в недвижимость старательно выбирают направления, исходя из принципа «чем дальше, тем лучше». Вместо стандартных туристических маршрутов, вроде Берлина или Лондона, они все чаще предпочитают Индонезию или Доминикану в надежде на туристический бум. Правда, чтобы вычислить по-настоящему ликвидное направление для инвестиций, одной только туристической популярности недостаточно. Такие страны не смогут приносить стабильный доход из-за слишком неустойчивой экономики или сейсмической опасности. Именно поэтому стратегия инвестирования должна выстраиваться по шаговой системе: сначала стоит изучить экономическую, экологическую и даже географическую обстановку в стране, а уже потом принимать решение, основываясь на туристической привлекательности того или иного государства. То же самое касается и туристических мест в Европе: слишком популярные направления не всегда гарантируют успех потенциальных инвестиций, а иногда, наоборот, могут оказаться для инвестора одним сплошным разочарованием.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
