Собственники бизнес-центров в Москве нашли способ не снижать цены на офисы
В последние два месяца ставки аренды офисов в Москве держатся примерно на одном уровне: $550 в классе А и $250—400 — в классе В. Это, по данным брокерской компании CBRE, в среднем на 5–15% ниже, чем в четвертом квартале 2014 года, и на 25–45% в классах А и В соответственно — чем в начале прошлого года. Стабилизация ставок можно объяснить укреплением рубля. Однако в мае доля свободных площадей в московских офисных центрах класса А достигла 26%, в классе В показатель составил 13,6% — это максимальные значения с 2008 года.
Цены на рынке офисной недвижимости в Москве сейчас значительно выше экономически обоснованных, считают эксперты рынка коммерческой недвижимости. «Если бы не сдерживающие факторы, то ставки объективно должны быть еще на 45% ниже», — говорит директор по работе с корпоративными клиентами международной консалтинговой компании Colliers International Вера Зименкова.
Способы договориться
Владельцы офисных центров пытаются удержать ставки — на них также давит кризис. «Откат цен до оптимального уровня тормозят попытки большинства собственников БЦ не отступать от своих бизнес-моделей, которые были заложены при создании проектов, до последней возможности, — поясняет Вера Зименкова. — А также политика кредиторов, которые рассчитывают на обещанную заемщиками возвратность средств».
Поскольку офисный сегмент все больше приобретает характер рынка арендатора, то владельцам БЦ все же приходится идти на определенные уступки, утверждает директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. И при подписании нового договора у арендатора сейчас более сильная позиция, чем у владельца арендных площадей, добавляет она.
Для привлечения новых арендаторов владельцы бизнес-центров или управляющие компании сейчас предлагают несколько вариантов:
- арендные каникулы (на срок 3–6 месяцев, если офис в новом БЦ и без отделки или на 1–3 месяца, если помещение сдается на вторичном рынке);
- скидки по оплате на первый год аренды;
- отделку помещений за счет собственника здания.
Что касается действующих договоров, заключенных ранее, к примеру, на пять лет, то юридически владелец вправе не идти на уступки. «Однако, как правило, адекватные арендодатели соглашаются на изменение тех или иных частных условий в договоре — по срокам платежей, по валюте, по техническому обслуживанию и др.», — говорит Наталья Круглова.
Это, в частности, могут быть некие акции в отношении ставок по операционным расходам. «Их могут перевести в рубли, — уточняет Вера Зименкова. Или за счет средств, которые арендаторы заплатили за техобслуживание, провести благоустройство или дополнительное техническое оснащение помещений самих арендаторов». Если у компании, которая владеет зданием, в структуре есть свои подрядные организации, то она может заинтересовать клиента бесплатным клинингом, косметическим ремонтом и пр.
В некоторых случаях применяется так называемая английская схема, когда в конце определенного календарного периода арендатору может быть предоставлен бонус — к примеру, месяц бесплатной аренды в конце года, добавляет топ-менеджер Colliers International.
В условиях жесткой конкуренции владельцы помещений могут снижать депозит для арендаторов (страховой платеж на случай невыполнения арендатором своих обязательств по договору). «Если в обычных условиях он равен арендой плате за два-три месяца, то сейчас его могут снизить до одного месяца или даже до нуля. Или предоставить рассрочку по месячному депозиту на целый год», — рассказывает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
Между тем снижение номинала арендных ставок как таковых, по словам Веры Зименковой, это крайняя мера, на которую идут арендодатели. Причем, как правило, делают они это непублично и в индивидуальном порядке. Или же в рамках общего тренда, когда о снижении говорят статистические показатели.
|
Привилегии для крупного бизнеса
Легче всего добиться преференций статусным «якорным» арендаторам, которые занимают в БЦ значительную долю площадей. Как ранее писал РБК, Сбербанк России в конце апреля объявил, что намерен снизить затраты на аренду на 20%, пересмотрев договоры аренды своих отделений. Сейчас уже объявлено о расторжении 177 договоров аренды, по которым не удалось договориться о более выгодных условиях. Улучшения условий аренды удалось добиться «Ростелекому» — арендная ставка на помещения площадью почти 50 тыс. кв. м в БЦ Comcity для компании была зафиксирована в рублях на уровне 14,9 тыс. руб. за кв. м в год плюс НДС (на 8% ниже первоначальной цены). Mail.ru Group, которая арендует около 30 тыс. кв. м в одной из башен БЦ Sky Light, в первом квартале удалось зафиксировать курс на уровне 50 руб./долл. (ранее ставка рассчитывалась по курсу ЦБ, который на тот момент был существенно выше), рассказал РБК источник, близкий к компании.
|
Исследование: чего хотят арендаторы
Большинство (63%) арендаторов московских офисов пытались в течение последнего полугодия провести переговоры с собственниками зданий и добиться послаблений. Почти половина из них достигла цели. Попытки примерно четвертой части арендаторов остались безуспешными. Остальные опрошенные находились на стадии переговоров. Таковы данные опроса, который в конце апреля провели консалтинговая компания Cushman & Wakefield и информационный ресурс OfficeNext.
Респонденты полагают, что сейчас самая лучшая стратегия — перезаключить договор, не меняя бизнес-центр, параллельно реорганизовав офисное пространство. Переезд на новое место арендаторы считают менее привлекательной идеей, отмечает руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Владельцы офисов оценивают свое положение как весьма затруднительное. «Они, можно сказать, оказались зажаты меж двух огней: с одной стороны, арендаторы требуют скидок, фиксации ставок в рублях и других преференций, с другой — есть обязательства перед кредиторами, которые не позволяют менять валюту сделки и снижать ставки», — говорит финансовый директор ГК «Управление недвижимостью» Алексей Шигин. Арендодатели вынуждены реагировать на изменившуюся конъюнктуру рынка и подстраиваться под новые требования арендаторов. Однако возможности для маневров, по словам Шигина, есть далеко не у всех — маржа уже снижена до возможного минимума, и при этом они находятся на грани своих возможностей по обслуживанию кредитов.
В этих условиях арендодатели начали перенимать опыт банковских структур — они предлагают арендаторам привязать индексацию ставок к индексу потребительских цен (ИПЦ). «Хотите рублевую ставку? Нет проблем, но инфляционная индексация по итогам, к примеру, 2015 года составит 12–16% годовых. Между тем в долларовой зоне инфляция ожидается не выше 2–4%», — уточняет Алексей Шигин. Таким образом арендодатели, по его словам, пытаются хотя бы частично компенсировать обнажающиеся риски колебания национальной валюты.
Однако сейчас трудно просчитать, как отреагируют финансовые модели собственников недвижимости на переход на рублевую оплату аренды с учетом ИПЦ, предупреждает Вера Зименкова.
|
Особняки возвращаются к доллару
Заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group Наталья Блохина рассказала «РБК-Недвижимости» о ситуации с бизнес-центрами, которые занимают столичные городские усадьбы и особняки:
— Рынок аренды помещений в офисных особняках, можно сказать, пережил критический период. Развитие наметившейся раньше тенденции к переходу на рублевые цены приостановилось на фоне стабилизации российской валюты — на рынок вернулись долларовые расчеты.
В случаях, когда собственникам нужно удержать текущих арендаторов и привлечь новых в освободившиеся помещения, они фиксируют курс по докризисному уровню. Например, офисный особняк в районе Остоженки сегодня можно снять от $700 до $2500 за кв. м по курсу 38-42 рубля за доллар.
Спрос на офисные особняки при этом сократился. В связи с политической и экономической обстановкой многие представительства зарубежных компаний, которые являются основными арендаторами в этом сегменте, были вынуждены закрывать свои представительства в России и сворачивать бизнес.
Наблюдается и миграционный поток арендаторов из офисных особняков класса А в другие помещения более низкого уровня. Есть примеры, когда компании переезжают из центра за МКАД. По нашим оценкам, 20% арендаторов офисных особняков поменяли дислокацию своего бизнеса в связи с кризисом, до 30% — полностью закрыли свои компании и прекратили деятельность, 50% — договорились с собственниками помещений о фиксированной ставке аренды на уровне докризисного курса иностранных валют или переместились в другие помещения такого же уровня класса А, но на более лояльных условиях.
|
Офисные особняки — это отдельный субсегмент коммерческой недвижимости. Он далеко не всегда находится в русле общих тенденций офисного рынка.Владимир Миронов