Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Полицейские увезли автора «Новой газеты» Али Феруза в Басманный суд 20:08, Общество Школьник из ЯНАО впервые прокомментировал свое выступление в бундестаге 20:08, Общество Не только ракеты: почему у российской космонавтики неплохие шансы 20:04, Мнение Лига чемпионов по футболу. «Спартак» — «Марибор». Онлайн 20:00, Спорт Made in Russia: лайфхаки для развития экспортного бизнеса 19:55, РБК и Российский Экспортный Центр Инвестпрограмма «Газпрома» на 2018 год увеличится до 1,2 трлн руб. 19:49, Бизнес Путин и Трамп проговорили по телефону около часа 19:47, Политика Российский этап не включили в календарь Кубка мира по биатлону 19:39, Спорт Путин ответил на слова Земана о санкциях словами «пиво достанем» 19:38, Политика В Госдуме заговорили о возможном запрете рекламы в Google 19:30, Политика Кадырова наградили медалью за развитие медицины 19:15, Политика Адвокат заявил об угрозах следователей отобрать имущество у Захарченко 19:11, Общество «Интернет вещей»: считаем, в чем его выгода 19:07, SAP и РБК Eurotunnel переименовали в преддверии выхода Британии из ЕС 19:05, Общество В Гидрометцентре назвали время наступления зимы в Москве 18:58, Общество Президент Зимбабве Роберт Мугабе ушел в отставку 18:50, Политика АИЖК прогнозирует рост доли рефинансирования ипотеки до 20% 18:38, Жилье Власти Чечни ответили на сообщения о задержании чеченцев за алкоголь 18:34, Общество Польша прекратила вырубку деревьев в Беловежской пуще 18:17, Общество В Минстрое спрогнозировали рост цен на жилье из-за отказа от ДДУ 18:13, Жилье Возле мемориала Вечной славы в Киеве появились камеры и охрана 18:08, Общество В ожидании кризиса: как формировалась российская банковская система 18:03, Мнение В Москве зафиксировали рост числа ломбардов на 72% за три года 17:49, Общество Долгожданный рост: как в ноябре изменились ставки по валютным вкладам 17:39, Деньги Глава «Роснефтегаза» ответил на статью РБК об убытке холдинга 17:37, Бизнес Жители Луганска рассказали о жизни в перекрытом силовиками городе 17:37, Общество Societe Generale перестала обслуживать счета «Нацфронта» Марин Ле Пен 17:25, Политика СБУ выдворит российского журналиста за материалы об Украине 17:24, Политика
Поведение иностранцев в России: уйдут ли западные инвесторы
Материалы по теме Западные инвесторы уходят с российского рынка Сколько продлится новый кризис в России Инвесторы обсудили антикризисные стратегии Сколько зарабатывают "квартирные" инвесторы
12 сен, 2014 15:01
0
Поведение иностранцев в России: уйдут ли западные инвесторы
Иностранные игроки сейчас не предпринимают никаких очевидных попыток уйти с российского рынка, заняв выжидательную позицию.

Есть точка зрения, что европейские и американские игроки, в том числе работающие на рынке недвижимости, в нашей стране реагируют на изменения рынка быстрее, чем российские. Они более опытны, на "генетическом" уровне обладают бизнес-чутьем, находятся ближе к главному мировому источнику финансирования - европейской и американской банковской системе. Как правило, они обладают мощным аналитическим и юридическим аппаратом.

Кризис 2008-2009 гг. показал, что иностранные компании адекватно оценили ситуацию в числе первых: кто-то покинул наш рынок недвижимости, кто-то оптимизировал бизнес, изменил планы развития. Новый кризис, по мнению многих специалистов, сегодня уже наступивший, имеет совершенно иной характер. Он пришел не волной, как все раньше ждали, а подкрался легким туманом, который проникает постепенно. Но есть вполне вероятная опасность, что довольно скоро настанет момент, когда воздух насытится до критической массы. "Я бы дал этому кризису определение - "ползучий", - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. - Его коварство заключается в том, что он тебе залезет в карман, и ты даже этого не заметишь". Он приходит падением оборотов, спроса и т. д., но при этом далеко не все компании чувствуют опасность, списывая проблемы на сезонность или ошибки менеджмента.

Пока они здесь

Большинство экспертов констатируют, что иностранные игроки сейчас не предпринимают никаких очевидных попыток уйти с российского рынка, заняв выжидательную позицию. Впрочем, в частностях суждения расходятся. Руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров говорит, что часть западных и американских инвесторов сокращает свое присутствие в РФ. В первую очередь это касается сегментов жилья и офисов в регионах. В меньшей степени - торговой и индустриальной недвижимости в Москве и области. Директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова заметила, что сейчас уже есть случаи ухода частных инвесторов, которые значительно более мобильны, чем институциональные.

Индикаторы рынка офисной недвижимости

 

Улучшение ситуации

Сохранение неопределенности

Рецессия

 

2014О

2015П

2014О

2015П

2014О

2015П

Объем сделок, млн кв. м

0,85

1

0,7 - 0,75

0,9 - 1

0,65 - 0,7

0,7 - 0,8

Новое строительство,

млн кв. м

1,4

0,9

1,4

0,8

1,4

0,6 - 0,7

Вакансия, %

16

16

16-18

17

20

18

Эффективные ставки (изменение относительно начала года), %

(-7) - (-10)

5-8

(-10) - (-12)

3-5

(-10) - (-15)

(-5) - 0

Ставки капитализации, %

8,5

8,5

8,5

8,5

8,5

9 - 9,5

Источник: CBRE

Между тем региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Россия Владимир Сергунин не видит особых предпосылок для ухода иностранных игроков с рынка. "Такие крупные международные инвесторы, как Morgan Stanley, Hines, Heitman, Immofinanz и Valartis, чьи стратегии изначально предполагали долгосрочную работу с российскими активами, продолжают работать на рынке и рассматривать возможности инвестировать в интересные и качественные проекты", - говорит он. Иностранные девелоперы и застройщики, такие как Enka, Renaissance Construction и Ant Yapi, по информации Colliers, также продолжают работу над крупными проектами в Москве и регионах, и даже рассматривают новые проекты строительства объектов коммерческой недвижимости. То же самое можно сказать и про иностранных инвесторов в складскую недвижимость: флагманы - Raven и FM Logistic - продолжают свою деятельность в РФ без заметных изменений. Генеральный директор CBRE Владимир Пинаев также отметил, что после некоторого спада в активности иностранных инвесторов в первом полугодии 2014г., в III квартале наблюдался рост объема их операций. В качестве примеров можно привести покупки бизнес центров "Женева-хаус" и "Берлин-хаус", а также дополнительного пакета акций компании O1 Properties. По данным CBRE, за восемь месяцев 2014г. иностранные игроки инвестировали в российскую недвижимость порядка 1 млрд долл. - это 36% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. В этом году иностранные игроки предпочитают инвестировать в премиальные активы в офисной и жилой недвижимости, при этом снизив активность в сегментах торговых центров и складов.

Индикаторы рынка складской недвижимости

 

Улучшение ситуации

Сохранение неопределенности

Рецессия

 

2014О

2015П

2014О

2015П

2014О

2015П

Объем сделок, млн кв. м

0,95

1

0,8

0,8 - 0,9

0,8

0,6 - 0,7

Новое строительство,

млн кв. м

1,7

1

1,7

0,7 - 0,8

1,7

0,7 - 0,8

Вакансия, %

8

8

10

8

11

9,5

Эффективные ставки (изменение относительно начала года), %

0

(-7,5) - (-4)

(-4) - 0

(-10) - (-4)

(-4) - 0

(-11)

Ставки капитализации, %

11

11

11

11

11

12

Источник: CBRE

Снижение интереса новых иностранных инвесторов наметилось еще с начала прошлого года, независимо от санкций
Константин Ковалев рассказал, что, по его наблюдениям, снижение интереса новых иностранных инвесторов наметилось еще с начала прошлого года, независимо от санкций. А сейчас кризисные изменения с наложением "санкционных" в большей мере чувствуют те компании, которые работают в ценовом сегменте выше среднего. Это касается как, например, торговых операторов, так и тех западных владельцев БЦ, которые предоставляют им офисные помещения. "Большинство "офисников", которые сдавали блоки по 1-1,5 тыс. кв. м, сейчас столкнулись с тем, что арендаторы теперь запрашивают не более 200 кв. м, - говорит глава Blackwood. - Все трендовые марки выше среднего очень сильно потеряли в оборотах, падают показатели у косметических брендов".

Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group, говорит, что речь сегодня во многих случаях идет о переносе сроков или отказе от выхода на российский рынок новых западных игроков. Владимир Сергунин также считает, что нынешняя ситуация отпугнула потенциальных инвесторов, которые рассматривали Россию в качестве альтернативы домашним или другим международным рынкам. С другой стороны, по его словам, нельзя не отметить активизацию компаний из КНР, все больше интересующихся инвестициями в Россию.  Инвестиционно-девелоперские и строительные компании из Индии и Китая действительно проявляют повышенное внимание к большим проектам в России, интерес европейцев к которым сегодня минимален. Проблема в том, что даже авторитетным западным компаниям сейчас трудно получить финансирование под российские проекты в зарубежных банках. "Я уже знаю о нескольких отказах, которые получили просто строительные компании, не говоря уже о девелоперах, - говорит Константин Ковалев. - Сейчас они даже пытаются взять деньги в российских банках". Между тем китайцы, индийцы, турки, представители арабского мира и др., по-прежнему имеющие доступ к дешевым западным средствам, будут охотно осваивать российский рынок, возможно, для начала в качестве строительных подрядчиков. Причем у них будет масса серьезных конкурентных преимуществ перед российскими строителями. "Если мы дадим возможность, скажем, китайским компаниям участвовать в тендерах по госзаказу на тех же условиях, что и российским, - продолжает глава Blackwood, - то скоро наши строители и девелоперы не получат ни одного контракта, поскольку они не могут обеспечить финансирование строительства без  предварительного аванса. А китайцы или индийцы могут". Тут, правда, следует учесть, что членство России в ВТО существенно осложняет  введение заградительных мер.

Поживиться пока нечем

Итак, по мнению специалистов, азиатских игроков могут ждать неплохие перспективы на российском рынке. Между тем, как известно, в смутное время активизируются и агрессивные инвесторы, в том числе западные. Их шансы половить рыбку в мутной воде сегодня оцениваются по-разному. Олег Рыжов определяет их как очень хорошие, хотя и отмечает, что риски очень высоки. Впрочем, как известно, это и есть хлеб агрессивного инвестора.

Объем иностранных инвестиций поквартально и скользящая средняя, млн долларов США (Фото: CBRE)

Пока начавшаяся коррекция рынка не имеет лавинообразных проявлений
Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о какой-либо удачной "охоте" для таких компаний еще рано. Константин Ковалев полагает, что их время придет, когда банки начнут объявлять о невозврате кредитов, создавать пулы должников, формировать земельный банк для распродажи. Пока этого нет. "Однако это, вполне возможно, скоро случится, - предполагает эксперт. - Пресловутые санкции не окажутся безболезненными. Возникнет необходимость от проблемных активов избавляться, причем все будет критичнее, чем в 2009г.". Александр Самодуров также не знает зафиксированных на сегодняшний день случаев срочных продаж активов по бросовым ценам. По словам Натальи Кругловой, пока начавшаяся коррекция рынка не имеет лавинообразных проявлений, час инвестора-авантюриста не наступил. "Но возможно, это произойдет ближе к середине следующего года", - предполагает эксперт.

Объемы операций иностранных и локальных инвесторов, млрд долларов США (Фото: CBRE)

С точки зрения Владимира Пинаева, пик активности со стороны среднесрочных игроков, готовых рисковать и "ставить" на экономический подъем в России в районе второго полугодия 2015 - начала 2016г., наступит ближе к концу текущего года - началу следующего. Тогда вследствие высокого предложения и некоторого ослабления спроса на рынке могут появиться очень неплохие возможности.

Шансы не выздоровление

Те девелоперские и инвестиционные иностранные компании, которые уже работают в России, понимают наш рынок, уходить никуда не хотят, по крайней мере совсем и безвозвратно. Особенно это касается институциональных инвесторов, которых на нашем рынке, впрочем, не так много, учитывая, что они являются здесь обладателями наиболее качественных активов. А если вдруг и собираются, то об этом пока никто не говорит вслух. Конечно, они будут оптимизировать свой бизнес по всем направлениям: начиная от сокращения арендуемых площадей в офисах до пересмотра требований в партнерских отношениях с контрагентами, например строительными подрядчиками. В ретейле это будет изменение форматов  магазинов, закрытие низкорентабельных торговых точек, ребрендинг и т. д. "Те игроки, которые работают на российском рынке давно и имеют в портфеле активно развивающиеся проекты, вряд ли свернут бизнес в России, - считает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties. - Свои текущие проекты они почти наверняка предпочтут завершить.

Проекты в любом случае будет выгоднее достроить, чем заморозить
Те игроки, которые имеют в активе лишь "бумажные" проекты, скорее всего, займут выжидательную позицию до стабилизации. Владимир Пинаев говорит, что проекты в любом случае будет выгоднее достроить, чем заморозить.

Впрочем, не всех пугают перспективы, связанные с Россией. Например, заместитель гендиректора компании "Сен-Гобен" (Saint-Gobain), являющейся мировым лидером в производстве и продаже стройматериалов, недавно заявил французской прессе, что компания рассматривает возможность открытия гипсокартонного завода в Уфе, а также приобретение активов подобного профиля у других фирм. " По словам французского предпринимателя, инвестиции в Россию сейчас выгодны по той причине, что недвижимость пользуется спросом у россиян.

 

Руководитель бизнес-направления Россия финского концерна ЮИТ
Теему Хелпполайнен

Компании, которые давно работают в России, остаются на российском рынке

- Риски одинаковы для всех участников российского рынка недвижимости, как для западных инвесторов, так и для российских. Мы не наблюдаем прямых рисков, связанных с санкциями. На наш взгляд, риск есть в том, что российские банки теряют возможность финансировать застройщиков и покупателей, что может негативно сказаться на рынке в целом. Что касается нашей компании, в настоящий момент мы продолжаем работать в обычном режиме и очень хочется надеяться, что эта тенденция продолжится и далее. Кризис сам по себе не влияет на динамику нашего бизнеса.

Компании, которые давно работают в России, остаются на российском рынке. Компании, которые только собирались инвестировать, сейчас взяли паузу и вряд ли примут такое решение в ближайшем будущем.

На данный момент никакого негативного влияния от политическо-экономической ситуации в стране мы не наблюдаем. Но подчеркну, что она, безусловно, и не способствует активному развитию рынка.

 

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости