Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Теннисиста Долгополова заподозрили в договорном матче 20:30, Спорт Минобороны приостановило продажу части Лосиного Острова под застройку 20:28, Политика Число пострадавших при пожаре в Ростове-на-Дону увеличилось до 36 человек 20:05, Общество Бинбанк заявил о планах провести докапитализацию до конца года 19:55, Финансы «Фонтанка» узнала о проблемах с оружием и зарплатами ЧВК «Вагнер» в Сирии 19:51, Политика Испанские полицейские застрелили организатора теракта в Барселоне 19:44, Политика Агент Луана сообщил о срыве переговоров со «Спартаком» 19:40, Спорт Условия эффективности: как сделать, чтобы блокчейн не навредил бизнесу 19:30, Мнение Пожар в Ростове-на-Дону локализовали на шести участках 19:24, Общество Россия выплатила последний долг СССР 19:14, Экономика Застывшие в янтаре: как с нуля стартовать на поделенном рынке 18:55, Свое дело Умерла актриса и писатель Зоя Степанова 18:51, Общество «Реал» подаст апелляцию на удаление Серхио Рамоса 18:51, Спорт Сурков заявил о «свежих идеях» на встрече с представителем США по Украине 18:45, Политика Свобода и джинсы: как советский кооператив стал миллиардным бизнесом 18:45, РБК и Сбербанк Число компаний с долгами по зарплате достигло рекорда за 2017 год 18:44, Экономика Оптимизируй это: что дали и отняли поправки в НК РФ о налоговой выгоде 18:39, Экономика В движении поездов по внешнему кругу МЦК произошел сбой 18:37, Общество Мэрия Москвы получила заявку на митинг по вопросам градостроительства 18:35, Политика Поговорить не с кем: почему президент США Трамп теряет советников 18:28, Политика СМИ опубликовали видео повреждений эсминца «Джон Маккейн» 18:26, Политика CAS утвердил пожизненную дисквалификацию Балахничева 18:26, Спорт Жильцы сгоревших в Ростове-на-Дону домов пожаловались на черных риелторов 18:23, Общество СМИ сообщили о задержании подозреваемого в теракте в Барселоне 18:05, Общество Почти половине россиян отказали в пересмотре кадастровой оценки 18:04, Деньги Крупный пожар в Ростове-на-Дону 18:03, Фотогалерея  Визовый дефицит: как меняется работа дипмиссии США в России 18:00, Политика Путин назначил заместителя Захаровой послом на Шри-Ланке 17:59, Политика
Страх побеждает жадность
21 ноя, 2008 16:39
0
Страх побеждает жадность
  Бизнес представляет собой компромисс между страхом и жадностью. Можно констатировать, что сегодня в ипотечном бизнесе стремление заработать побеждает страх перед мировым финансовым кризисом.

Любой бизнес представляет собой компромисс между страхом и жадностью. Можно констатировать, что сегодня в ипотечном бизнесе стремление заработать побеждает страх перед мировым финансовым кризисом.

Новости ипотечного рынка третий месяц напоминают сводки с полей сражений. «Мертвые» банки отказались от ипотечной деятельности насовсем, контуженые - замерли, пересматривая условия своих программ кредитования. Тяжелораненые установили заградительные процентные ставки, формально не прекращая выдавать кредиты. Легкораненые сузили перечень кредитов до приобретения готового жилья и повысили ставки по кредитам.

Начиная с сентября состояние российского рынка ипотеки наглядно демонстрирует наихудший вариант прогнозов, которые звучали год назад. Однако мрачные предсказания сбываться не торопились и после нескольких судорожных движений со стороны наиболее нервных банков зимой и весной наступило затишье. К ипотеке подключались новые банки, старожилы снижали ставки и внедряли дополнительные разновидности кредитования. Казалось, все налаживается и кризис пройдет стороной.

Банкротства гигантов международного инвестиционного бизнеса, начавшиеся в сентябре, ознаменовали новый, еще более крутой виток мирового финансового кризиса. Даже заядлые скептики не предполагали, что в российском ипотечном бизнесе проблемы обострятся так быстро и так резко. Ставки по кредитам не просто повысились, а ушли в недоступные населению области. Ужесточение требований к заемщикам превратилось в полный отказ выдавать кредиты кому бы то ни было, включая тех, кому это уже пообещали. Рынок оказался отброшен в 2004 год.

До наступления острой фазы ипотечного кризиса в политике российских банков наблюдалась сплоченность в отношении перспектив развития бизнеса - дружно снижали ставки, по схожему сценарию меняли условия и схемы кредитования. Теперь же банки меняют ипотечную стратегию совершенно по-разному, в зависимости от особенностей своего положения и представления о возможных рисках.

Банк «Уралсиб» отменил программу ипотечного кредитования в долларах, Оргрэсбанк и Городской ипотечный банк - в рублях, «Возрождение» - в любой валюте, кроме рублей. Райффайзенбанк отказался от ипотечных кредитов с плавающими ставками, а банк «ДельтаКредит», наоборот, внедрил новый продукт с отсроченной плавающей ставкой.

Неразбериха в действиях банков, резкая смена курса, несоответствие между декларациями и реальностью сегодня способны привести в замешательство матерого аналитика, что уж тут говорить о неискушенных заемщиках. Кризис уничтожил многие этические нормы в банковском сообществе. С умыслом или в силу неудачного стечения обстоятельств многие банки принимают заявки, которые зависают без толку. Рассмотрение в течение недели растягивается на месяцы, а потом оказывается, что ставки по кредиту выросли на 5%, а размер первоначального взноса - вдвое. В этой ситуации все труднее самостоятельно найти подходящую кредитную программу и, самое главное, банк, в котором кредит не только пообещают, но и выдадут.

Насущной необходимостью становятся брокерские услуги. Например, компания «Кредитно-финансовый консультант» обещает своим клиентам организовать ипотеку за три дня, даже без справки 2-НДФЛ по весьма привлекательным ставкам. А кредитный брокер «Фосборн Хоум» совместно с банками-партнерами помогает получить кредит обманутым заемщикам, которым деньги пообещали, но не дали.

Ипотечный триллер

Начиная с августа большинство банков повышало процентные ставки по кредитам уже по два-три раза. ВТБ 24 в октябре повысил ставки по ипотечным кредитам как в рублях, так и в долларах, в пятый раз с начала года. Также с октября банк ввел в практику повышающие надбавки для процентной ставки по ипотеке для тех категорий заемщиков, которые будут признаны носителями повышенного риска. Обладателям «серых» доходов кредит обойдется на 1% дороже, для предпринимателей и мажоритарных акционеров - на 1,5%.

При этом обладателей «белых» зарплат этой осенью в стране заметно поуменьшилось. Даже крупные компании, до недавнего времени честно платившие зарплату по ведомости, «увели в тень» часть доходов своих работников.

Резко выросли процентные ставки по кредитам Альфа-банка, МДМ-банка, Росевробанка. В сущности, они свернули свою ипотеку. Когда видишь новые ставки, иначе не скажешь. В Альфа-банке, например, теперь кредиты на пять лет обойдутся заемщику в 16,4% в долларах или 21,4% в рублях. Кредиты на более типичный срок для ипотеки - в 25 лет - обойдутся в 20,4% годовых в долларах и 24,2% в рублях. Все это было бы смешно, когда бы не было так грустно, потому что некоторые предрекают, что через пару месяцев и эти ставки будут приниматься как должное.

Ставки по наиболее популярным кредитам сегодня колеблются вблизи 12,5% годовых (в долларах) и 16% (в рублях). Если еще год назад минимальная процентная ставка по рублевым кредитам в 17-18% признавалась заградительной, то есть фактическим отказом банка от ипотеки, то сегодня это вполне реалистичное предложение. По подсчетам специалистов кредитного брокера «Фосборн Хоум», повышение ставки на 1% при прочих равных условиях сокращает максимальную сумму кредита на 8-12%.

Прекратили выдавать ипотечные кредиты банки «Русский стандарт», «Хоум Кредит», «Союз», «КИТ Финанс», Московский кредитный банк, банк ICICI, НОМОС-банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, МБРР, Промсвязьбанк, «Петрокоммерц», Собинбанк. Транскредитбанк, будучи стратегическим партнером РЖД, ограничил круг ипотечных заемщиков работниками железнодорожной отрасли.

Большая часть из контуженных кризисом в будущем намеревается снова заняться ипотекой, а пока, то ли в самом деле пересматривает свои программы в поисках оптимального решения, то ли просто выжидает, что будет дальше. «НОМОС-банк исходя из объективно сложившейся ситуации на рынке принял решение о временной приостановке действия своей ипотечной программы. Банк временно не будет выдавать новые ипотечные кредиты, сосредоточившись на облуживании уже имеющихся договоров и обязательств. Временная приостановка ипотеки - следствие как текущей ситуации на мировых рынках, которая привела к дефициту длинных денег, так и положения на отечественном рынке недвижимости, когда покупатели снизили свою активность в связи с неопределенностью ценового предложения», - комментируют происходящее в пресс-службе НОМОС-банка.

Прекращается выдача кредитов на приобретение загородной недвижимости под залог имеющейся недвижимости. Деньги под залог недвижимости часто берут на развитие малого бизнеса или чтобы погасить уже взятые на себя долговые обязательства. В банках считают, что кредиты, истраченные подобным образом, несут в себе повышенный риск для банка.

Минимальный первоначальный взнос в среднем поднялся до 30%, хотя не редкость требование банка внести за свой счет и 40, и 50% от стоимости приобретаемого жилья. По-прежнему готовы удовлетвориться первоначальным взносом в размере 10-15% Москоммерцбанк, Фора-банк, Первый чешско-российский банк, банк «БНП Париба». В Банке жилищного финансирования, но только на квартиры не дороже 9 млн рублей.

Впрочем, рост первоначального взноса как раз не представляется большой проблемой для основной массы заемщиков. В Москве около 80% ипотечных кредитов выдают под альтернативные сделки, когда люди приобретают новое жилье взамен старого. Соответственно, они вносят первоначальный взнос, значительно превышающий и 30, и 40%.

Зато мораторий и штрафные санкции за досрочное погашение ипотечного кредита продолжают действовать. Видимо, банки сохраняют веру в своих заемщиков и не пытаются подтолкнуть их рассчитываться побыстрее.

Практически повывелись кредиты на приобретение строящегося жилья. С начала осени такие программы свернули Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Абсолют Банк, МБРР, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Кредит Европа Банк, Росевробанк, Банк Москвы, банк «Уралсиб». Среди «последних из могикан» - Газпромбанк, Банк жилищного финансирования, Москоммерцбанк, банк «Зенит», Первый чешско-российский банк, Экспобанк.

Остатки былой роскоши

Что же осталось от недавнего разнообразия? Чтобы не путаться в цифрах, за образец возьмем предложения для «белых» заемщиков. Для «серых» ставки по кредитам будут в среднем на 1% выше.

Сбербанк установил ставку на кредиты в рублях сроком на 20 лет в размере 13,75% и 14% - на 30 лет. Но минимальный первоначальный взнос - 30%. У Москоммерцбанка при маленьком первоначальном взносе в 10% процентная ставка по ипотеке, независимо от валюты и срока кредитования, равняется 13,5% годовых. В рублях это, пожалуй, самое выгодное предложение на сегодняшний день. В числе наиболее дружелюбных банков и «БНП Париба».

Если брать кредит в долларах на длительный срок, на 20- 30 лет, предложение Москоммерцбанка будет чрезвычайно привлекательным вариантом. Сбербанк, «Банк Сосьете Женераль Восток» и ОТП-банк на тот же срок предлагают ипотеку в американской валюте еще дешевле, но заемщика может смутить значительный первоначальный взнос -30-35%.

Недорого по нынешним временам обойдутся классические ипотечные кредиты ВТБ 24 и Банка жилищного финансирования, если брать их на сравнительно короткий срок. ВТБ 24 предлагает взять ипотеку на семь лет под 11,85% годовых в долларах и 14,1% в  рублях. Банк жилищного финансирования - на десять лет под 10,25% в долларах и на те же семь лет в рублях под 13,95%. Немногим дороже можно получить кредиты на десять лет в Московском ипотечном агентстве (МИА).

Кредит на 25 лет обойдется немногим дороже: у ВТБ 24 - 13,6% в долларах и 14,85% годовых в рублях, у Банка жилищного финансирования - 11% в долларах и 14,95% в рублях. Минимальный первоначальный взнос в МИА - 20%, у ВТБ 24 и Банка жилищного финансирования - не менее 30%.

В Городском ипотечном банке, несмотря на повышение ставок, кредиты продолжают оставаться одними из самых доступных: на 10-25 лет можно получить заем в долларах всего за 12,5% годовых.

Банк жилищного финансирования может выдать и более дешевые кредиты, если заемщик согласится выплатить повышенную единовременную комиссию за ведение и открытие ссудного счета 3% вместо 1%.

Как видно, шансы получить ипотечный кредит по вменяемой цене все еще остаются. Но на кредитном рынке сейчас обещания нередко расходятся с делами. Под влиянием финансового кризиса правила игры меняются едва ли не ежедневно. И даже при самом благоприятном раскладе преодолеть путь от заявки до вожделенных денег стало труднее, чем раньше.

Еще один скользкий момент. Долларовые кредиты заметно дешевле рублевых, но брать на себя обязательства выплачивать свой долг в американской валюте по нынешним временам рискованно. Доллар может подскочить в цене, и тем самым в лучшем случае разница со стоимостью рублевых кредитов будет сведена на нет, в худшем - заемщик еще и проиграет. Самым плохим вариантом развития событий будет ситуация, когда в результате повышения курса доллара ежемесячные платежи по кредиту настолько вырастут, что станут неподъемными для заемщика.

Ложка меда в бочке дегтя

Среди всевозможных притеснений ипотечных заемщиков хотя бы в одном банки остались на прежних позициях - в отношении сроков погашения кредита. Они практически не изменились.

Весь 2007 год банки словно соревновались, кто произведет более сильное впечатление на потенциального заемщика: «У нас можно взять кредит на 20 лет!» «А у нас - на 30 лет!», «Тогда мы - на 40 лет!» И с этого года декларирование банками все более длинных сроков погашения ипотечного кредита наконец-то начало получать отклик у населения. Еще год назад ипотечные кредиты чаще всего брали на 10-15 лет. По данным исследований кредитного брокера «Фосборн Хоум», начиная с этого лета количество заемщиков, оформляющих кредит на срок до 15 лет, уменьшается. С одной стороны, растягивание кредита на больший срок позволяет снизить размер ежемесячных выплат. Одновременный рост процентных ставок по кредитам и цен на жилье и возможность снизить кредитную нагрузку на семейный бюджет.

С другой стороны, свою роль играет растущее доверие к ипотеке. Психология людей меняется, взять кредит лет на 20 уже не кажется им слишком уж рискованной затеей. Перспектива перекредитоваться на новых условиях или досрочно погасить кредит обеспечивает возможность в случае чего дать задний ход.

Ольга Сенаторова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости