Сколько продлится новый кризис на рынке недвижимости России

Девелоперы и инвесторы в рамках форума PROЕstate обсудили ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости в России и векторы развития рынка. В рамках круглого стола ведущие западные и российские эксперты рынка обсудили вопросы инвестиций в российскую недвижимость, возможности девелопмента в нынешней экономической ситуации. Генеральный директор и управляющий партнер Cushman & Wakefield Russia Сергей Рябокобылко подвел резюме деловой встречи экспертов и рассказал "РБК-Недвижимости" о ситуации на рынке. 

- Дискуссия экспертов была довольно оживленная… Как в целом игроки рынка оценивают нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости в России?

- Часто негативные явления в экономике могут оказать непропорционально сильный удар по сектору недвижимости. И по результатам оживленной дискуссии можно сделать вывод, что все игроки обеспокоены нынешней ситуацией на рынке и вектором ее развития. По оценке участников дискуссии, рынок инвестиций в России становится все более локальным. Российский капитал и ранее занимал доминирующую позицию, а теперь его вес становится еще больше, так как западные инвесторы заняли выжидательную позицию и оценивают страновые риски как высокие.

Если говорить о плюсах, то можно отметить, что из-за непонятной ситуации в экономике капитал из других секторов потек в недвижимость в связи с диверсификацией рисков некоторых игроков рынка. Сейчас мы видим новые деньги в сегменте недвижимости, эти инвесторы раньше не вкладывались в этот рынок, но сейчас рассматривают его как инструмент сохранения капитала.  

Профессиональные международные институциональные инвесторы в настоящее время оценивают страновые риски как несовместимые с запуском новых проектов. Многие западные инвесторы продолжают достраивать уже запущенные проекты, но новый западный капитал и инвесторов мы вряд ли увидим на рынке в ближайшее время. К сожалению, такая ситуация связана не столько с нашим сектором экономики, сколько с политической и экономической ситуацией в стране.

- Возможно ли замещение западного капитала инвестициями из стран Ближнего и Дальнего Востока?

- Мы отмечаем, что ближневосточные инвесторы остаются на рынке, транзакции не сокращаются и возможен дальнейший интерес с их стороны к наиболее интересным активам коммерческой недвижимости в России. В то же время надежды на замещение западных институциональных денег восточными, а точнее китайскими, пока не оправдываются. Мы видим интерес с их стороны, но, скорее, в девелопменте, инвестиционные проекты для них не столь привлекательны.

- Что будет со стоимостью недвижимости?

- Стоит ожидать переоценки стоимости активов недвижимого имущества. Правда, в отличие от кризиса 2009-2010 гг., мы видим готовность  некоторых инвесторов выходить из своих активов по рыночной стоимости, таких мотивированных продавцов не было на рынке в предыдущий кризис. Это хорошая, обнадеживающая картина, которая не позволит рынку резко затормозиться и будет стимулировать обороты с недвижимыми активами. Однако ожидания девелоперов и инвесторов о формировании пакета новых перспективных проектов может не подтвердиться спросом на рынке. В связи с этим в ближайшее время мы увидим сокращение количества планируемых и строящихся инвестиционных проектов. При этом участники дискуссии прогнозируют сокращение сделок и запуск новых проектов во всех секторах как в жилой и коммерческой недвижимости, так и на рынке земли.      

- А что будет в бизнесе девелоперов?

- В девелоперском бизнесе игроки рынка отмечают еще более серьезную обеспокоенность. По своей специфике он более ориентирован на будущий спрос. В текущей же ситуации аналитикам сложно прогнозировать развитие политической и экономической ситуации в стране. Мы наблюдаем поддержку новых проектов со стороны властей, создание новых интересных возможностей и инфраструктурных проектов, но на все это накладывается неопределенность по будущему спросу на жилье, офисную и торговую недвижимость. Уже сегодня отмечается избыток площадей, которые сдаются одновременно. Все это давит на рынок.

- Чем нынешняя ситуация отличается от прошлого кризиса 2008 года?

- Нынешний кризис совершенно иной, чем в 2008г. Тогда он был глобальный, но в то же время наблюдались точки роста для экономики. Мы ожидали, что российский и глобальный рынок пройдут состояние размораживания, что позволит вернуться к проектам через полгода-год. Сейчас же кризис исключительно российский, вызванный внешним и внутренним политическим влиянием. Стоит учитывать, что все это сейчас происходит на фоне отдаления России от рынков капитала и выключения из мирового экономического пространства. В результате мы можем быть выключены из процесса интеграции в мировую экономику, что негативно отразится на секторе недвижимости. При этом такая ситуация в России складывается на фоне оздоровления и роста сегмента недвижимости крупнейших развитых и развивающихся экономик мира.

- Как долго нынешний кризис будет длиться и где его дно?

- В данной ситуации очень сложно прогнозировать. Участники дискуссии сошлись во мнении, что нынешний период "сложного рынка" продлится 12-36 месяцев. Все надеются, что кризис не будет тянуться три года, а оптимисты прогнозируют выход из кризиса уже через год. Поэтому консенсус-прогноз говорит, что нам стоит ожидать сложный двухлетний период.

Все хотят увидеть дно кризиса и ждут сигналов из Европы о закручивании гаек в отношении России. Пока мы видим отсутствие единого мнения у европейских лидеров по вопросу серьезного ужесточения санкций к России, что является очень хорошим знаком. Если Россия достигнет стабилизации в отношениях с Украиной и новые существенные санкции не будут введены, тогда самые пессимистичные прогнозы развития кризиса в России не будут реализованы.

Беседовал Сергей Велесевич