Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
СКА забросил четыре шайбы ЦСКА в матче за Кубок открытия 22:30, Спорт ВМС США приостановили все операции после столкновения эсминца с танкером 22:22, Политика Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 22:17, РБК и Билайн Платные дороги в России и за рубежом 22:15, Экономика  Число сгоревших в Ростове-на-Дону жилых домов увеличилось почти втрое 22:12, Общество Вице-губернатор Петербурга обвинил бакланов в порче крыши «Зенит Арены» 22:03, Общество Медведев поручил оказать помощь пострадавшим при пожаре в Ростове-на-Дону 21:58, Общество «Калашников» разработает бесшумный электромотоцикл для спецназа 21:51, Бизнес Женщина выиграла $417 млн у Johnson & Johnson по иску о заболевании раком 21:38, Бизнес АКРА заявило о возможном «ухудшении ликвидной позиции» у «ФК Открытие» 21:25, Финансы Стартап из России сообщил о заморозке средств на бирже Poloniex 21:21, Деньги «Слово за Вашингтоном»: чем известен новый посол России в США 21:16, Политика Минприроды признало санкции основанием для изменения лицензий 21:12, Бизнес Минобрнауки вложит в продвижение вузов на глобальном рынке 43,5 млрд руб. 21:01, Общество Росздравнадзор потребовал изъять из аптек «Ксимелин» 20:52, Бизнес Число пострадавших от пожара в Ростове-на-Дону достигло 45 человек 20:50, Общество Учитель рассказал о переносе премьеры «Матильды» 20:47, Общество Как изменились ставки по валютным депозитам в августе 20:41, Деньги NASA запустило трансляцию «великого» американского солнечного затмения 20:32, Общество В Петербурге после акций протеста закрыли единственный гайд-парк в центре 20:30, Общество Теннисиста Долгополова заподозрили в договорном матче 20:30, Спорт Минобороны приостановило продажу части Лосиного Острова под застройку 20:28, Политика Число пострадавших при пожаре в Ростове-на-Дону увеличилось до 36 человек 20:05, Общество Бинбанк заявил о планах провести докапитализацию до конца года 19:55, Финансы «Фонтанка» узнала о проблемах с оружием и зарплатами ЧВК «Вагнер» в Сирии 19:51, Политика Испанские полицейские застрелили организатора теракта в Барселоне 19:44, Политика Агент Луана сообщил о срыве переговоров со «Спартаком» 19:40, Спорт Условия эффективности: как сделать, чтобы блокчейн не навредил бизнесу 19:30, Мнение
Квартира в Москве: откуда берутся заоблачные цены
Материалы по теме Что будет с ценами на квартиры в Москве Цены на квартиры в Москве: данные по округам Дешевая аренда в Москве: ставки и подводные камни Сколько стоят бюджетные квартиры в новостройках Москвы
30 июн, 2014 10:29
0
Квартира в Москве: откуда берутся заоблачные цены
Эксперты московского рынка жилья, опрошенные журналистом "РБК-Недвижимости", попытались обосновать ценообразование жилья в столице. Специалисты назвали восемь критериев, по которым оценивается стоимость квартиры в Москве.
Фото: Aleksander Polyakov / Russian Look

Продавцы, конечно, традиционно много ожидают от своей недвижимости. Как правило, люди ориентируются на примеры продажи аналогичных объектов, о которых они узнают из газет, Интернета, от знакомых, говорит директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.

"Сравнивают, понимают в общем, что квартира совпадает с примером по основным параметрам – характеристики жилплощади, местоположение, тип дома, транспортная доступность и так далее – ставят похожую цену и начинают с нетерпением ждать покупателей. Часто ждут долго и безрезультатно. И в итоге оказывается, что ситуация на рынке давно поменялась, и цена, на которую они ориентировались, давно не соответствует запросам потенциальных покупателей. Иногда в процессе такого вот длительного ожидания, стоимость жилья по факту сделки оказывается ниже на 20 % от ожидаемой продавцом", - поясняет он.

Как добавляет руководитель агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева, чем дольше квартира "висит" в продаже, тем ниже, как правило, опускается цена. Бывают продавцы, которые ставят изначально неадекватную цену, из расчета "А вдруг? А нет – так нет". Но большинство квартир все-таки выставлены по среднерыночной цене или чуть дороже.

Портал "РБК-Недвижимость" предложил экспертам недвижимости назвать критерии, на которые можно ориентироваться покупателям квартир.

Критерии оценки стоимости квартиры

Фото: Depositphotos/nico-00

1. Городской округ. Первое, о чем риэлтор спрашивает потенциального покупателя – это бюджет покупки и желаемый район: квартиры в престижных округах, таких как ЦАО, ЮЗАО, СЗАО и ЗАО, могут стоить в несколько раз дороже, чем аналогичное жилье на восточном направлении, рассказывают эксперты "Миэль-Сеть офисов недвижимости". Например, трехкомнатная квартира общей площадью 59 кв. м в кирпичном доме в ЮЗАО на ул. Гарибальди, недалеко от станции метро "Новые Черемушки", стоит 15 млн руб. Аналогичная квартира такой же площади, но на 3-й Карачаровской улице, стоит почти в два раза дешевле - 8,5 млн руб.

Konstantin Kokoshkin / Russian Look (Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

2. Близость к метро. Загруженность столичного трафика вынесла на второе по важности место близость к станции метро. При этом многие покупатели хотят, чтобы дом находился "в тихом, зеленом сквере". Такие дворы есть, например, недалеко от станций метро "Новые Черемушки", "Молодежная", "Крылатское", "Перово", отмечают эксперты "Миэля". По словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой,  открытие новых станций метро в районах с жилой застройкой способно повлиять на цены в сторону их увеличения – вплоть до 15% с момента объявления о строительстве метро к моменту ввода станции. Это наблюдалось, например, в случае со строительством и открытием "Жулебино".

"Выгодное расположение дома может увеличить стоимость квартиры примерно на 10-20%", - согласен с ней исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Фото: Alexei Moschenkov / Russian Look

3. Тип и качество постройки. Из старого фонда наиболее престижными считаются кирпичные "сталинки" и современные монолитно-кирпичные дома. Цена "квадрата" в таком доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%. "Хрущевки" относят к неликвиду из-за скромного метража и неудобных планировок, считают специалисты компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости".

По мнению Ирины Доброхотовой, "сталинки", особенно в ЦАО, зачастую переоценены: владельцы пытаются продать квартиры по цене, сопоставимой с элитными новостройками. Сегодня квартиры здесь при цене 18-20 тыс. долл. за 1 кв. м (605,4-672,6 тыс. руб. за 1 кв. м по курсу на 30 июня 2014г.) уже не столь востребованы у покупателей, которые предпочитают при сходном бюджете купить квартиру в новом доме с лучшей планировкой и инфраструктурой.

Она  отмечает, что строительство и ввод нового жилья способно существенно сократить динамику роста цен в старом фонде (в первую очередь в "хрущевках", "брежневках", блочных домах) - они попросту становятся неконкурентоспособны по сравнению с "новой вторичкой" (с только что или недавно введенными в эксплуатацию и обжитыми домами, а в особенности с теми, что готовятся ко вводу в эксплуатацию или находятся на стадии монтажа верхних этажей).

"Если говорить о новостройках, то, пожалуй, покупатели стали намного активнее интересоваться квартирами с отделкой, чего раньше не наблюдалось. А девелоперы, в свою очередь, стали предлагать такой продукт, поскольку квартиры с отделкой стали оттягивать на себя большую часть спроса", - добавляет собеседница портала "РБК-Недвижимость".

Фото: Aleksandr Schemlyaev / Russian Look

4.Состояние подъезда. Неопрятный, неустроенный подъезд может снизить стоимость квартиры на 10%.

Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look

5. Этаж, на котором расположена квартира. "Удобный" этаж также заставляет цену расти. Во все времена бюджетным считалось жилье на первом этаже, где стоимость квартир по отношению к другим этажам ниже примерно на 10%.

Фото: Evguenii Matveev / Russian Look

6. Вид из окна. В объявлениях о продаже квартиры можно увидеть упоминание о приятном виде из окна как о весомом преимуществе. Действительно, квартира с окнами на шоссе, промзону или железнодорожную станцию является компромиссным вариантом, поэтому ее стоимость обычно ниже на 5-10%. Если же покупатель мечтает о квартире, из окна которой видна набережная или парк, то он должен быть готов доплатить за это как минимум 10%, продолжают перечислять критерии ценообразования эксперты из "Миэля".

Фото: Depositphotos/alchena

7. Планировка. Важной составляющей стоимости жилья считается и его планировка. Это понятие определяется рядом критериев, например, изолированностью или смежностью комнат, площадью кухни, высотой потолков.

Фото: Petr Chernov / Russian Look

8. Цена в новостройке. Очевидным является то, что квартира на стадии котлована, к моменту сдачи проекта обязательно вырастет в цене – это закон рынка. Что касается комплексной застройки, то объекты в домах первой очереди всегда доступнее, чем аналогичные предложения в последующих очередях, говорит коммерческий директор девелоперской компании Brusnika Александр Щиголь. Причина в том, что эти дома еще не успели зарекомендовать себя, не имеют определенного "лимита доверия" у потенциальных покупателей и, к тому же, не могут наглядно продемонстрировать все преимущества своего ЖК. Эксперт добавляет, что существенное влияние на себестоимость квадратного метра оказывает наличие и состав инфраструктуры. Однако универсальной формулы для подсчета доли расходов на инфраструктуру в себестоимости проекта не существует и для каждого конкретного комплекса этот показатель будет разным.

Пять самых дешевых вариантов жилья в Москве

Одни из самых дешевых квартир в "старой Москве" - малогабаритки 13-17 кв. м в бывшем общежитии на улице Буракова. Такой "объект" можно купить за 3,5 млн руб, но квартирой его можно назвать с большой натяжкой, приводит пример Анна Моисеева, руководитель агентства недвижимости Home Staging.

Как рассказывают эксперты компании "Бест-Новострой", в кирпичной пятиэтажке в районе метро "Октябрьское поле" есть малогабаритная квартира площадью 14 кв. м, выставлена на продажу за 3,5 млн руб. Причина такого ценообразования, очевидно, в том, что к нынешнему собственнику она перешла по договору дарения, что, вероятно, вызывает сомнения у потенциальных покупателей. Плюс очень небольшой метраж квартиры и расположение в некомфортной, по нынешним меркам, пятиэтажке.

Также недорогие квартиры можно найти в районе Бирюлево, что в принципе "славится" не самой лучшей репутацией и плохой транспортной доступностью. За 4,3 млн руб. здесь продается 34-метровая "однушка" на Загорьевской ул., до метро - 15 минут транспортом, дом – двухэтажный, старой постройки, добавляют эксперты компании.

По данным "Метриум Групп", одна из самых дешевых квартир Москвы на вторичном рынке Москвы стоит 2,7 млн руб. Она расположена на первом этаже панельного 12-этажного дома, недалеко от станции метро "Люблино", по адресу: Краснодарская, 60. Это малогабаритка гостиничного типа, ее общая площадь составляет 12 кв. м (жилая – 7 кв. м).

По данным директора департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Михаила Куликова, самый дешевый вариант - однокомнатная квартира на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Автомоторной в 10-ти минутах транспортом от ст. м. "Водный стадион" и "Петровско-Разумовская". Общая площадь - 10 кв. м. жилая - 8 кв. м, кухня - 2 кв. м. Малогабаритная квартира гостиничного типа в хорошем состоянии. Окна выходят во двор. Огороженная дворовая территория с детской площадкой. Остановка общественного транспорта находится в 50 м от дома. Юридически свободна, свободная продажа. Цена - 2,46 млн руб.

В общем, если очень хочется жить в Москве, а не в ближайшем Подмосковье, но при этом бюджет очень ограничен, то надо искать жилье капсульного типа, почти как в Японии: 1-комнатную квартиру с 15 кв. м жилой площади или "хрущевку" около железной дороги.

Елена Лыкова
  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости