Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как первая ракетка меняет экономику большого тенниса — Bloomberg Pro, 10:07 Фильмы Навального получили премию «Белый слон» Политика, 10:06 Как мы можем продлить жизнь вещей. Курс РБК и «Осоки Высокой» Зеленая экономика, 10:00 Гинцбург сравнил прогнозы о новой волне COVID-19 в апреле с гаданием Общество, 09:51 Как не надо нанимать сотрудников. Истории рекрутерских провалов Pro, 09:34 На какие импортные товары растет спрос у россиян РБК и Банк «Открытие», 09:33 Жапаров в день референдума объяснил протесты в октябре «грязными выборам» Политика, 09:30 Дэвид Буркус — РБК Pro: «Большинство компаний вернут людей в офисы» Pro, 09:29 Собянин назвал вторую волну реновации в Москве «круче и больше» первой Общество, 09:09 СК завел дело после гибели двух детей из-за пожара в Хакасии Общество, 09:01 Как живет «умирающий город» в Италии. Фоторепортаж Общество, 09:00  Марс все ближе: три технологии для жизни на других космических объектах Футурология, 09:00 Как бизнесу обезопасить себя при расчетах с контрагентами РБК и Сбер, 08:40 Axios назвал имя вероятного главного советника Байдена по России Политика, 08:26
10 признаков кризиса на рынке недвижимости
Мнения ,  
0 
Мария Литинецкая

10 признаков кризиса на рынке недвижимости

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", по просьбе "РБК-Недвижимости" сформулировала 10 признаков надвигающегося кризиса на рынке жилья и офисов

Мария Литинецкая

1. Девальвация рубля

Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014г. Да, с одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014г. не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014г. инфляция может вырасти до 9%. Это ведет к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, уже сегодня. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014г. составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это, по сути, главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015г. реальный рост доходов населения может снизиться втрое и составит в итоге не более 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в III квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008г., уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в IV квартале выросло количество отказов по ипотеке.  

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого "удовольствия" и отложат свои планы "до лучших времен".

8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие десять месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше относительно всего 2013г. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые, вполне возможно, успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в два раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако уже сегодня повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) - тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014г. такого падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы наблюдали повышенную покупательскую активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014г. выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013г. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014г. мы видим рост цен на 8% в экономклассе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки повышением спроса.

***

Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем. Вместе с тем мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким  образом, в течение всего 2014г. рынок активно развивался, несмотря на, казалось бы, нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности - явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе трех-шести месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с 5 ноября 2014г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах.

Мария Литинецкая, специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Мария Литинецкая Мария Литинецкая, "Метриум Групп"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента