Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
ГД приняла в первом чтении закон о расширении права отцов на маткапитал Недвижимость, 18 янв, 18:01
Названы самые продаваемые новостройки Московского региона в 2021 году Недвижимость, 18 янв, 16:34
Военная ипотека в 2022 году: нюансы, условия и подробности Недвижимость, 18 янв, 16:09
ГК «Пионер» увеличила втрое продажи коммерческой недвижимости Недвижимость, 18 янв, 14:09
Арендаторы в регионах назвали главные требования к съемному жилью Недвижимость, 18 янв, 14:03
Дачная амнистия в 2022 году: как упрощенно зарегистрировать дом Недвижимость, 18 янв, 12:42
Риелторы назвали города — спутники Москвы с минимальной стоимостью жилья Недвижимость, 18 янв, 10:18
Закон о тишине — 2022: до какого времени можно шуметь Недвижимость, 18 янв, 10:06
ВС разъяснил порядок раздела наследуемого имущества Недвижимость, 17 янв, 19:20
ЦИАН зафиксировал 1,5-кратный рост цен на жилье в Новой Москве за 2 года Недвижимость, 17 янв, 18:51
Правительство упростило правила подключения домов к электросетям Недвижимость, 17 янв, 15:05
Десятка лидеров по вводу жилья в Москве за год обновилась наполовину Недвижимость, 17 янв, 14:31
Какими будут новые станции Большой кольцевой линии Недвижимость, 17 янв, 12:40
Дальневосточный гектар: как бесплатно получить землю и деньги на освоение Недвижимость, 17 янв, 12:27
Каждый десятый склад в московском регионе может опустеть
Коммерческая недвижимость ,  
0 

Каждый десятый склад в московском регионе может опустеть

Складской рынок Москвы и Подмосковья в прошлом году увеличился сразу на 18,5% – было введено 1,72 млн кв. м новых площадей, что стало рекордом за весь современный российский период
Фото: Depositphotos/maxoidos
Фото: Depositphotos/maxoidos

Столичным и Подмосковным складам сложно найти арендаторов: в 2014 году было введено рекордное количество новых объектов, которые в кризисной ситуации оказались не востребованы. Доля вакантных помещений в 2015-м может увеличиться до 10% по сравнению с 1–2% в предыдущие годы.

Строительство остановится

По данным Colliers International, складской рынок Москвы и Подмосковья в прошлом году увеличился сразу на 18,5% – было введено 1,72 млн кв. м новых площадей, что стало рекордом за весь современный российский период. В результате предложение выросло до 11 млн кв. м.

Большую часть площадей построили российские девелоперы: например, PNK Group возвела 260 тыс. кв. м, Eastward Capital – 105 тыс., «АТ Недвижимость» – 86 тыс., «Логопарк Девелопмент» – 75 тыс. Появление большого числа новых объектов на фоне ослабления рубля и сложной экономической ситуации привело к изменению структуры спроса, рассказывают владельцы комплексов. «На рынке появился ощутимый дисбаланс спроса и предложения, – подчеркивает директор департамента складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов. – Политические и макроэкономические факторы не могли не сказываться на снижении активности арендаторов и покупателей».

«В 2014-м спрос сократился сразу на 30% по сравнению с предыдущим годом, а общее поглощение на рынке качественных складских площадей лишь немного превысило 1 млн кв. м», – констатирует глава департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов. – Большинство соглашений касались строительства по системе built-to-suit – под конкретного заказчика на его деньги».

Как следствие, впервые с кризисного 2009-го начала расти доля вакантности. На конец 2014-го незанятыми оказались 7,9% складских площадей, говорит региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий, годом ранее пустовало не более 1,36% (см. график).

«Мы ожидаем, что вакантность наших складов будет чуть больше, чем в прошлом году, но точно меньше, чем в среднем по рынку», – надеется директор по аренде и маркетингу Raven Russia Виктор Афанасенко. «Максимальная вакантность вырастет до 10%, – считает управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников. – Но позже на складском рынке не будет большой вакансии, потому что стройку сейчас все прекратили. Если какое-то строительство осуществляется, то только под конкретный заказ».

В 2015-м спрос может упасть по самым оптимистичным оценкам на 15%, прогнозирует директор департамента складских площадей Cushman & Wakefiels Егор Дорофеев. «Но может сократиться и вдвое», – не исключает Холопов из Knight Frank. «Новые проекты сейчас не начинаются и начинаться не будут – слишком высока ключевая ставка ЦБ, – объясняет Зарицкий из JLL. – В отсутствие значительного объема ввода мы сможем наблюдать постепенное вымывание вакантного предложения с рынка, но арендоваться эти площади, конечно, будут по очень низким ставкам и в рублях. Арендаторы станут съезжать из старых проектов и переезжать в новые и качественные складские комплексы на новых условиях».

«Сейчас крайне сложно спрогнозировать, как будет вести себя рынок, – расстраивается вице-президент Radius Group Руслан Суворов. – Мы получаем много запросов, но они не приводят к реальным сделкам – люди обходят рынок, после чего возвращаются к собственнику своего склада и аргументированно добиваются от него пересмотра ставки». 

Договоры пересматриваются

«Чувствуя надвигающийся кризис, мы одними из первых среагировали и перевели наши ставки аренды в рубли», – рассказывает гендиректор PNK Group Олег Мамаев. Его примеру последовали многие участники рынка – сегодня больше 90% сделок на складском рынке заключается в рублях, тогда как в середине прошлого года их доля не превышала 40–50%; до кризиса практически почти все склады сдавались в долларах, вспоминает Холопов. «Мы хотим привлечь арендаторов и иногда идем на рублевые договоры, – говорит Постников. – При этом рублевые договоры предусматривают высокую индексацию – больше 10% в год».

Средняя ставка аренды в московском регионе составила 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорит представитель Colliers. Цены колеблются от 4,2 тыс. до 5 тыс. руб. за 1 кв. м в  год, подтверждает Дорофеев.

Исходя из общего объема складского рынка столичного региона в 11 млн. кв. м и вакансии в 7,9%, объем пустующих складских помещений может составлять 870 тыс. кв. м. Таким образом, совокупные потери девелоперов в этом сегменте из-за низкого спроса, возможно, достигают почти 4 млрд руб. в год.

Если почти все новые договоры заключаются в рублях, то старые либо остаются в долларах, либо пересматриваются с учетом фиксированного курса. «Мы уже год-полтора назад начали пересматривать условия наших договоров, – говорит Афанасенко из Raven Russia. – Сейчас предлагаем арендаторам зафиксировать курс доллара в районе 60 руб. сроком на один год с возможностью его разрыва через год и перезаключения уже в долларах».

«Наша политика была выстроена таким образом, что пул арендаторов сформирован из успешных компаний с крепким бизнесом, которые могут платить долларовые ставки аренды, – рассуждает Суворов из Radius Group. – Со своей стороны мы максимально стараемся идти им на уступки». Девелоперы, предлагающие свои площади в рублях, просто не смогут строить новые склады на полученные деньги, тогда как Radius намерен выстраивать долгосрочную стратегию, утверждает он.

«Рублевые ставки аренды не могут обеспечить финансирование строительства новых складов, поскольку существенная доля оборудования закупается за границей, – отмечает Мамаев из PNK Group. – Поэтому мы сейчас разрабатываем новый продукт с учетом наших производственных мощностей, который бы соответствовал нынешним реалиям рынка».

Рублевые ставки станут долгосрочной рыночной тенденцией, уверен Холопов из Knight Frank. «Складской рынок всегда жил в долларах, рассчитывая на крупных западных институциональных инвесторов, но когда нет инвесторов, нет смысла и в долларах на полностью рублевом рынке», – считает он.

Алексей Пастушин, РБК

Главное Лента