Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Греф ответил на критику проекта «Ладошки» Роскомнадзором 18:50, Технологии и медиа Обреченный процент: как изменились ставки по вкладам в рублях 18:48, Деньги Мединский рассказал о рекордных сборах российского кино 18:34, Технологии и медиа Южная Корея: две стороны одной страны 18:33, РБК, Korean Air и НОТК Медведев предложил промаркировать средства индивидуальной защиты рабочих 18:30, Технологии и медиа Рогозин не увидел ответа на главный вопрос в выводах о падении спутника 18:30, Общество Российское посольство в Йемене перевезли в Саудовскую Аравию 18:27, Политика В Китае открылось второе по высоте здание в мире 18:25, Дизайн Reuters узнал о планах ЕС продлить секторальные санкции против России 18:25, Политика Суд оставил в силе наказание Telegram за отказ сотрудничать с ФСБ 18:25, Технологии и медиа Владелец сети Zara выставил на продажу 16 магазинов в Европе за €400 млн 18:23, Город «Вымпелком» переедет в бизнес-центр Бориса Минца 18:18, Бизнес Собянин счел выдвижение Путина самым ожидаемым политическим событием года 18:05, Политика Россияне стали больше пользоваться мобильными приложениями банков и такси 18:01, Технологии и медиа Генпрокуратура Украины вызвала Саакашвили на допрос 17:58, Политика Рыболовлев назвал незаконным извлечение данных из телефона его адвоката 17:53, Общество Росстандарт решил разобраться с сертификацией магических услуг 17:49, Общество Жена Саакашвили назвала смехотворными слухи о работе ее мужа на Россию 17:46, Политика Здание ЦДХ на Крымском Валу полностью отойдет Третьяковке 17:45, Общество СК ответил на слова Титова о необоснованном содержании бизнесменов в СИЗО 17:45, Общество Подозреваемому в организации взрыва в Нью-Йорке предъявлены обвинения 17:42, Общество Суд отказал в компенсации пострадавшей от пуль экс-майора Евсюкова 17:41, Общество Еще не выход: почему российским войскам пока есть чем заняться в Сирии 17:38, Мнение Как собраться за 5 минут: универсальные комплекты и вещи-спасатели 17:30, Спецпроект РБК PINK Опубликовано видео взрыва на газовом хабе в Австрии 17:29, Общество 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 17:26, РБК и Hankook Экс-гендиректору летного отряда «Россия» дали два года условно 17:23, Общество Число пострадавших от взрыва на газовом хабе увеличилось до 21 человека 17:20, Общество
Иностранные инвесторы хотят участвовать в строительстве недвижимости
01 окт, 2007 12:09
0
Иностранные инвесторы хотят участвовать в строительстве недвижимости
Немецкий банк Hypo Real Estate в 2008 году намерен приступить к инвестированию средств в строительство недвижимости в российских регионах – сообщил директор аналитического департамента компании ALUR Михаил Хайкин на форуме "Девелопмент будущего", где в числе прочего обсуждались современные инструменты финансирования девелоперских проектов.

Немецкий банк Hypo Real Estate в 2008 году намерен приступить к инвестированию средств в строительство недвижимости в российских регионах – сообщил директор аналитического департамента компании ALUR Михаил Хайкин на форуме "Девелопмент будущего", где в числе прочего обсуждались современные инструменты финансирования девелоперских проектов.

Способов привлечения денежных ресурсов для строительства коммерческой и жилой недвижимости, как известно, существует несколько: банковское кредитование, создание закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), акционерное финансирование и т.д. Кредитованию в этом ряду принадлежит весьма заметное место. Активно с девелоперами сотрудничают Сбербанк, Внешторгбанк, МДМ-банк. Иностранные банки (ЕБРР, RaiffeizenBank и др.) работают в основном в столичных городах – в частности, тот же Hypo Real Estate предоставлял займы московским компаниям под строительство логистических центров. В Екатеринбурге к этому рынку интерес проявил банк Sosite Generale.

Информация о приходе в регионы немецкого банка интересна уже тем, что в последние полтора месяца на международных финансовых рынках наблюдается кризис. Докатился он и до России: Центральный банк РФ на поддержание банковской системы потратил уже около 20 млрд. долларов. Естественно, в условиях нестабильности многие отечественные банки сократили финансирование девелоперских проектов. Средства выделяются, по словам экспертов, только на те проекты, которые были одобрены еще до кризиса, либо исключительно проверенным заемщикам. Новые проекты российскими банками не рассматриваются – во всяком случае, в Москве. Иностранные банки, утверждает Михаил Хайкин, считают, что в российской экономике никаких негативных тенденций не наблюдается - спрос на коммерческую и жилую недвижимость по-прежнему высок, и потому строят планы по выходу на региональные рынки.

Условия кредитования у отечественных и иностранных банков несколько отличаются. Российские банки кредитуют на короткий либо среднесрочный период (3-5 лет), а плата за пользование средствами составляет 12-16%. Ставки у зарубежных банков ниже (8-10 %), а кредитуют они на более длительный срок: до 10 лет. Правда, и процедура получения займа значительно сложнее: кредитный комитет ЕБРР рассматривает заявку иногда до девяти месяцев. Кроме того, эксперты прогнозируют в свете кризиса повышение процентных ставок. По словам Дмитрия Борискина, руководителя группы проектного финансирования Уральского филиала "Райффайзенбанк Австрия", ставки уже выросли на один процент. Той же политики придерживаются и ЕБРР с "Сосьете Женераль".

В свете вышесказанного некоторые девелоперы начинают отдавать предпочтение акционерному финансированию: заемные средства, которые также не должны превышать 70 %, привлекаются за счет продажи доли в проекте. Причем иностранные инвесторы требуют минимум 51 % доли. Но зато инвестор готов брать на себя весь спектр девелоперских задач: предпроектные работы, контроль за разработкой проекта, выбор генерального подрядчика, привлечение заемного финансироавния и контроль затрат. Если инвестором выступает крупный иностранный фонд с кредитной историей, то у инициатора проекта есть возможность привлечения средств под 6-8 % годовых. К плюсам акционерного финансирования эксперты относят возможность минимизировать инициатору проекта собственные средств, а также получить опыт работы с ведущей девелоперской компанией. При этом значительно проще договориться с международной управляющей компанией.

Один из вариантов акционерного финансирования – форвардная продажа. Суть ее в том, что еще до получения разрешения на строительство инициатор и инвестор проекта оценивают его стоимость, и инвестор делает предоплату в размере 10 %, что опять же позволяет минимизировать собственные средства. Инициатор реализует проект, после чего происходит окончательный расчет – за минусом, естественно, предоплаты и долга по заемному финансированию. Недостаток форвардной продажи в том, что основывается она на консервативной оценке проекта (через 3-5 лет уровень ставки капитализации эксперты прогнозируют 8- 9%), то есть собственник может потерять доход. Правда, и рисков у инициатора при этом меньше. Схема эта больше ориентирована на стратегических инвесторов.

Ключевым иностранным инвесторам акционерное финансирование весьма интересно. Но специалисты советуют продавать долю на стадии предпроекта: когда документация уже разрабатывается, инвесторы входят в проект неохотно, предпочитая завязывать отношения с инициатором сразу после оформления земли в собственность. Таким образом они пытаются оставить за собой право вносить изменения в проект.

Есть еще один инструмент финансирования – так называемый бриджевый кредит. Данный краткосрочный банковский кредит (обычно на 1-1,5 года) приплюсовывается к собственным средствам инициатора проекта, если их не набирается на 30 %. Инструмент довольно эффективен в тех случаях, когда собственник не планирует заниматься проектом, а хочет войти в него долей в виде земли. Бриджевый кредит дорогой – для региональных девелоперов ставка в российских банках равняется 14 - 18 %. К нему можно прибегать, если есть уверенность, что на ранних стадиях проект будет генерировать значительные денежные потоки. Допустим, можно погасить кредит, продав долю инвестору за год до сдачи объекта. Впрочем, иностранные банки иногда просят исключить подобные денежные потоки, и если после этого схема окажется неустойчивой, на кредит можно не рассчитывать.

Оценивая современные инструменты финансирования девелоперских проектов, заместитель генерального директора УК "RED" Андрей Брауде говорит, что отдает предпочтение двум из них: собственным источникам и средствам, заимствованным у иностранных инвестиционных фондов либо у Сбербанка.

Банки, утверждают эксперты, продолжают расширять спектр услуг по финансированию девелоперских проектов: например, сейчас после сдачи объекта и заполнения его арендаторами вполне возможно получить рефинансирование в размере 80 % от стоимости затрат на строительство.

Возможно, именно гибкостью банков объясняется ситуация, когда известные девелоперские компании почти не прибегают к еще одному финансовому инструменту – паевым фондам, у которых есть свои преимущества. Но о них стоит поговорить отдельно в следующем материале.

Владимир Терлецкий 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости