Какие шоссе в Москве "встанут" после строительства новых ТЦ

Александр Обуховский

- Действительно, в будущем году мы прогнозируем рекордные объемы прироста площадей качественных торговых центров столицы: предложение увеличится на 800 тыс. кв. м.

Связано это в первую очередь с существующим дефицитом торговых площадей, который сложился вследствие низкого прироста предложения (суммарно 450 тыс. кв. м) в 2011-2012гг. Напомню, что в 2004-2008гг. в среднем ежегодно вводилось около 350 тыс. кв. м. В текущем же году прирост предложения будет сопоставим с показателями докризисных лет.

- Это будут крупные торговые центры?

- В 2014г. 6 из 15 заявленных к вводу торговых центров имеют арендопригодную площадь свыше 60 тыс. кв. м. То есть фактически более 80% будущего предложения будет сформировано крупными объектами, такими как ТРЦ "Авиа Парк" (GLA - 231 тыс. кв. м), ТРЦ Columbus (GLA - 140 тыс. кв. м), ТРЦ "Вегас Крокус Сити" (GLA - 105 тыс. кв. м) и др.

- В каких местах Москвы они строятся - как отразится это на дорожной обстановке?

- Строящиеся торговые центры в Москве расположены на МКАД, на ТТК, на основных транспортных артериях города (Варшавское шоссе, Рязанский проспект). Открытие некоторых из них драматически скажется на дорожной обстановке прилегающих магистралей. Например, в связи со строительством ТРЦ Columbus ухудшится транспортная ситуация на Варшавском шоссе. Также пострадают Ленинградский проспект и Хорошевское шоссе, вблизи которых расположен ТРЦ "Авиа Парк". Ухудшится и так затрудненное транспортное движение на МКАД в месте расположения ТРЦ "Вегас Крокус Сити".

Прирост предложения в качественных торговых центрах Москвы 2003-2014 гг. (Фото: Knight Frank Research, 2013)

Торговые центры, планируемые к вводу в 2013-2014 гг.

^{Knight Frank Research, 2013}

Фото: Knight Frank Research, 2013

- В предыдущие годы мы делали прогнозы по росту ставок аренды - на тот момент мы не ожидали таких объемов строительства торговых центров в 2013-2014гг. Сегодня в условиях высокой конкуренции на рынке, связанной с одновременным вводом большого количества крупных и очень качественных объектов, ставки аренды остаются стабильно высокими.

- Торговых центров в Москве по-прежнему не хватает или у нас уже их избыток? А как в других мировых столицах?

- Торговых площадей в Москве по-прежнему не хватает, хотя может сложиться противоположное впечатление. Ни для кого не секрет, что Россия - развивающаяся страна, в которой долгое время существовал дефицит качественных торговых площадей. Начиная с середины 1990-х гг. рынок торговой недвижимости стал развиваться высокими темпами, пытаясь "успеть" за развитым миром. При этом развитие это происходило путем массового строительства торговых центров. К примеру, в Европе рынок торговой недвижимости формировался столетиями и преимущественно развивался в сегменте street retail.

Обеспеченность жителей европейских городов торговыми площадями (Фото: Knight Frank Research, 2013)

- В Москве сейчас ведется масштабное строительство торгово-пересадочных узлов (ТПУ), части территорий которых будут отданы под торговые предприятия. Как это изменит лицо столичного ритейла?

- Основой успеха любого торгового центра является его местоположение. Самыми привлекательными местами для строительства торговых объектов являются те, где сконцентрирован высокий поток людей. На сегодняшний день это площади московских вокзалов. Это те места, где практически любой построенный торговый центр обречен на успех. Примерами тому являются ТРЦ "Европейский", построенный на площади Киевского вокзала или ТРЦ "Атриум" - на площади Курского вокзала. Со строительством ТПУ в городе появится много новых "лакомых" мест для девелопмента торговых объектов, в частности это будут станции, расположенные на МКЖД. В перспективе на ближайшие 10 лет мы можем ожидать появления большого количества успешных объектов. Таким образом, у рынка появится шанс стать географически и качественно более равномерно развитым. Также подобные изменения могут оказать сдерживающий эффект на дальнейший рост ставок как в новых, так и уже в функционирующих объектах.

Строительство ТПУ изменит не только облик торговой недвижимости столицы, но и соотношение сил на рынке: первые могут стать последними, а последние - первыми. В частности, продление линий метрополитена повлияет на развитие существующих конечных станций. Например, строительство станции метро "Саларьево" (новая конечная станция Сокольнической ветки метро) окажет влияние на развитие торговли у станции метро "Юго-Западная", которая на сегодняшний день аккумулирует вокруг себя огромные людские потоки.